別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡南 -11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡南 -11 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　峰　祐介   TEL.
鑑定評価額 42,000,000 円  １㎡当たりの価格 212,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 155,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市南区井尻４丁目８９１番５外
｢井尻４－１３－２｣		 ②地積
　(㎡)		 198  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区2種20m


(60,160)

1:2		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅のほかにア
パート等が混在する
住宅地域		 東4m市道 水道、ガス、下水 井尻

390m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ４ｍ市道 交通

施設		 井尻駅　南東方

390m		 法令

規制		 １住居
(60,160)
高度地区2種20m
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、アパート等が混在する住宅地域が形成されており、今後も現状を維持するものと予測する。物価上昇
等による市場への影響も今のところ小さく、底堅い住宅地需要が下支えとなり、地価は上昇基調にある。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    213,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    168,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、西鉄天神大牟田線・ＪＲ鹿児島本線沿線で、南区及び博多区の住宅地域と判定した。主たる需要者は、
福岡都心部等へ通勤する一般個人や、アパート等の収益物件の建設、転売を目的とした不動産業者等も見込まれる。物
価上昇等の不動産市場への影響も懸念されたが、住宅地需要は依然として堅調であり、特に交通利便性に優れた住宅地
の需要は旺盛で地価の上昇幅が回復している。取引価格は、土地のみで４千万円程度となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 規範性を有する取引事例から試算された比準価格は、市場性を反映している。収益価格は標準地に、標準地が存する地
域の特性及び個別性を勘案した賃貸用建物の建築を想定した上で試算し、収益性を反映しているものの、土地価格に見
合う賃料収受がやや困難なため、やや低位に求められた。よって、市場実態を反映した信頼性の高い比準価格を標準と
し、収益価格を比較考量して、代表標準地価格との均衡にも十分に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡南 -22                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    221,000 円／㎡		 [110.0]
100		 100
[100.0]		 100
[115.3]		 [100.0]
100		 211,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    193,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価変動等による市場への影響は比較的軽微
であり、当区の住宅地市場は好調を維持して
おり、地価も堅調に推移している。


交通利便性に優れた住宅地域であり、共同住
宅用地などの取引も堅調を維持し、物価上昇
等による地価への影響は比較的軽微である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡南 -11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡南５Ｃ

-915		 福岡市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西4m市道、
中間画地
１住居
高度地区2種20m
(60,160)
b 福岡南６Ｋ

-404		 福岡市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東3.5m市道
、中間画地
２中専
高度地区1種15m
(60,100)
c 福岡南６Ｋ

-912		 福岡市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西40m国道、
中間画地
２住居
高度地区2種20m
(60,200)
d 福岡南６Ｋ

-919		 福岡市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西2.5m市道
、中間画地
１住居
高度地区2種20m
(60,160)
e 福岡南６Ｋ
ＤＨ
-1402		 福岡市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東4m市道、
中間画地
１住居
高度地区2種20m
(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
206,341  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
220,372 		 100
[ 100.6]
219,058 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
219,000 
b (　           ) 
164,830  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
182,875 		 100
[  87.3]
209,479 
209,000 
c (　           ) 
198,044  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
213,888 		 100
[ 104.3]
205,070 
205,000 
d (　           ) 
211,998  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
228,534 		 100
[ 106.7]
214,184 
214,000 
e (　           ) 
219,462  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
234,385 		 100
[ 110.0]
213,077 
213,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.89 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +12.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    213,000 円／㎡]  



福岡南 -11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため再調達原価の把握が困難であることから、原価法は非適用とした。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,084,711 
1,068,980 
4,015,731 
2,894,880 
1,120,851 		 （　0.9780）
1,096,192 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　     33,217,939 円　　　　（　    168,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡南 -11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.00 Ｓ3 270.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区2種20m
 60 ％   200 ％   160 ％   198 ㎡     10.5 m x   18.0 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫ（約４５㎡）６戸、屋外駐車場３台想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,530 
137,700 		 1.0  137,700 
1.0  137,700 

 2～ 2		 住宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,540 
138,600 		 1.0  138,600 
1.0  138,600 

 3～ 3		 住宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,550 
139,500 		 1.0  139,500 
1.0  139,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
270.00 
100.0 
270.00 

415,800 		 415,800 
415,800 
⑨年額支払賃料        415,800 円　×　12ヶ月　＝　       4,989,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費を別途授受する慣行はないため、計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         252,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,989,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         252,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       262,080 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,979,520 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           415,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,950 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          415,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         101,241 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,084,711 円　　　　（　        25,680 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡南（賃）６
Ｋ
　　　　-901		 1,374  
(   1,301) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,527 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,574 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,540 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 福岡南（賃）６
Ｋ
　　　　-902		 1,907  
(   1,867) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,658 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡南 -11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 195,600 円  　　　　     48,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 262,080 円  　　　        5,241,600　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       97,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      415,600 円  　　　　     48,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        48,900 円  　　　　     48,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        48,900 円  　　　　     48,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,068,980 円　（　　　　　　         5,399 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9780    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 48,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 176,000 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0592     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0455 ×　 40 ％　＋　0.0595 ×  40 ％　＋ 0.0859 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,894,880 円  
（　　　　　        14,621 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,084,711 円      
②総費用 1,068,980 円      
③純収益　①－② 4,015,731 円      
④建物等に帰属する純収益 2,894,880 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,120,851 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,096,192 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,536 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     33,217,939 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     168,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡南 -11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市南区井尻四丁目８９１番５
 2900000384128-0000
2 　福岡市南区井尻四丁目８９２番１
 2900000384133-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡南 -11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡南 -11 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　川崎　健祐   TEL.
鑑定評価額 41,800,000 円  １㎡当たりの価格 211,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 155,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市南区井尻４丁目８９１番５外
｢井尻４－１３－２｣		 ②地積
　(㎡)		 198  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区2種20m


