別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡中央 5-27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡中央 5-27 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　中嶋　裕二   TEL.
鑑定評価額 1,460,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,750,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,960,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市中央区西中洲１号２３番外
｢西中洲１－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 530  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,500)
不整形
1:2		 店舗兼事務所

Ｓ6		 中高層の料飲店等が
建ち並ぶ歓楽街の商
業地域		 南東22m国道、背面道 水道、ガス、下水 天神南

330m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ２２ｍ国道 交通

施設		 天神南駅北東方

330m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、飲食店舗を中心とした商業地域であり、今後も概ね現状のまま推移するものと予測する。店舗利用
客数の増加とともに土地需要も高まっており、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
セットバック　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,800,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,460,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、福岡市の中心市街地である博多駅から天神駅周辺の商業地域と判断した。福岡市を代表する歓楽街であ
る中洲と天神エリアの間に位置する商業地域で繁華性は高い。主な需要者は、自社の店舗ビルの敷地として取得する法
人や、賃貸用の店舗ビルやホテルを建設し収益獲得を目的とする投資家が中心である。海外の観光客も増加しており、
商業地の需要も高まっている。需要の中心価格帯は１㎡当たり２７０～２８０万円程度と上昇傾向で推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 上記２試算価格が得られた。比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は収益性に着目した価格であ
り、主な需要者でもある投資家は対象不動産から得られる収益に着目して取引を行うと考えられることから重要な価値
判断の指標となる。従って、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価
額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡中央 5-12              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,170,000 円／㎡		 [106.2]
100		 100
[105.0]		 100
[148.9]		 [ 96.0]
100		 2,720,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,420,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、物価上昇や世界的な金融引締めに注
視する必要があるものの緩やかに回復してい
る。中央区中心部の商業地の土地需要は底固
い。

国体道路沿いの飲食店を中心とした商業地で
、歓楽街を訪れる客数の増加とともに土地の
需要は高まっており、地価の上昇率も拡大傾
向である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　 +15.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡中央 5-27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡中央６
Ｋ
-701		 福岡市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西25m市道、
南東2.7m、
二方路
商業

(100,500)
b 福岡中央６
Ｋ
-104		 福岡市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西7m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,420)
c 福岡中央６
Ｋ
-203		 福岡市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西8m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d 福岡中央６
Ｋ
-504		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5m市道、
中間画地
商業

(90,300)
e 福岡博多５
Ｃ
-212		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東50m県道、
北西10m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,873,777  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
2,876,654 		 100
[  97.0]
2,965,623 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  96.0]
　　　　 100
2,850,000 
b (　           ) 
3,049,203  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,351,074 		 100
[ 111.3]
3,010,848 
2,890,000 
c (　           ) 
2,166,539  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
2,166,539 		 100
[  79.6]
2,721,783 
2,610,000 
d (　           ) 
1,917,627  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,071,037 		 100
[  70.0]
2,958,624 
2,840,000 
e (　           ) 
1,655,355  		 100
[ 100.0]		 [ 113.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  61.8]
3,026,782 		 100
[ 110.3]
2,744,136 
2,630,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.99 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　 -40.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,800,000 円／㎡]  



福岡中央 5-27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

145,180,123 
44,998,182 
100,181,941 
54,198,600 
45,983,341 		 （　0.9359）
43,035,809 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　  1,304,115,424 円　　　　（　  2,460,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡中央 5-27　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 354.21 Ｓ8 2,754.48
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   500 ％   530 ㎡     16.3 m x   28.0 m  前面道路：国道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階～８階は店舗を想定。容積率算定延床面積２，５５２．３９㎡。 ⑦有効率　  73.6 ％
の理由		 標準的なレンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
344.31 
26.6 
91.72 
9,200 
843,824 		 12.0  10,125,888 
0.0  0 

 2～  		 店舗
344.31 
80.3 
276.41 
6,200 
1,713,742 		 12.0  20,564,904 
0.0  0 

 3～ 8		 店舗
344.31 
80.3 
276.41 
4,700 
1,299,127 		 12.0  15,589,524 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,754.48 
73.6 
2,026.59 

