令和6年1月15日　提出 福岡中央 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡中央 -22 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　高木　俊二   TEL.

鑑定評価額 1,130,000,000 円  １㎡当たりの価格 795,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 550,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市中央区薬院４丁目３２７番 ｢薬院４－１７－２０｣ ②地積 　(㎡) 1,419   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区2種20m (70,200) 不整形 1:1.5 共同住宅 ＲＣ8 大規模一般住宅、マ ンションが混在する 住宅地域 南東13m市道、三方路 水道、ガス、下水 薬院大通 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 通称「浄水通り」 街 路 １３ｍ市道 交通 施設 薬院大通駅　南西方 250m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区2種20m ⑤地域要因の将 　来予測 中央区でも屈指の高級住宅街として認識されている浄水通りである。開発余地のある土地は少なく、今後も現状 を維持するものと予測する。地価は上昇傾向を維持している。 (3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    800,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              784,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、中央区の利便性の高い住宅地域。需要者は分譲マンション業者が中心となる。中央区は新築分譲 マンション供給戸数は減少しており、Ｒ５／８在庫は前年同月比で１／４まで減少した。地域の名声が高いエリアだが 、分譲価格は上限に近く、用地費の増加と建築費の増加をどこまで価格転嫁できるかは不透明。需要価格帯は分譲マン ション素地で容積率１００％当たり坪１３０万円。新築分譲マンションは戸当たり７０００～９０００万円。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は近隣地域と住環境が類似する大規模地の取引事例を重視して試算した。開発法による価格は分譲マンション の投資採算性から試算した素地価格で、有力な価格の指標となる。分譲マンション業者は建設用地の仕入れがスムーズ に行えておらず、高値でも仕入れざるをえない。以上より、市場取引の実情を反映する比準価格を重視し、投資採算性 からみた開発法価格を勘案し、さらに代表標準地との検討も行って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡中央 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    674,000 円／㎡ [118.0] 100 100 [100.0] 100 [ 99.8] [ 99.8] 100 795,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    690,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中央区の過去５年人口変動率は＋６．９％で 、博多区（＋９．２％）に次いで増加率が高 い。 令和５年１月以降の薬院４丁目・浄水通りエ リアの建築確認はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +15.2 ％  ％