別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡中央 -17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡中央 -17 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　松本　忠人   TEL.
鑑定評価額 46,200,000 円  １㎡当たりの価格 175,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市中央区小笹３丁目１５区１５２番
｢小笹３－１５－４｣		 ②地積
　(㎡)		 264  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,150)

（その他）
高度地区2種15m

1.2:1		 住宅

Ｗ1		 一般住宅が建ち並ぶ
傾斜地の住宅地域
 北6m市道 水道、ガス、下水 西鉄平尾

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 西鉄平尾駅　南西方

2.2km		 法令

規制		 １中専
(60,150)
高度地区2種15m
⑤地域要因の将
　来予測		 駅への接近性が劣り、地勢もやや劣る戸建住宅を中心とした地域であるが、周辺にはマンション等も見られ、マ
ンション等の用地需要が強まりつつあり、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    175,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    129,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中央区南西部の最寄駅からやや遠い住宅地域で、需要者の中心は福岡市内勤務の一次取得者や地縁選好性
を有する者等で、近時はマンション業者や収益目的の投資家等も見られる。駅への接近性が劣り、地勢もやや劣る地域
であるが、利便施設等への接近性は比較的恵まれ、マンション等の用地需要が強まりつつある。このため、需要の中心
となる価格帯の把握は難しいが、標準的画地規模の低層住宅地で４，０００万円～５，０００万円前後と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は駅への接近性に留意して同一需給圏内に生起した取引事例を採用し、十分に検討して求めており、市場性を
反映した実証的価格で規範性は高い。収益価格は理論的価格で、周辺に共同住宅も見られるので試算したが、賃料の遅
行性や想定要素を含む点等は否めず、規範性は相対的に劣る。よって、市場の特性等を踏まえ、比準価格を重視し、収
益価格を参考に、代表標準地との均衡等に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡中央 -18               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    149,000 円／㎡		 [106.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 90.1]		 [100.0]
100		 174,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    160,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 継続する低金利等の金融緩和政策を背景に、
人口の増加傾向が続く福岡市の住宅地市場は
依然堅調である。


周辺にはマンション等も立地が進行しており
、マンション等の用地需要が強まりつつある
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡中央 -17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡中央５
Ｃ
-1110		 福岡市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東4m市道、
中間画地
近商

(90,240)
b 福岡中央６
Ｋ
-505		 福岡市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東4m私道、
中間画地
１中専
高度地区2種15m
(60,150)
c 福岡中央６
Ｋ
-704		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
南西10m、
角地
１中専
高度地区2種15m
(70,150)
d 福岡中央６
Ｋ
-805		 福岡市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5.9m市道
、中間画地
１低専

(50,80)
e 福岡中央６
Ｋ
-804		 福岡市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西4.9m市道
、南東4m、
二方路
１中専
高度地区2種15m
(70,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
123,588  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
135,557 		 100
[  85.4]
158,732 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
159,000 
b (　           ) 
166,641  		 100
[ 100.0]		 [ 109.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
185,856 		 100
[ 112.0]
165,943 
166,000 
c (　           ) 
242,488  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
243,160 		 100
[ 129.5]
187,768 
188,000 
d (　           ) 
257,240  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
257,240 		 100
[ 113.8]
226,046 
226,000 
e (　           ) 
162,836  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
161,132 		 100
[  99.0]
162,760 
163,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.06 		 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    175,000 円／㎡]  



福岡中央 -17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,551,955 
916,880 
3,635,075 
2,413,950 
1,221,125 		 （　0.9774）
1,193,528 		 （  3.9 -  0.4 ）
3.5％  
⑧収益価格 　     34,100,800 円　　　　（　    129,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡中央 -17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 110.00 ＬＳ2 220.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
高度地区2種15m
 60 ％   150 ％   150 ％   264 ㎡     18.0 m x   14.5 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 住宅　平均専用面積約５５㎡　２ＬＤＫ　　４戸 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 住宅
110.00 
100.0 
110.00 
1,550 
170,500 		 1.0  170,500 
2.0  341,000 

 2～  		 住宅
110.00 
100.0 
110.00 
1,580 
173,800 		 1.0  173,800 
2.0  347,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
220.00 
100.0 
220.00 

344,300 		 344,300 
688,600 
⑨年額支払賃料        344,300 円　×　12ヶ月　＝　       4,131,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費を別途授受する慣行はない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,131,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         480,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       230,580 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,381,020 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           344,300 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,271 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          688,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         167,664 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,551,955 円　　　　（　        17,242 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡中央６Ｋ（
賃）
　　　　-401		 1,639  
(   1,572) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 98.0]
1,742 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,615 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,580 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 福岡中央６Ｋ（
賃）
　　　　-1202		 1,285  
(   1,231) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,503 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡中央 -17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 159,600 円  　　　　     39,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 230,580 円  　　　        4,611,600　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      107,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      339,100 円  　　　　     39,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        39,900 円  　　　　     39,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        39,900 円  　　　　     39,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         916,880 円　（　　　　　　         3,473 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9774    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 39,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 176,000 円／㎡　×　     220.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0605     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0469 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  40 ％　＋ 0.0871 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,413,950 円  
（　　　　　         9,144 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,551,955 円      
②総費用 916,880 円      
③純収益　①－② 3,635,075 円      
④建物等に帰属する純収益 2,413,950 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,221,125 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,193,528 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,521 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     34,100,800 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     129,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡中央 -17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市中央区小笹三丁目十五区１５２番
 2900000069288-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡中央 -17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡中央 -17 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　久保田　茂   TEL.
鑑定評価額 44,900,000 円  １㎡当たりの価格 170,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市中央区小笹３丁目１５区１５２番
｢小笹３－１５－４｣		 ②地積
　(㎡)		 264  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,150)

