別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡中央 -21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡中央 -21 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　高田　卓巳   TEL.
鑑定評価額 233,000,000 円  １㎡当たりの価格 550,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 390,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市中央区港２丁目１０番８
｢港２－２－２４｣		 ②地積
　(㎡)		 424  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:1.2		 共同住宅

ＲＣ6		 中高層住宅の中に事
業所が見られる住宅
地域		 北東12.1m市道 水道、ガス、下水 大濠公園

620m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２．１ｍ市道 交通

施設		 大濠公園駅北東方

620m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 漁港と市場近くの水産業関連事業所等が多い地域であるが、都心接近性高く、今後は共同住宅中心の地域として
成熟すると予測する。マンション用地に対する需要が旺盛で、もうしばらく地価上昇が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    580,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    496,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中央区及び博多区内の駅徒歩圏を中心とする住宅地域である。マンション用地不足は続いており、優良開
発素地については依然として高値で取引されている。物件不足でこれまで居住利便性がやや劣るとみられていたエリア
への開発素地需要波及が続いており、特に対象標準地のように天神エリアへの接近性に優れているエリアに対する需要
は引き続き旺盛。中心となる価格帯は、容積率１００％あたりの価格が１坪９０～１００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は天神地区への接近性に優れており、居住利便性も向上していることから、物件が市場に出れば需要が競合
する状況が続いており、依然として買主が投資採算性を十分に考慮できる状況には至っていない。したがって、本件で
はこうした市場の実態を踏まえ、比準価格をやや重視し、代表標準地との検討を踏まえ、収益価格も比較考量のうえ鑑
定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡中央 -5                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    489,000 円／㎡		 [106.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.9]		 [100.0]
100		 536,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    485,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 福岡市は顕著な人口増加続く。住宅・貸家着
工戸数ともに前年同月比マイナスが目立って
きた。有効求人倍率は堅調。物価上昇で消費
支出増加傾向。

区域内に格別の変動はないが、マンション用
地不足は継続しており、その需要は、利便性
を有するがまだ割安感を残すエリアへ波及す
る状況続く。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡中央 -21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡中央６
Ｋ
-401		 福岡市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m市道、
中間画地
工業

(70,200)
b 福岡中央６
Ｋ
-404		 福岡市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西11m県道、
北西4m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,400)
c 福岡博多６
Ｋ
-1109		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 正方形 北西3m市道、
中間画地
近商

(90,240)
d 福岡博多６
Ｋ
-1		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東8.1m市道
、中間画地
準工

(60,200)
e 福岡博多６
Ｋ
-10		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東11m市道、
北西2.6m、
角地
近商

(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
363,306  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
388,374 		 100
[  73.7]
526,966 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
527,000 
b (　           ) 
1,050,811  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.8]
1,261,431 		 100
[ 198.9]
634,204 
634,000 
c (　           ) 
520,255  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
520,255 		 100
[  99.0]
525,510 
526,000 
d (　           ) 
614,085  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
614,085 		 100
[ 111.1]
552,732 
553,000 
e (　           ) 
938,248  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
1,023,543 		 100
[ 156.0]
656,117 
656,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.98 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +50.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +25.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    580,000 円／㎡]  



福岡中央 -21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

29,528,289 
8,105,829 
21,422,460 
14,054,400 
7,368,060 		 （　0.9416）
6,937,765 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    210,235,303 円　　　　（　    496,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡中央 -21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 134.84 ＲＣ10 1,080.85
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   424 ㎡     18.6 m x   22.7 m  前面道路：市道     　  12.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階以上は住宅（１戸３１㎡程度）、平面式駐車場７台を想定。内部廊下等を含むため容積率緩和あり。 ⑦有効率　  75.6 ％
の理由		 共同住宅等廊下、駐車場等を含むため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 駐車場
133.11 
 
 
 
 		    
   

 2～ 9		 共同住宅
109.16 
86.4 
94.32 
2,720 
256,550 		 0.0  0 
2.0  513,100 

10～10		 共同住宅
74.46 
84.4 
62.88 
2,870 
180,466 		 0.0  0 
2.0  360,932 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,080.85 
75.6 
817.44 

2,232,866 		 0 
4,465,732 
⑨年額支払賃料      2,232,866 円　×　12ヶ月　＝　      26,794,392 円 
⑩a共益費（管理費）             159 円／㎡　×　     817.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,559,676 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,260,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,354,068 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       1,260,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     1,184,563 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 28,429,505 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）                   円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　                 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,465,732 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,098,784 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      29,528,289 円　　　　（　        69,642 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡中央６Ｋ（
賃）
　　　　-102		 2,919  
(   2,797) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,979 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,836 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,720 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 福岡中央５Ｃ（
賃）
　　　　-102		 2,917  
(   2,797) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,652 
c 福岡中央６Ｋ（
賃）
　　　　-101		 3,310  
(   3,160) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[116.0]		 100
[100.0]
2,853 
福岡中央 -21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,024,000 円  　　　　    256,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 3,849,829 円  　　　       29,614,068　×　　　　  13.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      544,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,176,000 円  　　　　    256,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       256,000 円  　　　　    256,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       256,000 円  　　　　    256,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,105,829 円　（　　　　　　        19,118 円／㎡）　　（経費率　　  27.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9416    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 256,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　   1,080.85 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0549     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  40 ％　＋ 0.0859 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,054,400 円  
（　　　　　        33,147 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 29,528,289 円      
②総費用 8,105,829 円      
③純収益　①－② 21,422,460 円      
④建物等に帰属する純収益 14,054,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,368,060 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,937,765 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,363 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    210,235,303 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     496,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡中央 -21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市中央区港二丁目１０番８
 2900001169721-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡中央 -21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡中央 -21 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　吉川　博貴   TEL.
鑑定評価額 226,000,000 円  １㎡当たりの価格 534,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 390,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市中央区港２丁目１０番８
｢港２－２－２４｣		 ②地積
　(㎡)		 424  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:1.2		 共同住宅

