令和6年1月15日　提出 福岡中央 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡中央 -16 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　吉川　博貴   TEL.

鑑定評価額 448,000,000 円  １㎡当たりの価格 456,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 330,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市中央区平尾３丁目３１７番 ｢平尾３－２６－４｣ ②地積 　(㎡) 983   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 高度地区2種15m 1:1.2 共同住宅 ＲＣ4F1B 一般住宅、マンショ ン等が混在する住宅 地域 東5.9m市道 水道、ガス、下水 西鉄平尾 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南   120 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平尾地区の閑静な優良住宅地 域 街 路 ５．９ｍ市道 交通 施設 西鉄平尾駅　西方 1.0km 法令 規制 １中専 (60,150) 高度地区2種15m ⑤地域要因の将 　来予測 福岡市内のマンションの販売は好調で販売価格も上昇しているため、マンションデベロッパーの用地取得意欲は 旺盛であり、マンション適地である当該地域の地価は引き続き上昇傾向にて推移すると予想する。 (3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    458,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              424,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福岡市中央区南部、南区北部の住宅地が中心であるが、マンション用地の不足から福岡市内のマンション 適地となり得る住宅地域一体と判断した。前者の地域は市内でも名声の高い、選好性の強い住宅地で、主たる需要は規 模を有する土地については、マンションデベロッパーが中心となる。マンションの販売は好調で、マンション適地の取 得競争は過熱しており、市場価格の中心となる価格帯は容積率１００％当たり坪９０万円～１１０万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、マンション開発素地の取引事例を中心に試算されており、規範性が高い。一方開発法による価格は、主た る需要者であるマンションデベロッパーの投資採算性に着目して求められた価格であるが、試算の過程において想定項 目が多数介在することから規範性にやや劣ると判断した。したがって本件では市場の実態をより反映した比準価格を重 視し、開発法による価格を比較考量し、代表標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡中央 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    489,000 円／㎡ [106.3] 100 100 [100.0] 100 [114.8] [100.0] 100 453,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    407,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中央区の人口、世帯数は増加傾向で推移して いる。分譲マンションの供給が活発で、賃貸 マンション用地、戸建住宅用地の取引も旺盛 である。 マンションの販売は好調で、デベロッパーの 用地取得意欲は旺盛である。優良住宅地であ る当地域での用地取得需要は強く、地価は上 昇傾向で推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　  +3.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +12.0 ％  ％