令和6年1月15日　提出 福岡南 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡南 -30 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　友松　昌司   TEL.

鑑定評価額 25,500,000 円  １㎡当たりの価格 176,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市南区横手２丁目１７番１７ ｢横手２－３－１８｣ ②地積 　(㎡) 145   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区2種20m (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心に共 同住宅等も見られる 住宅地域 南西4.5m市道 水道、ガス、下水 井尻 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    90 ｍ、南    50 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 なし 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 井尻駅　南西方 900m 法令 規制 １住居 (60,180) 高度地区2種20m ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に大きな変動はなく、今後とも現状維持で推移すると考えられる。井尻駅から徒歩圏内に存し、居住環 境は良好で、地価水準については、上昇傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    176,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、福岡市南区及び隣接市の住宅地域と把握する。主たる需要者層は、市内に通勤するサラリーマン等の最 終需要者が中心となっており、交通利便等性に優れた地域のみならず、街路条件等がやや劣る住宅地の需要も堅調であ る。また、規模が大きな土地については、不動産業者等の需要も考えられる。市場において取引される価格帯は、１４ ０㎡程度の土地で概ね２，４００万円前後が主流となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する複数の取引事例から試算しており、説得力は高い。一方、当該地域は 一般住宅を中心とした住宅地域であり、標準地の地積規模が小さく、収益性を重視した土地需要は低いと判断し、収益 還元法は適用しなかった。従って、市場の動向を反映した実証的な比準価格を標準に、代表標準地等とのバランス検討 も踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡南 -19                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    121,000 円／㎡ [109.1] 100 100 [100.0] 100 [ 74.5] [100.0] 100 177,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    162,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福岡市南区の人口は増加傾向にあり、住宅地 需要は底堅い。 地域要因に大きな変動はないが、井尻駅から 徒歩圏内にあり、利便性は高く、需要は堅調 である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.6 ％  ％