令和6年1月15日　提出 福岡南 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡南 -24 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　井上　真輔   TEL.

鑑定評価額 91,400,000 円  １㎡当たりの価格 360,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 240,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市南区市崎１丁目１２０番 ｢市崎１－８－２０｣ ②地積 　(㎡) 254   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.2:1 住宅 Ｓ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 南西5.8m市道 水道、ガス、下水 西鉄平尾 720m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 品等の高い戸建住宅地 街 路 ５．８ｍ市道 交通 施設 西鉄平尾駅南西方 720m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 南区にあって品等の高い住宅地で、良好な交通利便性とも相俟って需要は堅調に推移。供給が少ない分、希少性 とも相まって高値での取引事例が散見、現下の金融環境とも相俟って上昇傾向での推移を予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    360,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福岡市南区北部及び中央区南西部の圏域に存する住宅地域。需要者の中心は、戸建住宅取得目的の個人が 中心で、ハウスビルダーや転売目的の不動産業者の需要も期待できる。現下の金融環境を背景に住宅需要は堅調に推移 しているなか、品等の高い住宅地で希少性が高いこともあり地価は高騰している。地価水準としては坪１２０万円前後 、標準的画地で総額９千万円程度を示しているが、当該範囲を超えた取引も散見される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 点在するアパート等の収益物件は、税金対策等といった土地本来の最有効使用の観点とは別個の動機等により建築され たものも多く、経済合理性に合致した賃料水準が形成されていないのが実情である。かかる中、戸建住宅等が取引の主 体で、収益性よりも快適性を旨とする地域的特性にも鑑み、収益還元法は適用しなかった。従って、比準価格を中心に 、周辺地域の需要動向等も斟酌して鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    303,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築コストの上昇、金利上昇圧力も看取され るが、依然として低金利で推移、福岡市の成 長性等とも相俟って、住宅需要は堅調に推移 している。 上記要因等を背景に、不動産需要は堅調に推 移。希少性が高くその立地条件とも相俟って 需給ギャップはプラスの状況、地価上昇は拡 大している。 個別的要因に変動は無い。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +18.8 ％  ％