別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡南 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡南 -6 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　税田　健司   TEL.
鑑定評価額 166,000,000 円  １㎡当たりの価格 301,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市南区清水３丁目２２番１２外
｢清水３－２２－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 552  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区2種20m

1:2.5		 共同住宅

ＲＣ7		 マンション、一般住
宅等が混在する住宅
地域		 南東5.8m市道 水道、ガス、下水 高宮

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  37.0 ｍ、規模　　       550 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ５．８ｍ市道 交通

施設		 高宮駅　東方

700m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区2種20m
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、マンション等が混在する住宅地域で、金融緩和マネーの市場への流入が続くなか地価の上昇基調が続
いており、当面この傾向は続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    310,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    215,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、南区北部、中央区南部の西鉄天神大牟田線沿線で、主たる需要者の中心は、天神、博多駅方面へ通勤す
るエンドユーザーであるが、敷地規模の大きな画地についてはマンション開発業者の参入が考えられる。取引の中心と
なる価格帯は、規模にもよるが土地は１～２億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、西鉄「高宮」駅、同「大橋」駅、「西鉄平尾」駅から徒歩圏で標準地と代替関係が強い地区の取引事例を
採用して比準して求めた。求めた価格は規範性が高いものと判断する。他方、地域の良好な交通接近条件を反映し、マ
ンション、アパートも存在する為収益価格を求めたが、想定要素を含んでいることに難がある。以上より、比準価格を
重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討をふまえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡南 -1                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    414,000 円／㎡		 [114.3]
100		 100
[102.0]		 100
[154.5]		 [100.0]
100		 300,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    273,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融緩和政策等による豊富な投資マネ－が地
価上昇をもたらしてきたが、日銀の緩和修正
による金利上昇の影響が注視される。


都心周辺の良好な交通利便性を有する住宅地
では、良好な資金調達環境を背景に需要も堅
調で、市場は強含みで推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +50.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡南 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡南６Ｋ

-1001		 福岡市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5.3m市道
、中間画地
近商

(80,250)
b 福岡南６Ｋ

-1102		 福岡市南区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東4.4m市道
、中間画地
１中専
高度2種最高15m
(60,150)
c 福岡南６Ｋ

-1205		 福岡市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東6m市道、
南東4m、角地
２住居
高度地区2種20m
(70,200)
d 福岡南５Ｃ

-811		 福岡市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
１住居
高度地区2種20m
(60,200)
e 福岡南６Ｋ

-507		 福岡市南区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東7m市道、
中間画地
２住居
高度地区2種20m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
333,274  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
355,270 		 100
[ 110.0]
322,973 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
323,000 
b (　           ) 
236,568  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
255,835 		 100
[  83.2]
307,494 
307,000 
c (　           ) 
280,899  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
284,444 		 100
[  90.2]
315,348 
315,000 
d (　           ) 
328,471  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
354,092 		 100
[ 115.5]
306,573 
307,000 
e (　           ) 
358,295  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
383,376 		 100
[ 126.0]
304,267 
304,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    310,000 円／㎡]  



福岡南 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

25,944,645 
5,721,391 
20,223,254 
16,140,600 
4,082,654 		 （　0.9606）
3,921,797 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    118,842,333 円　　　　（　    215,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡南 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 261.31 ＲＣ7 1,327.31
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区2種20m
 60 ％   200 ％   200 ％   552 ㎡     15.0 m x   37.0 m  前面道路：市道     　   5.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：駐車場、２～７階：共同住宅（２７戸、平均面積約３８㎡）を想定。容積率緩和措置適用。６・７階はメゾネットを想定 ⑦有効率　  76.5 ％
の理由		 構造、階層、用途を考慮すると標準的である
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 駐車場
239.10 
 
 
 
 		    
   