（その他）
高度地区2種15m

1.2:1		 住宅

Ｗ1		 一般住宅が建ち並ぶ
傾斜地の住宅地域
 北6m市道 水道、ガス、下水 西鉄平尾

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 西鉄平尾駅　南西方

2.2km		 法令

規制		 １中専
(60,150)
高度地区2種15m
⑤地域要因の将
　来予測		 傾斜地に戸建住宅・共同住宅が建ち並ぶ住宅地域である。近年、従来の敷地を数区画に区分し、分譲するケース
も見られ、今後も住宅地としての特性が成熟していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    175,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    145,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は福岡市中央区の南部及び城南区、南区の住宅地域である。需要者の中心はサラリーマン世帯等の第一次取
得者である。最寄り駅は徒歩圏外であるため、交通利便性はやや劣るものの、市中心部の地価は高騰しており、相対的
に割安である近隣地域も地価の上昇が波及している。近年では資材価格高騰に伴い取得総額を抑えるため、従来の敷地
を分割して分譲する業者も増えてきており、これらの業者による取得も目立ってきている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例比較法は、類似性を持つ複数の事例を採用し求めており、客観的かつ実証的な価格である。他方、収益還元法
は、計算過程に想定要素を多く含むため、客観性に欠け、説得力が劣る。また、本件の典型的な需要者である個人は、
収益性よりも市場性や快適性を重視して取引意思を決定すると考えられる。よって、現実の市場性を反映する比準価格
を重視し、収益価格を参考にするとともに、代表標準地との均衡を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡中央 -18               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    149,000 円／㎡		 [106.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 92.0]		 [100.0]
100		 170,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    160,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中央区の人口・世帯数は増加傾向である。建
築資材価格の上昇等の不安要素はあるものの
、土地取得需要は旺盛である。


最寄り駅へは徒歩圏外の丘陵地に存する住宅
地域である。市中心部の地価の高騰に伴い、
当該地域の土地の取得需要も高まっている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡中央 -17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡中央６
Ｋ
-801		 福岡市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東4m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
b 福岡中央６
Ｋ
-804		 福岡市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西4.9m市道
、南東4m、
二方路
１中専
高度地区2種15m
(70,150)
c 福岡中央６
Ｋ
-702		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
中間画地
１中専
高度地区2種15m
(60,150)
d 福岡中央６
Ｋ
-505		 福岡市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東4m私道、
中間画地
１中専
高度地区2種15m
(60,150)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
184,971  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
183,140 		 100
[ 103.5]
176,947 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
177,000 
b (　           ) 
162,836  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
161,132 		 100
[  93.0]
173,260 
173,000 
c (　           ) 
173,055  		 100
[ 100.0]		 [ 111.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
193,302 		 100
[ 116.6]
165,782 
166,000 
d (　           ) 
166,641  		 100
[ 100.0]		 [ 109.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
185,856 		 100
[  98.7]
188,304 
188,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    175,000 円／㎡]  



福岡中央 -17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,669,327 
925,330 
3,743,997 
2,371,600 
1,372,397 		 （　0.9774）
1,341,381 		 （  3.9 -  0.4 ）
3.5％  
⑧収益価格 　     38,325,171 円　　　　（　    145,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡中央 -17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 110.00 ＬＳ2 220.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
高度地区2種15m
 60 ％   150 ％   150 ％   264 ㎡     18.0 m x   14.5 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫ（５５㎡）×４戸 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段利用のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 居宅
110.00 
100.0 
110.00 
1,550 
170,500 		 1.0  170,500 
2.0  341,000 

 2～  		 居宅
110.00 
100.0 
110.00 
1,600 
176,000 		 1.0  176,000 
2.0  352,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
220.00 
100.0 
220.00 

346,500 		 346,500 
693,000 
⑨年額支払賃料        346,500 円　×　12ヶ月　＝　       4,158,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費を別途授受する慣行はないため、計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         576,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,158,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         576,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       236,700 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,497,300 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           346,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,292 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          693,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         168,735 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,669,327 円　　　　（　        17,687 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡中央６Ｋ（
賃）
　　　　-401		 1,639  
(   1,572) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[106.0]		 100
[ 97.0]
1,678 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,669 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,600 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 福岡中央６Ｋ（
賃）
　　　　-406		 1,939  
(   1,898) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[106.0]		 100
[106.0]
1,659 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡中央 -17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 196,000 円  　　　　     39,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 213,030 円  　　　        4,734,000　×　　　　   4.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      104,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      333,200 円  　　　　     39,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        39,200 円  　　　　     39,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        39,200 円  　　　　     39,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         925,330 円　（　　　　　　         3,505 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9774    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 39,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 173,000 円／㎡　×　     220.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0605     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0469 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  40 ％　＋ 0.0871 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,371,600 円  
（　　　　　         8,983 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,669,327 円      
②総費用 925,330 円      
③純収益　①－② 3,743,997 円      
④建物等に帰属する純収益 2,371,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,372,397 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,341,381 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,081 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     38,325,171 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     145,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡中央 -17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市中央区小笹三丁目十五区１５２番
 2900000069288-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
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