別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡中央 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡中央 5-12 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　哲   TEL.
鑑定評価額 2,850,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,440,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 3,180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市中央区大名２丁目１７７番
｢大名２－６－３６｣		 ②地積
　(㎡)		 642  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,590)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＳＲＣ7F1B		 中高層の事務所、店
舗ビル等が建ち並ぶ
商業地域		 北20m市道、西側道 水道、ガス、下水 赤坂

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       580 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし。 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 赤坂駅　東方

250m		 法令

規制		 商業
(100,590)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、明治通り沿いの商業地域である。周辺では高級ホテルやオフィスフロア等から構成される福岡大名
ガーデンシティが開業し、地価は上昇基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,500,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,970,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は福岡市の都心部及びその周辺に位置する商業集積度が高い商業地域。典型的な需要者は、オフィスビル等
の商業ビルを建設する目的で用地を取得する不動産会社、機関投資家が出資する不動産ファンド等である。大名地区は
天神地区を補完する商業エリアであり、市場参加者は不動産の収益性に着目した取引を行う。市場に供給される物件は
少ないが、まとまった更地であれば２０億円～７０億円程度の取引が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例比較法の適用に際し、都心部に位置する取引事例を採用しており実際の不動産市場を反映した試算価格が査定
された。また、収益還元法は、最有効使用の店舗兼事務所ビルを想定したが、試算の過程において賃料等の想定要因を
含む点が指摘される。従って、本件では、実際の取引事例に基づき査定された比準価格が説得力を有するものとしてこ
れを中心とし、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,170,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　福岡中央 5-13              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  3,500,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融緩和政策は維持されており、福岡市中心
部の収益用不動産に対する投資家の需要は堅
調なこと等から、市内商業地の地価は上昇傾
向にある。

近隣地域の隣接地域において、天神ビッグバ
ンを活用した「福岡大名ガーデンシティ」が
開業し、繁華性が高まることが期待される。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.5 ％ +26.9 ％
３　試算価格算定内訳 福岡中央 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡中央６
Ｋ
-601		 福岡市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西22m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
b 福岡博多５
ＣＤＨ
-101		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東16m市道、
南4m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
c 福岡博多６
ＫＤＨ
-101		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西31m市道、
南東22m、
北7m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,500)
d 福岡博多６
ＫＤＨ
-102		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西36m市道、
南西22m、
南東4m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,585)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,364,618  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
3,364,618 		 100
[  84.5]
3,981,796 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
4,180,000 
b (　           ) 
3,932,124  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
3,744,880 		 100
[  87.3]
4,289,668 
4,500,000 
c (　           ) 
3,329,569  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[  93.0]		 100
[  96.3]
3,780,940 		 100
[  87.8]
4,306,310 
4,520,000 
d (　           ) 
3,574,293  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 107.0]
3,789,567 		 100
[  88.4]
4,286,840 
4,500,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -3.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  4,500,000 円／㎡]  



福岡中央 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

220,101,321 
69,165,670 
150,935,651 
63,438,000 
87,497,651 		 （　0.9606）
84,050,244 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　  2,546,977,091 円　　　　（　  3,970,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡中央 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 503.49 ＲＣ8 4,009.89
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   590 ％   642 ㎡     20.5 m x   31.5 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ：店舗、２Ｆ以上：事務所、容積対象面積：３，７６８．２０㎡ ⑦有効率　  74.7 ％
の理由		 店舗兼事務所として標準的仕様の設計。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
485.46 
33.9 
164.33 
6,260 
1,028,706 		 8.0  8,229,648 
0.0  0 

 2～  		 事務所
503.49 
80.3 
404.45 
5,201 
2,103,544 		 8.0  16,828,352 
0.0  0 

 3～ 8		 事務所
503.49 
80.3 
404.45 
5,201 
2,103,544 		 8.0  16,828,352 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,009.89 
74.7 
2,995.48 

15,753,514 		 126,028,112 
0 
⑨年額支払賃料     15,753,514 円　×　12ヶ月　＝　     189,042,168 円 
⑩a共益費（管理費）           1,000 円／㎡　×　   2,995.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　      35,945,760 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  28,000 円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,024,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       224,987,928 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       3,024,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     9,120,477 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 218,891,451 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       126,028,112 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,209,870 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     220,101,321 円　　　　（　       342,837 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡中央５ＣＤ
Ｈ（賃
　　　　-101		 7,653  
(   7,562) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
6,378 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,236 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,201 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 福岡中央６Ｋ（
賃）
　　　　-9		 3,958  
(   3,932) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
4,948 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡中央 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,450,000 円  　　　　  1,090,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 31,921,670 円  　　　      228,011,928　×　　　　  14.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   20,349,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,265,000 円  　　　　  1,090,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,090,000 円  　　　　  1,090,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,090,000 円  　　　　  1,090,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      69,165,670 円　（　　　　　　       107,735 円／㎡）　　（経費率　　  31.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9606    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,090,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 264,000 円／㎡　×　   4,009.89 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0582     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  30 ％　＋ 0.0859 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 63,438,000 円  
（　　　　　        98,813 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 220,101,321 円      
②総費用 69,165,670 円      
③純収益　①－② 150,935,651 円      
④建物等に帰属する純収益 63,438,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 87,497,651 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 84,050,244 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      130,919 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,546,977,091 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,970,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡中央 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市中央区大名二丁目１７７番
 2900000077164-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡中央 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡中央 5-12 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　吉川　博貴   TEL.
鑑定評価額 2,840,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,420,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 3,180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市中央区大名２丁目１７７番
｢大名２－６－３６｣		 ②地積
　(㎡)		 642  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,590)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＳＲＣ7F1B		 中高層の事務所、店
舗ビル等が建ち並ぶ
商業地域		 北20m市道、西側道 水道、ガス、下水 赤坂

