令和6年1月15日　提出 福岡南 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡南 -13 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　川崎　健祐   TEL.

鑑定評価額 21,300,000 円  １㎡当たりの価格 115,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 85,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市南区柳瀬１丁目１５番２５ ｢柳瀬１－１８－２４｣ ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,100) （その他） 高度1種最高15m 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成の住宅地域 北西4m市道 水道、ガス、下水 井尻 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 街路が狭い（４ｍ）古くから の住宅地域 街 路 ４．０ｍ市道 交通 施設 井尻駅　南西方 2.5km 法令 規制 １中専 高度1種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの戸建住宅を中心とした住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。住宅需要は堅調であ り、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    115,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、福岡市及び隣接市等の戸建住宅を中心とする住宅地域である。需要者の中心は、福岡都心部へ通勤する サラリーマン、地縁者等であり、住宅需要は堅調である。取引価格は規模等によりバラツキがあるが、２００㎡程度の 住宅地であれば２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住の快適性を重視する戸建住宅地であり、賃貸市場は未成熟であるため収益還元法は適用しなかった。一方、比準価 格は現実の不動産市場を反映した実証的な価格であり、対象不動産と代替性が認められる取引事例についてその規範性 に応じた重みづけを行い試算した価格であり規範性が認められる。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を もって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡南 -19                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    121,000 円／㎡ [109.1] 100 100 [100.0] 100 [113.1] [100.0] 100 117,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    106,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍からの回復により住宅地の需要は高 まっており、取引価格も上昇傾向にある。 戸建住宅を中心とした住宅地域であり、地価 は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.5 ％  ％