別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡中央 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡中央 5-2 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　友野　和憲   TEL.
鑑定評価額 209,000,000 円  １㎡当たりの価格 865,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 590,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市中央区高砂２丁目１０号３番２
｢高砂２－１０－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 242  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)
台形
1:2		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ9		 店舗、事務所、マン
ション等が混在する
商業地域		 南20m県道 水道、ガス、下水 西鉄平尾

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ２０ｍ県道 交通

施設		 西鉄平尾駅　北東方

700m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに商業ビルと中高層共同住宅が混在する商業地域である。天神や博多駅地区等の都心部へのアクセ
スも良好であることから、投資用マンションの需要も堅調で、地価は上昇傾向にて推移している。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    890,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    653,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、福岡市中央区内の都心周辺部の店舗、事務所、共同住宅等が混在する幹線道路沿いの商業地域である。
需要者の中心は、事業目的の法人、賃貸目的で共同住宅を開発する不動産業者並びに分譲マンションを開発するデベロ
ッパー等が想定される。天神への接近性が比較的良好なことから、賃貸マンション用地、分譲マンション用地を中心と
した需要は引き続き根強い。取引価格の水準は、用途・形状・規模等如何の個別性に起因して異なる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する商業地域内の事例を中心に収集し求められた実証的な価格である。一方
収益価格は、想定要素を多く含むことから、比準価格と比較して相対的に規範性が劣る。よって現実の市場性を反映し
た比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、更には一般的要因の動向も考慮の上、鑑
定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡中央 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,100,000 円／㎡		 [111.8]
100		 100
[103.0]		 100
[138.5]		 [100.0]
100		 862,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    737,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利政策の維持を背景に、市中心部のみな
らず周辺商業地でも需要は強く、商業地地価
は全般的に上昇傾向が継続している。


幹線道路沿いに店舗、共同住宅等が建ち並ぶ
商業地域である。都心部へ比較的近いことか
ら開発業者を中心に土地の需要は旺盛である
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　 +14.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+17.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡中央 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡中央６
Ｋ
-403		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南22.3m県道、
中間画地
商業

(90,400)
b 福岡中央６
Ｋ
-204		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西11m市道、
南東2.5m、
二方路
商業

(90,400)
c 福岡中央６
Ｋ
-304		 福岡市中央区

 底地


   
（　          ） 		 不整形 北東16m県道、
北西6.2m、
角地
商業

(100,400)
d 福岡中央６
Ｋ
-3		 福岡市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西6.2m市道
、中間画地
商業
地区計画等
(90,372)
e 福岡中央６
Ｋ
-1108		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東7m市道、
中間画地
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
643,566  		 100
[ 100.0]		 [ 112.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
764,150 		 100
[  85.3]
895,838 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
896,000 
b (　           ) 
733,325  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
726,064 		 100
[  92.2]
787,488 
787,000 
c (　  1,514,769) 
1,514,769  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.5]
1,692,694 		 100
[ 157.4]
1,075,409 
1,080,000 
d (　           ) 
686,339  		 100
[ 100.0]		 [ 111.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
764,582 		 100
[  74.4]
1,027,664 
1,030,000 
e (　           ) 
696,943  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
696,943 		 100
[  80.6]
864,694 
865,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    890,000 円／㎡]  



福岡中央 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

24,285,733 
7,339,768 
16,945,965 
11,231,200 
5,714,765 		 （　0.9406）
5,375,308 		 （  3.8 -  0.4 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    158,097,294 円　　　　（　    653,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡中央 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 98.00 ＳＲＣ9 912.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   242 ㎡     11.0 m x   23.0 m  前面道路：県道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上の住宅部分は平均専有面積約４６㎡の２ＬＤＫを想定 ⑦有効率　  89.7 ％
の理由		 標準的なレンタブル比を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
98.00 
75.0 
73.50 
3,200 
235,200 		 8.0  1,881,600 
0.0  0 

 2～ 4		 居宅
98.00 
95.0 
93.10 
2,250 
209,475 		 1.0  209,475 
1.0  209,475 

 5～ 8		 居宅
98.00 
95.0 
93.10 
2,300 
214,130 		 1.0  214,130 
1.0  214,130 

 9～  		 居宅
98.00 
95.0 
93.10 
2,350 
218,785 		 1.0  218,785 
1.0  218,785 
塔屋
  ～  		 機械室
30.00 
 
 
 
 		    
   

計
912.00 
89.7 
818.30 

1,938,930 		 3,585,330 
1,703,730 
⑨年額支払賃料      1,938,930 円　×　12ヶ月　＝　      23,267,160 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　     818.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　         981,960 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  16,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         576,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で充当可能なため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        24,249,120 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         576,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　       993,005 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 23,832,115 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,585,330 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          34,419 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,703,730 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         419,199 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      24,285,733 円　　　　（　       100,354 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡中央６Ｋ（
賃）
　　　　-603		 2,117  
(   2,030) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[105.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,188 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,252 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,250 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 福岡博多６Ｋ（
賃）
　　　　-1001		 3,144  
(   3,137) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,415 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡中央 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,010,000 円  　　　　    202,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,723,768 円  　　　       24,825,120　×　　　　  15.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      485,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,717,000 円  　　　　    202,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       202,000 円  　　　　    202,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       202,000 円  　　　　    202,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,339,768 円　（　　　　　　        30,330 円／㎡）　　（経費率　　  30.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9406    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 202,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　     912.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0865 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,231,200 円  
（　　　　　        46,410 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 24,285,733 円      
②総費用 7,339,768 円      
③純収益　①－② 16,945,965 円      
④建物等に帰属する純収益 11,231,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,714,765 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,375,308 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,212 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    158,097,294 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     653,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡中央 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市中央区高砂二丁目１０号３番２
 2900000096874-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡中央 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡中央 5-2 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　空井　良元   TEL.
鑑定評価額 207,000,000 円  １㎡当たりの価格 855,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 590,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市中央区高砂２丁目１０号３番２
｢高砂２－１０－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 242  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)
台形
1:2		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ9		 店舗、事務所、マン
ション等が混在する
商業地域		 南20m県道 水道、ガス、下水 西鉄平尾