10,352,328 		 124,227,936 
0 
⑨年額支払賃料     10,352,328 円　×　12ヶ月　＝　     124,227,936 円 
⑩a共益費（管理費）           1,000 円／㎡　×　   2,026.59 ㎡　×　12ヶ月　＝　      24,319,080 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       148,547,016 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     5,999,481 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 143,987,535 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       124,227,936 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,192,588 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     145,180,123 円　　　　（　       273,925 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡中央６Ｋ（
賃）
　　　　-906		 4,853  
(   4,841) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
4,865 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,747 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,700 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 福岡中央６Ｋ（
賃）
　　　　-907		 3,808  
(   3,799) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
4,599 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡中央 5-27　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,385,000 円  　　　　    877,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 20,998,182 円  　　　      149,987,016　×　　　　  14.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   10,406,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,454,500 円  　　　　    877,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       877,000 円  　　　　    877,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       877,000 円  　　　　    877,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      44,998,182 円　（　　　　　　        84,902 円／㎡）　　（経費率　　  31.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9359    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 877,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 309,000 円／㎡　×　   2,754.48 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0618     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0455 ×　 40 ％　＋　0.0595 ×  30 ％　＋ 0.0859 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 54,198,600 円  
（　　　　　       102,262 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 145,180,123 円      
②総費用 44,998,182 円      
③純収益　①－② 100,181,941 円      
④建物等に帰属する純収益 54,198,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 45,983,341 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 43,035,809 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       81,200 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,304,115,424 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,460,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡中央 5-27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市中央区西中洲１号２３番
 2900000078549-0000
2 　福岡市中央区西中洲１号２４番
 2900000078550-0000
3 　福岡市中央区西中洲１号２５番
 2900000078551-0000
4 　福岡市中央区西中洲１号２６番
 2900000078552-0000
5 　福岡市中央区西中洲１号２８番
 2900000078554-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡中央 5-27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡中央 5-27 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　高田　卓巳   TEL.
鑑定評価額 1,480,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,800,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,960,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市中央区西中洲１号２３番外
｢西中洲１－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 530  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,500)
不整形
1:2		 店舗兼事務所

Ｓ6		 中高層の料飲店等が
建ち並ぶ歓楽街の商
業地域		 南東22m国道、背面道 水道、ガス、下水 天神南

330m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ国道 交通

施設		 天神南駅北東方

330m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 天神地区と中洲地区へのアクセスに優れ、飲食店ビルやホテルを中心とした地域として成熟していくと予測する
。飲食店ビル・ホテル用地需要が急回復しており、もうしばらく地価上昇が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
セットバック　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,900,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,350,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中洲地区や、天神地区・博多駅地区周辺部等の飲食店ビル等が立地する商業地域である。需要者の中心は
飲食店ビル等の開発を行う中堅以上の不動産開発業者等である。客足が戻ってきたことで、これまで敬遠される傾向に
あった、飲食店ビル・ホテル用地需要は急回復しており、優良立地で適正水準であれば、十分な需要が期待できる状況
となっている。需要の中心となる価格帯は、容積率１００％あたりの価格が１坪２００万円前後となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地周辺は天神・中洲地区へのアクセスに優れ、飲食店ビル・ホテル用地として高い競争力を有している。飲食
店ビル・ホテル用地需要が急回復し、優良物件が市場に出れば需要が競合する環境のため、買主が投資採算性を十分考
慮できる状況ではなくなってきたことから、対象標準地近くの事例を多く採用できた比準価格を重視し、代表標準地と
の検討を踏まえ、収益価格も比較考量のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡中央 5-12              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,170,000 円／㎡		 [106.2]
100		 100
[105.0]		 100
[144.8]		 [ 96.0]
100		 2,800,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,420,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 福岡市は顕著な人口増加続く。住宅・貸家着
工戸数ともに前年同月比マイナスが目立って
きた。有効求人倍率は堅調。物価上昇で消費
支出増加傾向。

飲食店への客足ほとんど回復。また、春吉橋
架替工事のために設けられた迂回路橋が、清
流公園とあわせて都心のにぎわい空間として
整備される予定。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　 +20.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡中央 5-27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡中央６
Ｋ
-305		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西3.5m市道
、中間画地
商業

