別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡中央 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡中央 5-6 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　松本　忠人   TEL.
鑑定評価額 490,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,360,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 940,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市中央区薬院３丁目４０番外
｢薬院３－３－８｣		 ②地積
　(㎡)		 360  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ6		 中層事務所ビル、マ
ンションが建ち並ぶ
商業地域		 南東7.5m市道 水道、ガス、下水 薬院

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ７．５ｍ市道 交通

施設		 薬院駅　南西方

200m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 都心天神に近接し、最寄駅に近く利便性も良好で、マンション用地等の需要が堅調である。近時、店舗等の進出
も目立ち、マンション適性地域としてさらに成熟しており、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,430,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,230,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は薬院駅・西鉄平尾駅・渡辺通駅・薬院大通駅等に近接する事務所ビルやマンション等が混在する商業地
域。需要者の中心はマンション開発業者・投資目的の法人・個人等である。都心天神に近接し、薬院駅にも近く、利便
性に恵まれ、近時、店舗等の進出も目立ち、マンション適性地域としてさらに成熟している。需要の中心となる価格帯
は標準的画地規模の賃貸マンション用地で４．５億円～５億円前後と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の近接事例を含め５取引事例を採用し、十分に検討して求めており、市場性を反映した実証的
価格である。収益価格は収益性に着目した理論的価格で、賃料の遅行性や想定要素を含む点等にやや難があり、規範性
は相対的に劣るが、市場の特性等の観点から考慮すべき価格と思料する。よって、市場の特性等を踏まえ、比準価格を
標準に、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡等に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡中央 5-19              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    982,000 円／㎡		 [116.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.8]		 [100.0]
100		 1,360,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,180,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口の増加や良好な資金調達環境等を背景に
、更なる成長が期待される福岡市の不動産市
場は依然注目されている。


駅や都心部への接近性にに恵まれ、近時、店
舗等の進出も目立ち、マンション用地等の需
要が堅調で、マンション適性地域としてさら
に成熟している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡中央 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡中央５
Ｃ
-1307		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東3.2m道路
、北東3.3m、
角地
商業

(90,240)
b 福岡中央６
Ｋ
-402		 福岡市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西3.6m市道
、中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,240)
c 福岡中央６
Ｋ
-503		 福岡市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東14m市道、
中間画地
２住居

(70,300)
d 福岡中央６
Ｋ
-1101		 福岡市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北20m国道、
東6m、準角地
近商

(100,300)
e 福岡中央６
ＫＤＨ
-301		 福岡市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東9m市道、
南西5m、角地
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,008,403  		 100
[ 100.0]		 [ 114.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,128,027 		 100
[  73.5]
1,534,731 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,530,000 
b (　           ) 
1,060,555  		 100
[ 100.0]		 [ 112.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
1,325,694 		 100
[  78.1]
1,697,431 
1,700,000 
c (　           ) 
1,114,858  		 100
[ 100.0]		 [ 111.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,240,837 		 100
[  83.1]
1,493,185 
1,490,000 
d (　           ) 
1,353,965  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,314,529 		 100
[  95.8]
1,372,160 
1,370,000 
e (　           ) 
1,450,041  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,425,183 		 100
[ 100.0]
1,425,183 
1,430,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,430,000 円／㎡]  



福岡中央 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

55,727,387 
14,930,484 
40,796,903 
24,979,500 
15,817,403 		 （　0.9231）
14,601,045 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    442,455,909 円　　　　（　  1,230,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡中央 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 310.68 ＲＣ11 2,094.68
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   360 ㎡     12.7 m x   28.0 m  前面道路：市道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階は店舗、３階以上は住宅（１戸２８㎡程度）、機械式駐車場８台を想定。内部廊下等を含むため容積率緩和あり。 ⑦有効率　  67.1 ％
の理由		 廊下、駐車場等の共用部分をを含むため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 駐車場
310.68 
 
 
 
 		    
   

