別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡中央 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡中央 5-9 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　高田　卓巳   TEL.
鑑定評価額 103,000,000,000 円  １㎡当たりの価格 12,000,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 8,690,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市中央区天神１丁目９６番１外
 ②地積
　(㎡)		 8,600  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,1400)

1.5:1		 建築中

 高層店舗兼事務所等
が建ち並ぶ中心的商
業地域		 南西50m県道、四方路 水道、ガス、下水 天神近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５０ｍ県道、四方路 交通

施設		 天神駅近接

 法令

規制		 商業
(100,1400)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 九州の商業中心地として一層成熟していくと予測する。今後の地価については、利回りの下げ止まり時期次第で
あるが、もうしばらく上昇が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 13,000,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 11,000,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は天神地区や博多駅地区の高度商業地域である。需要者の中心はオフィス等の開発を行う資金調達力と開発
手腕を有する大手不動産業者等である。オフィス賃貸市況に先行不透明感があるが、天神地区一等地のオフィスに対す
る需要は依然として安定しており、仮に対象標準地のようなオフィス・商業施設一等地が市場に出れば、依然として需
要の競合が予想される市場環境である。現在の相場観は１坪４０００万円程度となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地周辺は天神地区のオフィス・商業施設一等地であり、依然として優良不動産投資に向かう資金は豊富であり
、こうした極めて稀少性の高い物件が市場に出れば、需要が競合する状況に大きな変化はなく、買主が投資採算性を十
分に考慮できる状況にはない。ただし、天神エリア一等地の新しい取引事例が非常に少ないことも考慮し、比準価格と
投資採算性を直接的に反映した収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 11,300,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 福岡市は顕著な人口増加続く。住宅・貸家着
工戸数ともに前年同月比マイナスが目立って
きた。有効求人倍率は堅調。物価上昇で消費
支出増加傾向。

開発業者は用地取得にあたって、想定事業収
支を厳格化しているものの、優良オフィス物
件の取引利回りは、低下傾向が依然として続
いている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡中央 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡中央６
ＫＤＨ
-101		 福岡市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西15m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
b 福岡中央３
ＣＤＨ
-104		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北11.5m市道、
南11m、
二方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,600)
c 福岡中央５
Ｃ
-103		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西15m市道、
北西8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
d 福岡中央４
ＣＤＨ
-102		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東20m市道、
南西8.2m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
e 福岡博多３
ＣＤＨ
-101		 福岡市博多区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東36m市道、
北東16m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
7,053,664  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
7,117,147 		 100
[  57.1]
12,464,356 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
12,500,000 
b (　           ) 
5,476,400  		 100
[ 100.0]		 [ 113.6]
100		 100
[  90.0]		 100
[  94.5]
7,314,745 		 100
[  52.5]
13,932,848 
13,900,000 
c (　           ) 
8,686,372  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
7,896,702 		 100
[  57.1]
13,829,601 
13,800,000 
d (　           ) 
5,613,959  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
5,346,628 		 100
[  41.7]
12,821,650 
12,800,000 
e (　           ) 
5,495,417  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
5,233,730 		 100
[  45.6]
11,477,478 
11,500,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -41.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -36.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -41.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -36.0 その他　　　 -30.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -36.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 13,000,000 円／㎡]  



福岡中央 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,307,822,044 
2,438,410,755 
5,869,411,289 
2,800,160,000 
3,069,251,289 		 （　0.8919）
2,737,465,225 		 （  3.4 -  0.5 ）
2.9％  
⑧収益価格 　 94,395,352,586 円　　　　（　 11,000,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡中央 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 6,909.09 ＳＲＣ19F4B 136,747.09
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   800 ％   1,398 ％   8,600 ㎡     66.0 m x   37.0 m  前面道路：県道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下４～３階平置・機械式駐車場、地下２階～地上４階フロア貸し店舗、５～１７階フロア貸し事務所ほか、１８・１９階ホテル ⑦有効率　  49.3 ％
の理由		 商業施設、ホテル等を含む複合用途のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 4		 店舗ほか
6,270.25 
18.7 
1,170.25 
13,764 
16,107,321 		 15.0  241,609,815 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
6,909.09 
30.8 
2,125.62 
22,688 
48,226,067 		 15.0  723,391,005 
0.0  0 

 2～ 4		 店舗
6,716.25 
46.8 
3,141.60 
13,533 
42,515,273 		 15.0  637,729,095 
0.0  0 