ＲＣ6		 中高層住宅の中に事
業所が見られる住宅
地域		 北東12.1m市道 水道、ガス、下水 大濠公園

620m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２．１ｍ市道 交通

施設		 大濠公園駅北東方

620m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 投資家の賃貸マンションの取得需要は引き続き旺盛で、賃貸マンション用地は高値取引が目立つ。中心部での売
り物件が出ない中、周辺地域にも取得需要が向かっているため、地価は今後も上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    536,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    434,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は福岡市中央区、早良区のうち、地下鉄空港線沿線の各駅から徒歩圏内に位置する住宅地域である。主たる
需要者は賃貸マンションの建築を企図する不動産業者が中心となる。市内中心部での地価の上昇、建築費の上昇等を背
景に投資採算性の観点から、需要は割安感の残る中心部の周辺地域に向かっており、利便性の高い当地域での需要者の
取得意欲は強い。取引の中心となる価格帯は、立地、用途、規模によって異なる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、対象不動産と類似性の高い共同住宅適地の取引事例を中心に試算されており、規範性が高い。一方収益価
格は、周辺では中高層共同住宅等も見られ、収益性に基づく価格形成がなされているものの、試算の過程において想定
項目が多数介在することから規範性にやや劣ると判断した。したがって本件では市場の実態をより反映した比準価格を
重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡中央 -5                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    489,000 円／㎡		 [106.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 [100.0]
100		 530,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    485,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中央区の人口、世帯数は増加傾向で推移して
いる。分譲マンションの供給が活発で、賃貸
マンション用地、戸建住宅用地の取引も旺盛
である。

建築費の高止まりや、市中心部での土地値の
高騰を背景として、割安感の残る当地域にも
マンション需要が向かっており、地価は上昇
傾向で推移。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡中央 -21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡中央６
Ｋ
-303		 福岡市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西5m市道、
中間画地
１住居
高度地区2種20m
(70,200)
b 福岡中央５
Ｃ
-1108		 福岡市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西6.5m市道
、中間画地
商業

(90,390)
c 福岡中央５
Ｃ
-209		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東5m市道、
北西3m、角地
１住居
高度地区2種20m
(80,200)
d 福岡中央５
Ｃ
-207		 福岡市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
564,002  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
604,610 		 100
[ 106.7]
566,645 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
567,000 
b (　           ) 
514,668  		 100
[ 100.0]		 [ 109.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
561,503 		 100
[ 106.8]
525,752 
526,000 
c (　           ) 
526,316  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
567,195 		 100
[ 106.7]
531,579 
532,000 
d (　           ) 
519,481  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
581,819 		 100
[ 116.4]
499,845 
500,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +9.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    536,000 円／㎡]  



福岡中央 -21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

27,965,744 
7,851,598 
20,114,146 
13,670,100 
6,444,046 		 （　0.9416）
6,067,714 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    183,870,121 円　　　　（　    434,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡中央 -21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 134.84 ＲＣ10 1,080.85
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   424 ㎡     18.6 m x   22.7 m  前面道路：市道     　  12.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階以上は３１㎡程度の単身者けの住宅を想定 ⑦有効率　  75.6 ％
の理由		 共同住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 駐車場
133.11 
 
 
 
 		    
   

 2～ 9		 共同住宅
109.16 
86.4 
94.32 
2,600 
245,232 		 1.0  245,232 
1.0  245,232 

10～10		 共同住宅
74.46 
84.4 
62.88 
2,900 
182,352 		 1.0  182,352 
1.0  182,352 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,080.85 
75.6 
817.44 

2,144,208 		 2,144,208 
2,144,208 
⑨年額支払賃料      2,144,208 円　×　12ヶ月　＝　      25,730,496 円 
⑩a共益費（管理費）             160 円／㎡　×　     817.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,569,485 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費の水準に基づき計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,260,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        27,299,981 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       1,260,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     1,142,399 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 27,417,582 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,144,208 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,584 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,144,208 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         527,578 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      27,965,744 円　　　　（　        65,957 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡中央６Ｋ（
賃）
　　　　-1		 2,817  
(   2,702) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,791 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,641 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,600 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 福岡中央６Ｋ（
賃）
　　　　-4		 2,487  
(   2,385) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
2,491 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡中央 -21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 996,000 円  　　　　    249,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 3,712,798 円  　　　       28,559,981　×　　　　  13.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      528,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,116,500 円  　　　　    249,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       249,000 円  　　　　    249,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       249,000 円  　　　　    249,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,851,598 円　（　　　　　　        18,518 円／㎡）　　（経費率　　  28.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9416    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 249,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 224,000 円／㎡　×　   1,080.85 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0549     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  40 ％　＋ 0.0859 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,670,100 円  
（　　　　　        32,241 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 27,965,744 円      
②総費用 7,851,598 円      
③純収益　①－② 20,114,146 円      
④建物等に帰属する純収益 13,670,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,444,046 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,067,714 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,311 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    183,870,121 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     434,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡中央 -21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市中央区港二丁目１０番８
 2900001169721-0000
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備考