 2～ 4		 共同住宅
226.09 
93.3 
211.05 
2,000 
422,100 		 1.0  422,100 
1.0  422,100 

 5～  		 共同住宅
201.74 
92.9 
187.35 
2,010 
376,574 		 1.0  376,574 
1.0  376,574 

 6～  		 共同住宅
159.28 
91.4 
145.54 
2,030 
295,446 		 1.0  295,446 
1.0  295,446 

 7～  		 共同住宅
48.92 
100.0 
48.92 
2,050 
100,286 		 1.0  100,286 
1.0  100,286 

計
1,327.31 
76.5 
1,014.96 

2,038,606 		 2,038,606 
2,038,606 
⑨年額支払賃料      2,038,606 円　×　12ヶ月　＝　      24,463,272 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,014.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　  16 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,304,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        24,463,272 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       2,304,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,338,364 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 25,428,908 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,038,606 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,367 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,038,606 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         496,370 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      25,944,645 円　　　　（　        47,001 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡南（賃）６
Ｋ
　　　　-1106		 1,959  
(   1,806) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,062 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,044 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,000 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 福岡南６Ｋ（賃
）
　　　　-1003		 2,024  
(   1,982) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,029 
c 福岡南（賃）６
Ｋ
　　　　-904		 2,491  
(   2,491) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,265 
福岡南 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,176,000 円  　　　　    294,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,070,691 円  　　　       26,767,272　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      387,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,499,000 円  　　　　    294,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       294,000 円  　　　　    294,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       294,000 円  　　　　    294,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,721,391 円　（　　　　　　        10,365 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9606    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 294,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　   1,327.31 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0549     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  40 ％　＋ 0.0859 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,140,600 円  
（　　　　　        29,240 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 25,944,645 円      
②総費用 5,721,391 円      
③純収益　①－② 20,223,254 円      
④建物等に帰属する純収益 16,140,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,082,654 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,921,797 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,105 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    118,842,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     215,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡南 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市南区清水三丁目２２番１２
 2900000361704-0000
2 　福岡市南区清水三丁目２２番１３
 2900000361705-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡南 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡南 -6 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　伊牟田　徹   TEL.
鑑定評価額 164,000,000 円  １㎡当たりの価格 298,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市南区清水３丁目２２番１２外
｢清水３－２２－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 552  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区2種20m

1:2.5		 共同住宅

ＲＣ7		 マンション、一般住
宅等が混在する住宅
地域		 南東5.8m市道 水道、ガス、下水 高宮

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  37.0 ｍ、規模　　       550 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ５．８ｍ市道 交通

施設		 高宮駅　東方

700m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区2種20m
⑤地域要因の将
　来予測		 地域内は主として中層賃貸マンションが建ち並ぶ既成住宅地域として概ね熟成した状況にある。賃貸マンション
用地の需要は旺盛であり、現在の低層建物等の中層化が緩やかに進むものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    310,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    222,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は南区北部の鉄道沿線付近の住宅地域一円である。主たる需要者は賃貸マンション素地の獲得を目的とした
不動産業者や分譲マンション業者である。圏内においては、分譲マンション販売の勢いは強く、立地条件が優れまとま
った規模のマンション素地については高値で取引されるケースが多い。規模等により相場等が異なるため、中心価格帯
は見出しづらい状況にあるが、土地が５５０㎡程度で総額１億５千万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内に所在する代替競争関係にある規範性の高い取引事例から試算しており、実証的で説得力が
高い。一方、収益価格は、比準価格と比較して低位に試算されたが、市場での実態的な取引は、収益性よりも住宅地と
しての利便性や人気に基づく市場性が有力な指標となる傾向が強い。したがって、本件においては、より精度の優る比
準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡南 -1                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    414,000 円／㎡		 [114.3]
100		 100
[102.0]		 100
[154.5]		 [100.0]
100		 300,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    273,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 優良な住宅を求める需要は継続して多い。金
融緩和は継続しているため、住宅地需要の冷
え込み等はなく、地価は依然として強含みで
ある。