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       580 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 赤坂駅東方

250m		 法令

規制		 商業
(100,590)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 大名小学校跡地の複合商業施設が開業し、地域の繁華性が向上した。投資家のオフィス取得意欲は根強く、背後
の商業地での高値取引も見られることから、地価は今後も上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,450,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,870,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中央区、博多区における中心商業地及びその周辺で、事務所、店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域である。
需要者の中心はオフィス用地の取得を目的とした不動産会社、投資家等が中心となる。オフィスの空室率はやや高い水
準が続くが、オフィス開発を目的とした売買需要は根強い。賃料水準は市場の上限近くにあると考えられるが、取引利
回りの低下が地価上昇の要因となっている。取引価格は、立地、用途、規模により異なる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、福岡市中央区の中心商業地の取引事例のうち天神、舞鶴及びその周辺の取引事例を中心に試算しており、
市場の実態を反映した価格であると言える。一方、収益価格は対象不動産に係る需要者が収益性、投資採算性を重視し
て取引を行うことを反映しているが、試算の過程においては想定項目が多数介在することからやや規範性に劣ると判断
した。以上より、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,170,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　福岡中央 5-13              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  4,240,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 オフィスの空室率は高めだが、投資家の売買
意欲は強い。またホテル市況が回復しており
稼働率、客室単価はコロナ禍前の水準を上回
っている。

大名小学校跡地の複合商業施設が開業し、地
域の繁華性が向上した。周辺でもオフィスの
建替が行われており、地域の更なる浮揚が期
待される。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.0 ％ +4.2 ％
３　試算価格算定内訳 福岡中央 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡中央６
Ｋ
-104		 福岡市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西7m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,420)
b 福岡中央６
Ｋ
-203		 福岡市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西8m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c 福岡中央５
Ｃ
-102		 福岡市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西25m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,491)
d 福岡中央５
ＫＤＨ
-101		 福岡市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南36m市道、
中間画地
商業

(80,494)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,049,203  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,351,074 		 100
[  77.7]
4,312,837 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
4,530,000 
b (　           ) 
2,166,539  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
2,166,539 		 100
[  50.7]
4,273,252 
4,490,000 
c (　           ) 
2,270,869  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
2,270,869 		 100
[  54.2]
4,189,795 
4,400,000 
d (　           ) 
2,367,424  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
2,367,424 		 100
[  56.2]
4,212,498 
4,420,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.99 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　 -10.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　 -15.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　 -10.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  4,450,000 円／㎡]  



福岡中央 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

236,484,665 
74,860,785 
161,623,880 
76,242,000 
85,381,880 		 （　0.9606）
82,017,834 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　  2,485,388,909 円　　　　（　  3,870,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡中央 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 503.49 ＲＣ8 4,009.89
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   590 ％   642 ㎡     20.5 m x   31.5 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上は事務所を想定。 ⑦有効率　  74.7 ％
の理由		 店舗兼事務所として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
485.46 
33.9 
164.33 
6,260 
1,028,706 		 8.0  8,229,648 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
503.49 
80.3 
404.45 
5,700 
2,305,365 		 8.0  18,442,920 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,009.89 
74.7 
2,995.48 

17,166,261 		 137,330,088 
0 
⑨年額支払賃料     17,166,261 円　×　12ヶ月　＝　     205,995,132 円 
⑩a共益費（管理費）           1,000 円／㎡　×　   2,995.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　      35,945,760 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費の水準に基づき計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  28,000 円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,024,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       241,940,892 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       3,024,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     9,798,596 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 235,166,296 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       137,330,088 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,318,369 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     236,484,665 円　　　　（　       368,356 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡中央５Ｃ（
賃）
　　　　-301		 5,483  
(   5,460) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
5,603 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,759 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,700 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 福岡中央５ＫＤ
Ｈ（賃
　　　　-101		 5,802  
(   5,747) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[109.0]		 100
[100.0]
5,914 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡中央 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,550,000 円  　　　　  1,310,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 34,295,085 円  　　　      244,964,892　×　　　　  14.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   20,260,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   11,135,000 円  　　　　  1,310,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,310,000 円  　　　　  1,310,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,310,000 円  　　　　  1,310,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      74,860,785 円　（　　　　　　       116,606 円／㎡）　　（経費率　　  31.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9606    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,310,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 317,000 円／㎡　×　   4,009.89 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0582     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  30 ％　＋ 0.0859 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 76,242,000 円  
（　　　　　       118,757 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 236,484,665 円      
②総費用 74,860,785 円      
③純収益　①－② 161,623,880 円      
④建物等に帰属する純収益 76,242,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 85,381,880 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 82,017,834 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      127,754 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,485,388,909 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,870,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡中央 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市中央区大名二丁目１７７番
 2900000077164-0000
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