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ県道 交通

施設		 西鉄平尾駅　北東方

700m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに店舗、事務所、マンション等が建ち並ぶ商業地域である。今後も現状維持程度で推移していくと
予測される。利便性が良好なことから、地価の水準は上昇基調が継続すると思料する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    880,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    762,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、中央区及び隣接区の鉄道沿線で最寄駅から徒歩圏内の店舗、事務所、共同住宅等が混在する商業
地域と判断される。需要者の中心は、マンション用地の取得・開発を目的とする不動産デベロッパー等である。需給動
向としては、福岡市中心部への接近性に優れることから、開発業者を中心に土地としての需要は強い。土地取引の中心
となる価格帯は、敷地の規模にばらつきが多く、用途も多様であるため、一概に把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 店舗、共同住宅等が混在している商業地域である。比準価格は、同一需給圏内の類似地域の取引事例から試算した結果
であり、現実市場の動向をほぼ的確に反映しているものと考察される。収益価格は、商業地の収益性に着目した理論的
な価格であるが、賃料、空室率の査定や還元利回り等の想定項目が多く、相対的に規範性が劣る。したがって、比準価
格を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡中央 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,100,000 円／㎡		 [113.6]
100		 100
[103.0]		 100
[142.0]		 [100.0]
100		 854,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    737,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 福岡市の成長性は全国的に注目されている。
円安と低金利政策の維持を背景に市中心部の
商業地の需要は強く、国内外の資本の流入が
見受けられる。

幹線道路沿いに店舗、共同住宅等が建ち並ぶ
商業地域である。利便性に優れることから開
発業者を中心に土地の需要は旺盛である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　 +15.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+16.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡中央 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡中央６
Ｋ
-2		 福岡市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西10.1m市
道、中間画地
商業
地区計画等
(90,400)
b 福岡中央６
Ｋ
-204		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西11m市道、
南東2.5m、
二方路
商業

(90,400)
c 福岡中央６
Ｋ
-1108		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東7m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d 福岡中央６
Ｋ
-502		 福岡市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南10.7m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
建築協定
(60,150)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
686,355  		 100
[ 100.0]		 [ 111.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
764,599 		 100
[  87.2]
876,834 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
877,000 
b (　           ) 
733,325  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
726,064 		 100
[  82.6]
879,012 
879,000 
c (　           ) 
696,943  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
696,943 		 100
[  78.8]
884,445 
884,000 
d (　           ) 
610,893  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
681,628 		 100
[  81.9]
832,269 
832,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    880,000 円／㎡]  



福岡中央 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

25,242,065 
7,035,604 
18,206,461 
11,676,000 
6,530,461 		 （　0.9599）
6,268,590 		 （  3.8 -  0.4 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    184,370,294 円　　　　（　    762,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡中央 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 98.00 ＳＲＣ9 912.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   242 ㎡     11.0 m x   23.0 m  前面道路：県道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上の住宅部分は平均専有面積約４６㎡の２ＬＤＫを想定 ⑦有効率　  89.7 ％
の理由		 標準的なレンタブル比を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
98.00 
75.0 
73.50 
3,080 
226,380 		 8.0  1,811,040 
0.0  0 

 2～ 8		 住宅
98.00 
95.0 
93.10 
2,370 
220,647 		 0.0  0 
2.0  441,294 

 9～  		 住宅
98.00 
95.0 
93.10 
2,420 
225,302 		 0.0  0 
2.0  450,604 
塔屋
  ～  		 機械室
30.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
912.00 
89.7 
818.30 

1,996,211 		 1,811,040 
3,539,662 
⑨年額支払賃料      1,996,211 円　×　12ヶ月　＝　      23,954,532 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　     818.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　         981,960 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似地域の共益費水準を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         432,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 権利金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        24,936,492 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         432,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     1,014,740 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,353,752 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,811,040 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,386 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,539,662 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         870,927 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      25,242,065 円　　　　（　       104,306 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡中央６Ｋ（
賃）
　　　　-404		 3,216  
(   3,082) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,474 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,471 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,370 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b 福岡中央６Ｋ（
賃）
　　　　-603		 2,117  
(   2,030) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]
2,466 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡中央 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,050,000 円  　　　　    210,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,297,904 円  　　　       25,368,492　×　　　　  13.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      482,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,785,000 円  　　　　    210,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       210,000 円  　　　　    210,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       210,000 円  　　　　    210,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,035,604 円　（　　　　　　        29,073 円／㎡）　　（経費率　　  27.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9599    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 210,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 224,000 円／㎡　×　     912.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0865 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,676,000 円  
（　　　　　        48,248 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 25,242,065 円      
②総費用 7,035,604 円      
③純収益　①－② 18,206,461 円      
④建物等に帰属する純収益 11,676,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,530,461 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,268,590 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       25,903 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    184,370,294 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     762,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡中央 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市中央区高砂二丁目１０号３番２
 2900000096874-0000
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備考