周辺での商業施設の建設の影響もあり、マン
ション適地の取引がみられ、特に駅接近性に
優れた地域の地価は勢いがあり、上昇基調が
続いている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +50.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡南 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡南６Ｋ

-1001		 福岡市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5.3m市道
、中間画地
近商

(80,250)
b 福岡南６Ｋ

-1102		 福岡市南区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東4.4m市道
、中間画地
１中専
高度地区2種15m
(60,150)
c 福岡南６Ｋ

-1205		 福岡市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東6m市道、
南東4m、角地
２住居
高度地区2種20m
(70,200)
d 福岡南５Ｃ

-605		 福岡市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
中間画地
準住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
333,274  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
355,270 		 100
[ 113.3]
313,566 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
314,000 
b (　           ) 
236,568  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
255,835 		 100
[  89.1]
287,132 
287,000 
c (　           ) 
280,899  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
284,444 		 100
[  92.2]
308,508 
309,000 
d (　           ) 
215,221  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
238,895 		 100
[  79.2]
301,635 
302,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    310,000 円／㎡]  



福岡南 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

26,033,627 
5,688,956 
20,344,671 
16,140,600 
4,204,071 		 （　0.9606）
4,038,431 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    122,376,697 円　　　　（　    222,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡南 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 261.31 ＲＣ7 1,327.31
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区2種20m
 60 ％   200 ％   200 ％   552 ㎡     15.0 m x   37.0 m  前面道路：市道     　   5.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：駐車場、２～７階：住宅（１ＬＤＫ、２７戸、平均約３８㎡、６・７階はメゾネット）を想定。容積率緩和措置適用。 ⑦有効率　  76.5 ％
の理由		 用途・構造より標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 駐車場
239.10 
 
 
 
 		    
   

 2～ 4		 住宅
226.09 
93.3 
211.05 
2,000 
422,100 		 1.0  422,100 
1.0  422,100 

 5～  		 住宅
201.74 
92.9 
187.35 
2,030 
380,321 		 1.0  380,321 
1.0  380,321 

 6～  		 住宅
159.28 
91.4 
145.54 
2,050 
298,357 		 1.0  298,357 
1.0  298,357 

 7～  		 住宅
48.92 
100.0 
48.92 
2,070 
101,264 		 1.0  101,264 
1.0  101,264 

計
1,327.31 
76.5 
1,014.96 

2,046,242 		 2,046,242 
2,046,242 
⑨年額支払賃料      2,046,242 円　×　12ヶ月　＝　      24,554,904 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,014.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費を別途授受する慣行はないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　  16 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,304,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により十分に担保されているため。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        24,554,904 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       2,304,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,342,945 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 25,515,959 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,046,242 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,439 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,046,242 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         498,229 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      26,033,627 円　　　　（　        47,162 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡南（賃）６
Ｋ
　　　　-401		 1,886  
(   1,806) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,944 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,044 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,000 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 福岡南６Ｋ（賃
）
　　　　-1001		 2,216  
(   2,123) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,015 
c 福岡南（賃）６
Ｋ
　　　　-1106		 1,959  
(   1,806) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,062 
福岡南 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,176,000 円  　　　　    294,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,074,356 円  　　　       26,858,904　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      351,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,499,000 円  　　　　    294,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       294,000 円  　　　　    294,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       294,000 円  　　　　    294,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,688,956 円　（　　　　　　        10,306 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9606    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 294,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　   1,327.31 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0549     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  40 ％　＋ 0.0859 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,140,600 円  
（　　　　　        29,240 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 26,033,627 円      
②総費用 5,688,956 円      
③純収益　①－② 20,344,671 円      
④建物等に帰属する純収益 16,140,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,204,071 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,038,431 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,316 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    122,376,697 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     222,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡南 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市南区清水三丁目２２番１２
 2900000361704-0000
2 　福岡市南区清水三丁目２２番１３
 2900000361705-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考