(90,240)
b 福岡中央６
Ｋ
-103		 福岡市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西20m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
c 福岡中央６
Ｋ
-601		 福岡市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西22m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
d 福岡博多６
ＫＤＨ
-101		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西31m市道、
南東22m、
北7m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,500)
e 福岡中央６
ＫＤＨ
-1301		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5.5m市道
、中間画地
商業

(90,327)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,609,431  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,699,559 		 100
[  54.5]
3,118,457 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  96.0]
　　　　 100
2,990,000 
b (　           ) 
2,957,784  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
3,113,457 		 100
[ 110.0]
2,830,415 
2,720,000 
c (　           ) 
3,364,618  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
3,364,618 		 100
[ 111.1]
3,028,459 
2,910,000 
d (　           ) 
3,329,569  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[  93.0]		 100
[  96.3]
3,780,940 		 100
[ 126.0]
3,000,746 
2,880,000 
e (　           ) 
1,901,447  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,996,519 		 100
[  62.1]
3,215,006 
3,090,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -3.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.99 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,900,000 円／㎡]  



福岡中央 5-27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

139,675,930 
42,547,452 
97,128,478 
50,719,600 
46,408,878 		 （　0.9395）
43,601,141 		 （  3.9 -  0.4 ）
3.5％  
⑧収益価格 　  1,245,746,886 円　　　　（　  2,350,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡中央 5-27　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 354.21 Ｓ8 2,754.48
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   500 ％   530 ㎡     16.3 m x   28.0 m  前面道路：国道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 フロア貸し店舗、平面式駐車場４台（車いす用１台、荷捌き用１台）を想定。 ⑦有効率　  73.6 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
344.31 
26.6 
91.72 
9,529 
874,000 		 12.0  10,488,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
344.31 
80.3 
276.41 
6,050 
1,672,281 		 12.0  20,067,372 
0.0  0 

 3～ 8		 店舗
344.31 
80.3 
276.41 
4,386 
1,212,334 		 12.0  14,548,008 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,754.48 
73.6 
2,026.59 

9,820,285 		 117,843,420 
0 
⑨年額支払賃料      9,820,285 円　×　12ヶ月　＝　     117,843,420 円 
⑩a共益費（管理費）           1,059 円／㎡　×　   2,026.59 ㎡　×　12ヶ月　＝　      25,753,906 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       143,597,326 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     5,772,693 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 138,544,633 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       117,843,420 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,131,297 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     139,675,930 円　　　　（　       263,539 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡中央６Ｋ（
賃）
　　　　-906		 4,853  
(   4,841) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]
4,412 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,430 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,386 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 福岡中央６Ｋ（
賃）
　　　　-907		 3,203  
(   3,194) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 91.0]		 100
[110.0]
4,000 
c 福岡博多６Ｋ（
賃）
　　　　-207		 3,658  
(   3,640) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 71.0]		 100
[110.0]
4,684 
福岡中央 5-27　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,255,000 円  　　　　    851,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 18,761,252 円  　　　      144,317,326　×　　　　  13.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   10,595,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,233,500 円  　　　　    851,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       851,000 円  　　　　    851,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       851,000 円  　　　　    851,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      42,547,452 円　（　　　　　　        80,278 円／㎡）　　（経費率　　  30.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9395    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 851,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　   2,754.48 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0596     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  30 ％　＋ 0.0871 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 50,719,600 円  
（　　　　　        95,697 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 139,675,930 円      
②総費用 42,547,452 円      
③純収益　①－② 97,128,478 円      
④建物等に帰属する純収益 50,719,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 46,408,878 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 43,601,141 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       82,266 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,245,746,886 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,350,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡中央 5-27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市中央区西中洲１号２３番
 2900000078549-0000
2 　福岡市中央区西中洲１号２４番
 2900000078550-0000
3 　福岡市中央区西中洲１号２５番
 2900000078551-0000
4 　福岡市中央区西中洲１号２６番
 2900000078552-0000
5 　福岡市中央区西中洲１号２８番
 2900000078554-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
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50 　
備考