別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡中央 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡中央 5-4 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　友野　和憲   TEL.
鑑定評価額 279,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,230,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 850,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市中央区春吉３丁目１１号３４番外
｢春吉３－１６－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 227  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(100,400)

1.5:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ8		 中高層の店舗兼共同
住宅が多く見られる
商業地域		 南西11m県道、北西側道 水道、ガス、下水 天神南

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    35 ｍ、南   150 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 ホテルも立地している商業地
域		 街

路		 １１ｍ県道 交通

施設		 天神南駅　南東方

600m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中心市街地に近接する商業地域である。利便性を生かした店舗兼共同住宅が多く、ホテルも立地し、地価は上昇
傾向にある。景気の穏やかな回復と相まって、今後も地価は上昇傾向で推移するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,270,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    950,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、天神地区や博多駅周辺地区にあって福岡市中心部の高度商業地域に近接する商業地域。需要者の中心は
店舗付共同住宅の建築を目的として不動産を取得する地場の不動産業者等であるが、近年対象地の存する春吉通りなど
ではビジネスホテルの建設が相次いでいたことを反映し、ビジネスホテルの建設を目的とした法人も含まれる。取引価
格については過熱気味であったことから、立地や土地の規模等によりばらつきがある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する商業地の事例を中心に収集し求められた実証的な価格である。一方収益
価格は、想定要素を多く含むことから、比準価格と比較して相対的に規範性が劣る。よって現実の市場性を反映した比
準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、類似の標準地の価格との検討を踏まえ、更には一般的要因の動向も考慮の上
、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,100,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中央区中心部では「天神ビッグバン」に伴う
規制緩和による再開発への期待等が広がって
いることもあり、商業地地価の上昇傾向が継
続している。

近隣地域及びその周辺地域では、天神エリア
への近接性から、近年ビジネスホテルが数棟
建築されている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡中央 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡中央６
Ｋ
-404		 福岡市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西11m県道、
北西4m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,400)
b 福岡中央５
Ｃ
-208		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 西20m市道、
南8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
c 福岡中央６
ＫＤＨ
-301		 福岡市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東9m市道、
南西5m、角地
商業

(100,400)
d 福岡中央６
Ｋ
-201		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東24m市道、
中間画地
商業

(90,400)
e 福岡中央６
Ｋ
-304		 福岡市中央区

 底地


   
（　          ） 		 不整形 北東16m県道、
北西6.2m、
角地
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,050,811  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.8]
1,261,431 		 100
[ 100.0]
1,261,431 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
1,300,000 
b (　           ) 
1,395,439  		 100
[ 100.0]		 [ 114.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,549,886 		 100
[ 137.9]
1,123,920 
1,160,000 
c (　           ) 
1,450,041  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,425,183 		 100
[ 117.3]
1,214,990 
1,250,000 
d (　           ) 
1,210,005  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
1,367,181 		 100
[  99.7]
1,371,295 
1,410,000 
e (　  1,514,769) 
1,514,769  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.5]
1,692,694 		 100
[ 114.4]
1,479,628 
1,520,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,270,000 円／㎡]  



福岡中央 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

27,624,872 
7,710,697 
19,914,175 
12,120,800 
7,793,375 		 （　0.9406）
7,330,449 		 （  3.8 -  0.4 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    215,601,441 円　　　　（　    950,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡中央 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 82.40 ＲＣ13 985.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 100 ％   400 ％   400 ％   227 ㎡     19.4 m x   11.8 m  前面道路：県道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗はフロアー貸し、住宅は３５㎡程度の１ＤＫを想定。内廊下等を含むため容積緩和あり。 ⑦有効率　  91.4 ％
の理由		 高層店舗兼共同住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
82.40 
95.1 
78.40 
3,400 
266,560 		 15.0  3,998,400 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
75.25 
91.1 
68.55 
2,200 
150,810 		 1.0  150,810 
1.0  150,810 

 4～ 9		 住宅
75.25 
91.1 
68.55 
2,300 
157,665 		 1.0  157,665 
1.0  157,665 

10～13		 住宅
75.25 
91.1 
68.55 
2,400 
164,520 		 1.0  164,520 
1.0  164,520 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
985.40 
91.4 
901.00 

2,172,250 		 5,904,090 
1,905,690 
⑨年額支払賃料      2,172,250 円　×　12ヶ月　＝　      26,067,000 円 
⑩a共益費（管理費）             120 円／㎡　×　     901.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,297,440 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準を勘案して査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  18,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         864,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で充当可能なため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        27,364,440 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         864,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     1,129,138 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 27,099,302 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,904,090 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          56,679 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,905,690 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         468,891 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      27,624,872 円　　　　（　       121,695 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡中央６Ｋ（
賃）
　　　　-1206		 2,246  
(   2,154) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,293 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,249 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,200 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 福岡中央５Ｃ（
賃）
　　　　-1202		 1,870  
(   1,793) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[104.0]		 100
[ 80.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,043 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡中央 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,090,000 円  　　　　    218,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,669,697 円  　　　       28,228,440　×　　　　  13.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      662,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,853,000 円  　　　　    218,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       218,000 円  　　　　    218,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       218,000 円  　　　　    218,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,710,697 円　（　　　　　　        33,968 円／㎡）　　（経費率　　  27.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9406    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 218,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　     985.40 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0865 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,120,800 円  
（　　　　　        53,396 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 27,624,872 円      
②総費用 7,710,697 円      
③純収益　①－② 19,914,175 円      
④建物等に帰属する純収益 12,120,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,793,375 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,330,449 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       32,293 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    215,601,441 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     950,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡中央 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市中央区春吉三丁目１１号３４番
 2900000080850-0000
2 　福岡市中央区春吉三丁目１１号３５番
 2900000080851-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡中央 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡中央 5-4 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　空井　良元   TEL.
鑑定評価額 286,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,260,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 850,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市中央区春吉３丁目１１号３４番外
｢春吉３－１６－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 227  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(100,400)