 5～17		 事務所ほか
5,950.92 
59.4 
3,535.92 
7,713 
27,272,551 		 12.0  327,270,612 
0.0  0 
一括
18～19		 ホテル
7,246.29 
72.6 
5,262.15 
2,117 
11,139,972 		 6.0  66,839,832 
0.0  0 

計
136,747.09 
49.3 
67,460.53 

605,884,305 		 7,924,375,338 
0 
⑨年額支払賃料    605,884,305 円　×　12ヶ月　＝　   7,270,611,660 円 
⑩a共益費（管理費）           1,513 円／㎡　×　  67,460.53 ㎡　×　12ヶ月　＝　   1,224,813,383 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　 141 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      84,600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     8,495,425,043 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　      84,600,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　   348,277,002 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,231,748,041 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     7,924,375,338 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      76,074,003 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   8,307,822,044 円　　　　（　       966,026 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡中央５ＣＤ
Ｈ（賃
　　　　-101		 7,653  
(   7,562) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
7,809 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,790 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,713 円/㎡）


　基準階   5 F     B
b 福岡中央５Ｃ（
賃）
　　　　-101		 7,626  
(   7,563) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
8,559 
c 福岡中央４ＣＤ
Ｈ（賃
　　　　-101		 6,580  
(   6,504) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
7,460 
福岡中央 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 236,800,000 円  　　　　 59,200,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 943,802,755 円  　　　    8,580,025,043　×　　　　  11.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  736,848,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　  402,560,000 円  　　　　 59,200,000,000　×　　  40.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料    59,200,000 円  　　　　 59,200,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    59,200,000 円  　　　　 59,200,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　   2,438,410,755 円　（　　　　　　       283,536 円／㎡）　　（経費率　　  29.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 70 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 35 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 20 年 
⑤ｍ：未収入期間 3.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.8919    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 59,200,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 420,000 円／㎡　×　 136,747.09 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0473     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0336 ×　 40 ％　＋　0.0460 ×  30 ％　＋ 0.0668 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,800,160,000 円  
（　　　　　       325,600 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,307,822,044 円      
②総費用 2,438,410,755 円      
③純収益　①－② 5,869,411,289 円      
④建物等に帰属する純収益 2,800,160,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,069,251,289 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,737,465,225 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      318,310 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 94,395,352,586 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  11,000,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡中央 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市中央区天神一丁目９６番１
 2900000072006-0000
2 　福岡市中央区天神一丁目１００番
 2900000072014-0000
3 　福岡市中央区天神一丁目１０１番
 2900000072015-0000
4 　福岡市中央区天神一丁目１０２番
 2900000072016-0000
5 　福岡市中央区天神一丁目１０３番
 2900000072017-0000
6 　福岡市中央区天神一丁目１０４番
 2900000072018-0000
7 　福岡市中央区天神一丁目１０５番
 2900000072019-0000
8 　福岡市中央区天神一丁目１０６番
 2900000072020-0000
9 　福岡市中央区天神一丁目１０７番
 2900000072021-0000
10 　福岡市中央区天神一丁目１０８番１
 2900000072022-0000
11 　福岡市中央区天神一丁目１０８番２
 2900000072023-0000
12 　福岡市中央区天神一丁目１０９番１
 2900000072024-0000
13 　福岡市中央区天神一丁目１０９番２
 2900000072025-0000
14 　福岡市中央区天神一丁目１１０番１
 2900000072026-0000
15 　福岡市中央区天神一丁目１１０番２
 2900000072027-0000
16 　福岡市中央区天神一丁目１１１番
 2900000072028-0000
17 　福岡市中央区天神一丁目１１２番
 2900000072029-0000
18 　福岡市中央区天神一丁目１１６番１
 2900000072030-0000
19 　福岡市中央区天神一丁目１１６番２
 2900000072031-0000
20 　福岡市中央区天神一丁目１１６番３
 2900000072032-0000
21 　福岡市中央区天神一丁目１１８番
 2900000072033-0000
22 　福岡市中央区天神一丁目９６番２
 2900000072007-0000
23 　福岡市中央区天神一丁目９６番３
 2900000072008-0000
24 　福岡市中央区天神一丁目９６番４
 2900000072009-0000
25 　福岡市中央区天神一丁目９６番５
 2900001307947-0000
26 　福岡市中央区天神一丁目９７番１
 2900000072010-0000
27 　福岡市中央区天神一丁目９７番２
 2900000072011-0000
28 　福岡市中央区天神一丁目９８番
 2900000072012-0000
29 　福岡市中央区天神一丁目９９番
 2900000072013-0000
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡中央 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡中央 5-9 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　高木　俊二   TEL.
鑑定評価額 99,800,000,000 円  １㎡当たりの価格 11,600,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 8,690,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市中央区天神１丁目９６番１外
 ②地積
　(㎡)		 8,600  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,1400)