 2～  		 店舗
178.40 
86.3 
153.96 
4,000 
615,840 		 8.0  4,926,720 
0.0  0 

 3～ 9		 住宅
178.40 
78.0 
139.15 
2,900 
403,535 		 0.0  0 
2.0  807,070 

10～11		 住宅
178.40 
78.0 
139.15 
2,960 
411,884 		 0.0  0 
2.0  823,768 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,094.68 
67.1 
1,406.31 

4,264,353 		 4,926,720 
7,297,026 
⑨年額支払賃料      4,264,353 円　×　12ヶ月　＝　      51,172,236 円 
⑩a共益費（管理費）             180 円／㎡　×　   1,406.31 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,037,630 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,920,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        54,209,866 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       1,920,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     2,245,195 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 53,884,671 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,926,720 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          47,297 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        7,297,026 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,795,419 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      55,727,387 円　　　　（　       154,798 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡中央５Ｃ（
賃）
　　　　-1304		 2,676  
(   2,567) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]		 100
[104.0]
2,767 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,024 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,900 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 福岡中央６Ｋ（
賃）
　　　　-703		 3,234  
(   3,102) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,234 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡中央 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,275,000 円  　　　　    455,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 6,735,584 円  　　　       56,129,866　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,142,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,867,500 円  　　　　    455,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       455,000 円  　　　　    455,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       455,000 円  　　　　    455,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      14,930,484 円　（　　　　　　        41,474 円／㎡）　　（経費率　　  26.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9231    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 455,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 211,000 円／㎡　×　   2,094.68 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0549     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  40 ％　＋ 0.0859 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,979,500 円  
（　　　　　        69,388 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 55,727,387 円      
②総費用 14,930,484 円      
③純収益　①－② 40,796,903 円      
④建物等に帰属する純収益 24,979,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 15,817,403 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 14,601,045 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       40,558 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    442,455,909 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,230,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡中央 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市中央区薬院三丁目４０番
 2900000114836-0000
2 　福岡市中央区薬院三丁目４１番
 2900000114837-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡中央 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡中央 5-6 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　高田　卓巳   TEL.
鑑定評価額 486,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,350,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 940,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市中央区薬院３丁目４０番外
｢薬院３－３－８｣		 ②地積
　(㎡)		 360  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ6		 中層事務所ビル、マ
ンションが建ち並ぶ
商業地域		 南東7.5m市道 水道、ガス、下水 薬院

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．５ｍ市道 交通

施設		 薬院駅南西方

200m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 天神地区まで徒歩圏内で居住利便性が高く、共同住宅を中心とした地域として一層成熟すると予測する。投資採
算性の観点から地価は高値となっているが、マンション用地不足顕著で、もうしばらく上昇が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,450,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,210,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は薬院駅徒歩圏を中心とする中央区の住宅地域である。需要者の中心はマンション等の開発を行う中堅及び
地場の不動産開発業者等である。マンション用地不足が続いており、通勤利便性と周辺店舗が充実する対象標準地のよ
うな優良開発素地は依然として高値で取引される状況が続いている。需要の中心となる価格帯は、容積率１００％あた
りの価格が１坪１００万円以上となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は居住利便性が高い住宅地域に存し、より高い土地価格で取得可能なコンパクト分譲マンション用地需要も
依然旺盛で、比準価格と投資採算性を直接的に反映した収益価格との乖離も大きくなっている。ただし、対象標準地は
特に人気の高いエリアであり、投資採算性を十分に考慮できる状況ではない。以上より、比準価格をやや重視し、代表
標準地との検討を踏まえ、収益価格も比較考量のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡中央 5-19              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    982,000 円／㎡		 [116.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.6]		 [100.0]
100		 1,320,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,180,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 福岡市は顕著な人口増加続く。住宅・貸家着
工戸数ともに前年同月比マイナスが目立って
きた。有効求人倍率は堅調。物価上昇で消費
支出増加傾向。

区域内に格別の変動要因はないが、マンショ
ン用地不足で、市中心部の人気マンションエ
リアのマンション開発素地の稀少性は一層向
上している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡中央 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡中央６
ＫＤＨ
-301		 福岡市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東9m市道、
南西5m、角地
商業