1.5:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ8		 中高層の店舗兼共同
住宅が多く見られる
商業地域		 南西11m県道、北西側道 水道、ガス、下水 天神南

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    35 ｍ、南   150 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ県道 交通

施設		 天神南駅　南東方

600m		 法令

規制		 商業
(100,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。昨今は、ホテル等の新規供給が数多く見受けられる。将
来的には、店舗、共同住宅だけでなく、様々な形態のホテルが建ち並ぶ地域へと移行していくと予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,290,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,100,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、天神や博多駅周辺エリア等で繁華性の高い商業地域と判断される。需要者の中心は、共同住宅や店舗ビ
ル等の用地取得・開発を目的とする不動産デベロッパーやファンド等である。需給動向としては、従来からの店舗、共
同住宅の供給に加えて、利便性からホテルの新規供給も活発に見受けられる状況である。土地取引の中心となる価格帯
は、敷地の規模にばらつきが多く、用途も多様であるため、一概に把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 店舗兼共同住宅を中心とした商業地域である。比準価格は、同一需給圏内の類似地域の取引事例から試算した結果であ
り、現実市場の動向をほぼ的確に反映しているものと考察される。収益価格は、商業地の収益性に着目した理論的な価
格であるが、賃料、空室率の査定や還元利回り等の想定項目が多く、相対的に規範性が劣る。したがって、比準価格を
標準として、収益価格を比較考量し、昨年の価格からの変動状況等も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,100,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 福岡市の成長性は全国的に注目されている。
円安と低金利政策の維持を背景に市中心部の
商業地の需要は強く、国内外の資本の流入が
見受けられる。

店舗、共同住宅等が集積する商業地域である
。近年は、ホテルの供給も目立つ状況である
。繁華性の高いエリアであり、土地の需要は
強い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡中央 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡中央６
Ｋ
-404		 福岡市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西11m県道、
北西4m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,400)
b 福岡中央５
Ｃ
-1107		 福岡市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西11m市道、
南東2.8m、
二方路
商業

(100,400)
c 福岡中央６
Ｋ
-1101		 福岡市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北20m国道、
東6m、準角地
近商

(100,300)
d 福岡中央６
Ｋ
-201		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東24m市道、
中間画地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,050,811  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.8]
1,261,431 		 100
[ 100.0]
1,261,431 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
1,300,000 
b (　           ) 
911,936  		 100
[ 100.0]		 [ 115.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,023,493 		 100
[  83.4]
1,227,210 
1,260,000 
c (　           ) 
1,353,965  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,314,529 		 100
[  98.8]
1,330,495 
1,370,000 
d (　           ) 
1,210,005  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
1,367,181 		 100
[ 107.0]
1,277,739 
1,320,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,290,000 円／㎡]  



福岡中央 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

29,732,384 
8,075,087 
21,657,297 
12,621,200 
9,036,097 		 （　0.9406）
8,499,353 		 （  3.8 -  0.4 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    249,980,971 円　　　　（　  1,100,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡中央 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 82.40 ＲＣ13 985.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 100 ％   400 ％   400 ％   227 ㎡     19.4 m x   11.8 m  前面道路：県道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上の住宅部分は平均専有面積約３５㎡の１ＬＤＫを想定 ⑦有効率　  91.3 ％
の理由		 標準的なレンタブル比を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
82.40 
95.0 
78.28 
3,900 
305,292 		 8.0  2,442,336 
0.0  0 

 2～ 9		 住宅
75.25 
91.0 
68.48 
2,420 
165,722 		 0.0  0 
2.0  331,444 

10～13		 住宅
75.25 
91.0 
68.48 
2,490 
170,515 		 0.0  0 
2.0  341,030 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
985.40 
91.3 
900.04 

2,313,128 		 2,442,336 
4,015,672 
⑨年額支払賃料      2,313,128 円　×　12ヶ月　＝　      27,757,536 円 
⑩a共益費（管理費）             120 円／㎡　×　     900.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,296,058 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似地域の共益費水準を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  18,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         864,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 権利金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        29,053,594 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         864,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     1,196,704 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 28,720,890 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,442,336 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,446 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,015,672 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         988,048 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      29,732,384 円　　　　（　       130,980 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡中央６Ｋ（
賃）
　　　　-405		 2,520  
(   2,417) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]
2,520 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,523 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,420 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b 福岡中央６Ｋ（
賃）
　　　　-601		 2,434  
(   2,335) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,535 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡中央 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,135,000 円  　　　　    227,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,889,287 円  　　　       29,917,594　×　　　　  13.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      667,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,929,500 円  　　　　    227,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       227,000 円  　　　　    227,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       227,000 円  　　　　    227,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,075,087 円　（　　　　　　        35,573 円／㎡）　　（経費率　　  27.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9406    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 227,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 224,000 円／㎡　×　     985.40 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0865 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,621,200 円  
（　　　　　        55,600 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 29,732,384 円      
②総費用 8,075,087 円      
③純収益　①－② 21,657,297 円      
④建物等に帰属する純収益 12,621,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,036,097 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,499,353 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       37,442 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    249,980,971 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,100,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡中央 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市中央区春吉三丁目１１号３４番
 2900000080850-0000
2 　福岡市中央区春吉三丁目１１号３５番
 2900000080851-0000
3 　
4 　
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6 　
7 　
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備考