1.5:1		 建築中

 高層店舗兼事務所等
が建ち並ぶ中心的商
業地域		 南西50m県道、四方路 水道、ガス、下水 天神近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 通称「渡辺通り」 街

路		 ５０ｍ県道、四方路 交通

施設		 天神駅近接

 法令

規制		 商業
(100,1400)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 同一路線沿いでは標準地のほか、イムズビル、パルコビルでも天神ビッグバンによる容積率割増を生かした再開
発計画が進捗中。４年以内に完成予定。今後一段の発展が期待される。地価は再び若干上昇傾向。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 12,100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 11,500,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中央区・博多区の中心商業地域。需要者は、資金力のある私募ファンド、Ｊ－ＲＥＩＴ等。Ｒ５／１１時
点の天神エリアのオフィス空室率は４％弱で、前年同月比で０．３ポイント低下した。一部の大規模再開発ビルはリー
シングで苦戦しているとの声もあるが、一等地のため、利回りが低くても旗艦ビルを求めるＪ－ＲＥＩＴ等の投資需要
は強く、取引価格帯は数百億円。近隣の大規模ビルの取引キャップレートは３．５％程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は更地の取引など資料としての信頼度が高い事例を特に重視して試算した。収益価格は高層店舗事務所ビルを
想定して試算した。建築費や利回り次第で価格が流動的であるが、投資採算性が重視されるエリアでは価格の重要な指
標となる。以上より、比準価格と収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 11,300,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 １２月に日銀植田総裁が２０２４年は金融政
策運営が一段とチャレンジングな年になると
発言しており、金利上昇の可能性がある。


令和５年１月以降の天神１丁目エリアの建築
確認は１棟（天神ビジネスセンター第２期）



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡中央 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡中央３
ＣＤＨ
-103		 福岡市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北11.5m市道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,600)
b 福岡中央３
ＣＤＨ
-104		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北11.5m市道、
南11m、
二方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,600)
c 福岡中央５
Ｃ
-103		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西15m市道、
北西8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
d 福岡中央６
ＫＤＨ
-101		 福岡市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西15m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
5,923,836  		 100
[ 100.0]		 [ 113.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
6,705,782 		 100
[  56.2]
11,931,996 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
11,900,000 
b (　           ) 
5,476,400  		 100
[ 100.0]		 [ 113.6]
100		 100
[  90.0]		 100
[  94.5]
7,314,745 		 100
[  56.2]
13,015,560 
13,000,000 
c (　           ) 
8,686,372  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
7,896,702 		 100
[  50.2]
15,730,482 
15,700,000 
d (　           ) 
7,053,664  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
7,117,147 		 100
[  50.8]
14,010,132 
14,000,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -35.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -35.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -40.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -40.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 12,100,000 円／㎡]  



福岡中央 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,389,330,034 
2,450,467,466 
5,938,862,568 
2,596,800,000 
3,342,062,568 		 （　0.8894）
2,972,430,448 		 （  3.5 -  0.5 ）
3.0％  
⑧収益価格 　 99,081,014,933 円　　　　（　 11,500,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡中央 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 6,909.09 ＳＲＣ19F4B 136,747.09
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   800 ％   1,400 ％   8,600 ㎡     66.0 m x   37.0 m  前面道路：県道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下４～３階：駐車場、地下２階～地上４階：フロア貸し店舗、地上５～１７階：事務所、１８～１９階：ホテル ⑦有効率　  49.3 ％
の理由		 大規模複合商業施設としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 4		 店舗・駐車場
6,270.25 
18.7 
1,170.25 
13,764 
16,107,321 		 15.0  241,609,815 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
6,909.09 
30.8 
2,125.62 
22,688 
48,226,067 		 15.0  723,391,005 
0.0  0 

 2～ 4		 店舗
6,716.25 
46.8 
3,141.60 
13,533 
42,515,273 		 15.0  637,729,095 
0.0  0 