(100,400)
b 福岡中央５
Ｃ
-1307		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東3.2m道路
、北東3.3m、
角地
商業

(90,240)
c 福岡中央６
Ｋ
-6		 福岡市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東5.4m市道
、中間画地
２住居

(70,216)
d 福岡中央６
Ｋ
-503		 福岡市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東14m市道、
中間画地
２住居

(70,300)
e 福岡中央５
Ｃ
-208		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 西20m市道、
南8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,450,041  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,425,183 		 100
[ 104.0]
1,370,368 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,370,000 
b (　           ) 
1,008,403  		 100
[ 100.0]		 [ 114.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,128,027 		 100
[  67.5]
1,671,151 
1,670,000 
c (　           ) 
906,613  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
988,208 		 100
[  67.9]
1,455,387 
1,460,000 
d (　           ) 
1,114,858  		 100
[ 100.0]		 [ 111.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,240,837 		 100
[  85.5]
1,451,271 
1,450,000 
e (　           ) 
1,395,439  		 100
[ 100.0]		 [ 114.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,549,886 		 100
[ 108.6]
1,427,151 
1,430,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -26.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -30.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +12.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,450,000 円／㎡]  



福岡中央 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

56,550,360 
14,592,372 
41,957,988 
26,883,200 
15,074,788 		 （　0.9244）
13,935,134 		 （  3.6 -  0.4 ）
3.2％  
⑧収益価格 　    435,472,938 円　　　　（　  1,210,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡中央 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 201.64 ＲＣ11 2,094.68
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   360 ㎡     12.7 m x   28.0 m  前面道路：市道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階は店舗、３階以上は住宅（１戸２８㎡程度）、機械式駐車場８台を想定。内部廊下等を含むため容積率緩和あり。 ⑦有効率　  67.2 ％
の理由		 共同住宅等廊下、駐車場等を含むため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 駐車場等
310.68 
 
 
 
 		    
   

 2～ 2		 店舗
178.40 
86.3 
154.00 
4,056 
624,624 		 6.0  3,747,744 
0.0  0 

 3～10		 住宅
178.40 
78.0 
139.24 
2,950 
410,758 		 0.0  0 
2.0  821,516 

11～11		 住宅
178.40 
78.0 
139.24 
3,050 
424,682 		 0.0  0 
2.0  849,364 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,094.68 
67.2 
1,407.16 

4,335,370 		 3,747,744 
7,421,492 
⑨年額支払賃料      4,335,370 円　×　12ヶ月　＝　      52,024,440 円 
⑩a共益費（管理費）             179 円／㎡　×　   1,407.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,022,580 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,920,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        55,047,020 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       1,920,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     2,278,681 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 54,688,339 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,747,744 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          35,978 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        7,421,492 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,826,043 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      56,550,360 円　　　　（　       157,084 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡中央５Ｃ（
賃）
　　　　-102		 2,917  
(   2,797) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,071 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,076 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,950 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 福岡中央６Ｋ（
賃）
　　　　-205		 2,520  
(   2,442) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
2,679 
c 福岡中央６Ｋ（
賃）
　　　　-703		 3,234  
(   3,102) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,234 
福岡中央 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,984,000 円  　　　　    496,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 6,266,372 円  　　　       56,967,020　×　　　　  11.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,134,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,216,000 円  　　　　    496,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       496,000 円  　　　　    496,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       496,000 円  　　　　    496,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      14,592,372 円　（　　　　　　        40,534 円／㎡）　　（経費率　　  25.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9244    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 496,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　   2,094.68 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0542     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0404 ×　 40 ％　＋　0.0525 ×  40 ％　＋ 0.0852 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 26,883,200 円  
（　　　　　        74,676 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 56,550,360 円      
②総費用 14,592,372 円      
③純収益　①－② 41,957,988 円      
④建物等に帰属する純収益 26,883,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 15,074,788 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 13,935,134 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       38,709 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    435,472,938 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,210,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡中央 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市中央区薬院三丁目４０番
 2900000114836-0000
2 　福岡市中央区薬院三丁目４１番
 2900000114837-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
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46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考