(60,160)

1:2		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅のほかにア
パート等が混在する
住宅地域		 東4m市道 水道、ガス、下水 井尻

390m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ４ｍ市道 交通

施設		 井尻駅　南東方

390m		 法令

規制		 １住居
(60,160)
高度地区2種20m
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も同様に推移すると予測される。住宅需要は堅調であり
、地価水準は今後も上昇傾向で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    212,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    163,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、福岡市及び隣接市等の戸建住宅を中心とする住宅地域である。需要者の中心は、福岡都心部へ通勤する
サラリーマン、地縁者等であり、住宅需要は堅調である。取引価格は規模等によりバラツキがあるが、２００㎡程度の
住宅地であれば４，０００万円～４，５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、現実の不動産市場で成立した実証的な価格であり、規範性が高い。収益価格は、収益性に着目した価格で
あるが、収益価格算定の過程で空室率等の想定要素を含むことから、収益価格はやや規範性に劣る。従って、比準価格
を重視し、収益価格を比較衡量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡南 -22                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    221,000 円／㎡		 [110.0]
100		 100
[100.0]		 100
[116.4]		 [100.0]
100		 209,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    193,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍からの回復により住宅地の需要は高
まっており、取引価格も上昇傾向にある。



交通利便性の優れた住宅地域であり、住宅需
要の高まりがみられ、地価は上昇傾向にある
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡南 -11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡南５Ｃ

-915		 福岡市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西4m市道、
中間画地
１住居
高度地区2種20m
(60,160)
b 福岡南６Ｋ

-913		 福岡市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5.6m市道
、中間画地
１住居
高度地区2種20m
(60,200)
c 福岡南６Ｋ

-921		 福岡市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西7m市道、
中間画地
２住居
高度地区2種20m
(60,200)
d 福岡南６Ｋ

-901		 福岡市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西2.7m市道、
中間画地
１住居
高度地区2種20m
(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
206,341  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
220,372 		 100
[  96.6]
228,128 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
228,000 
b (　           ) 
167,469  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
180,532 		 100
[  95.6]
188,841 
189,000 
c (　           ) 
203,067  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
218,906 		 100
[ 105.0]
208,482 
208,000 
d (　           ) 
194,032  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
213,435 		 100
[  97.2]
219,583 
220,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    212,000 円／㎡]  



福岡南 -11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,053,248 
1,066,860 
3,986,388 
2,894,880 
1,091,508 		 （　0.9780）
1,067,495 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　     32,348,333 円　　　　（　    163,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡南 -11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.00 Ｓ3 270.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区2種20m
 60 ％   200 ％   160 ％   198 ㎡     10.5 m x   18.0 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫ（約４５㎡）６戸、屋外駐車場３台想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 住宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,520 
136,800 		 1.0  136,800 
1.0  136,800 

 2～  		 住宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,530 
137,700 		 1.0  137,700 
1.0  137,700 

 3～  		 住宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,540 
138,600 		 1.0  138,600 
1.0  138,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
270.00 
100.0 
270.00 

413,100 		 413,100 
413,100 
⑨年額支払賃料        413,100 円　×　12ヶ月　＝　       4,957,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費を別途授受する慣行はないため、計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         252,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により十分担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,957,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         252,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       260,460 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,948,740 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           413,100 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,924 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          413,100 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         100,584 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,053,248 円　　　　（　        25,521 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡南（賃）６
Ｋ
　　　　-702		 1,501  
(   1,440) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,580 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,564 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,530 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 福岡南（賃）６
Ｋ
　　　　-408		 1,549  
(   1,549) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,549 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡南 -11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 195,600 円  　　　　     48,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 260,460 円  　　　        5,209,200　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       97,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      415,600 円  　　　　     48,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        48,900 円  　　　　     48,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        48,900 円  　　　　     48,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,066,860 円　（　　　　　　         5,388 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9780    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 48,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 176,000 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0592     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0455 ×　 40 ％　＋　0.0595 ×  40 ％　＋ 0.0859 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,894,880 円  
（　　　　　        14,621 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,053,248 円      
②総費用 1,066,860 円      
③純収益　①－② 3,986,388 円      
④建物等に帰属する純収益 2,894,880 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,091,508 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,067,495 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,391 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     32,348,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     163,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡南 -11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市南区井尻四丁目８９１番５
 2900000384128-0000
2 　福岡市南区井尻四丁目８９２番１
 2900000384133-0000
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備考