令和6年1月15日　提出 福岡南 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡南 -10 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　峰　祐介   TEL.

鑑定評価額 28,300,000 円  １㎡当たりの価格 136,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 98,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市南区野多目１丁目５３５番２３ ｢野多目１－１７－２１｣ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北東4.8m市道 水道、ガス、下水 大橋 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 古くに開発された小規模な戸 建住宅団地 街 路 ４．８ｍ市道 交通 施設 大橋駅　南方 2.1km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 古くに開発された戸建住宅団地であり、地域性の大きな変化は特段認められないため、当面は現状のまま推移す ると予測する。なお、住宅地需要は未だ堅調に推移しており、地価も上昇傾向を維持している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    136,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南区及び周辺市街地で、主として西鉄天神大牟田線周辺に位置する住宅地域と判定した。主たる需要者は 、実需目的の個人が中心で、パワービルダーや転売目的の不動産業者の需要も見られる。依然とした低金利環境を背景 に、福岡市の人口増加等の影響も相俟って、住宅地需要は堅調に推移している。地価は、区画細分化等により単価が高 いものも見られるが、標準的画地規模で総額３千万円程度の様である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、市場分析の結果、実需が中心となる市場が形成されているため、収益還元 法の適用は断念した。一方、比準価格は、地域的類似性を有する住宅地の取引事例を収集選択し、比較検討の上、適切 に補修正した上で、規範性の高い比準価格を得た。よって、代表標準地価格との均衡に留意の上、単価と総額との関連 、物価上昇による市場変動予測等の検討を加えて、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡南 -19                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    121,000 円／㎡ [109.1] 100 100 [100.0] 100 [ 98.9] [100.0] 100 133,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    122,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇等による市場への影響が懸念された が、低金利の継続、福岡市の成長性とも相俟 って、住宅需要は未だ堅調に推移している。 不動産需要は堅調に推移しており、物価上昇 等による影響も小さく、周辺地域の地価上昇 にも引きずられ、地価は未だ上昇基調にある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +11.5 ％  ％