 5～17		 事務所
5,950.92 
59.4 
3,535.92 
7,865 
27,810,011 		 12.0  333,720,132 
0.0  0 
一括
18～19		 ホテル
7,246.29 
72.6 
5,262.15 
2,110 
11,103,137 		 12.0  133,237,644 
0.0  0 

計
136,747.09 
49.3 
67,460.53 

612,834,450 		 8,074,616,910 
0 
⑨年額支払賃料    612,834,450 円　×　12ヶ月　＝　   7,354,013,400 円 
⑩a共益費（管理費）           1,513 円／㎡　×　  67,460.53 ㎡　×　12ヶ月　＝　   1,224,813,383 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　 141 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      84,600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     8,578,826,783 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　      84,600,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　   351,613,071 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,311,813,712 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     8,074,616,910 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      77,516,322 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   8,389,330,034 円　　　　（　       975,503 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡中央４ＣＤ
Ｈ（賃
　　　　-101		 6,580  
(   6,504) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
7,291 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,944 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,865 円/㎡）


　基準階   5 F     B
b 福岡中央５ＣＤ
Ｈ（賃
　　　　-101		 7,653  
(   7,562) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
8,056 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡中央 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 216,400,000 円  　　　　 54,100,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 926,986,666 円  　　　    8,663,426,783　×　　　　  10.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  831,000,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　  367,880,000 円  　　　　 54,100,000,000　×　　  40.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料    54,100,000 円  　　　　 54,100,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    54,100,000 円  　　　　 54,100,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　   2,450,467,466 円　（　　　　　　       284,938 円／㎡）　　（経費率　　  29.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 70 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 35 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 20 年 
⑤ｍ：未収入期間 3.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.8894    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 54,100,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 384,000 円／㎡　×　 136,747.09 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0480     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0344 ×　 40 ％　＋　0.0467 ×  30 ％　＋ 0.0675 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,596,800,000 円  
（　　　　　       301,953 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,389,330,034 円      
②総費用 2,450,467,466 円      
③純収益　①－② 5,938,862,568 円      
④建物等に帰属する純収益 2,596,800,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,342,062,568 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,972,430,448 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      345,631 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 99,081,014,933 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  11,500,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡中央 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市中央区天神一丁目９６番１
 2900000072006-0000
2 　福岡市中央区天神一丁目１００番
 2900000072014-0000
3 　福岡市中央区天神一丁目１０１番
 2900000072015-0000
4 　福岡市中央区天神一丁目１０２番
 2900000072016-0000
5 　福岡市中央区天神一丁目１０３番
 2900000072017-0000
6 　福岡市中央区天神一丁目１０４番
 2900000072018-0000
7 　福岡市中央区天神一丁目１０５番
 2900000072019-0000
8 　福岡市中央区天神一丁目１０６番
 2900000072020-0000
9 　福岡市中央区天神一丁目１０７番
 2900000072021-0000
10 　福岡市中央区天神一丁目１０８番１
 2900000072022-0000
11 　福岡市中央区天神一丁目１０８番２
 2900000072023-0000
12 　福岡市中央区天神一丁目１０９番１
 2900000072024-0000
13 　福岡市中央区天神一丁目１０９番２
 2900000072025-0000
14 　福岡市中央区天神一丁目１１０番１
 2900000072026-0000
15 　福岡市中央区天神一丁目１１０番２
 2900000072027-0000
16 　福岡市中央区天神一丁目１１１番
 2900000072028-0000
17 　福岡市中央区天神一丁目１１２番
 2900000072029-0000
18 　福岡市中央区天神一丁目１１６番１
 2900000072030-0000
19 　福岡市中央区天神一丁目１１６番２
 2900000072031-0000
20 　福岡市中央区天神一丁目１１６番３
 2900000072032-0000
21 　福岡市中央区天神一丁目１１８番
 2900000072033-0000
22 　福岡市中央区天神一丁目９６番２
 2900000072007-0000
23 　福岡市中央区天神一丁目９６番３
 2900000072008-0000
24 　福岡市中央区天神一丁目９６番４
 2900000072009-0000
25 　福岡市中央区天神一丁目９６番５
 2900001307947-0000
26 　福岡市中央区天神一丁目９７番１
 2900000072010-0000
27 　福岡市中央区天神一丁目９７番２
 2900000072011-0000
28 　福岡市中央区天神一丁目９８番
 2900000072012-0000
29 　福岡市中央区天神一丁目９９番
 2900000072013-0000
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考