鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
福岡中央 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡中央 -10

福岡県

福岡第４

氏名

不動産鑑定士　高木　俊二

TEL.

鑑定評価額

1,110,000,000 円

１㎡当たりの価格

675,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	460,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市中央区草香江２丁目１２区２２０番１｢草香江２－１２－１６｣				②地積　(㎡)	1,640 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区2種20m (70,200)
	1:1	共同住宅ＲＣ9	中高層マンションが多い区画整然とした住宅地域	西8.4m県道、北側道	水道、ガス、下水	六本松 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 60 ｍ、南 80 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,600 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

８．４ｍ県道

交通

施設

六本松　北西方

800m

法令

規制

１住居
(60,200)
高度地区2種20m

⑤地域要因の将
　来予測

大濠公園にも近い区画整然とした上品等の住宅地域。数多くの分譲マンションが建設されており、熟成した街並
みを形成している。現在は中古マンションのリノベ再販が多い。地価は上昇基調が継続中である。

(3)最有効使用の判定

中高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 680,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 657,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、中央区の利便性の高い住宅地域。需要者は分譲マンション業者が中心となる。中央区は新築分譲
マンション供給戸数が減少しており、Ｒ５／８在庫は前年同月比で１／４まで減少した。用地費のほか建築費も高騰し
ており、今後コスト増加分を販売価格に上乗せできるか不透明。需要価格帯は分譲マンション素地で容積率１００％当
たり坪１１０万円。新築分譲マンションは戸当たり５０００～７０００万円。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は近隣地域と住環境が類似する大規模地の取引事例を重視して試算した。開発法による価格は分譲マンション
の投資採算性から試算した素地価格で、有力な価格の指標となる。以上より、市場取引の実情を反映する比準価格と投
資採算性からみた開発法価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討も行って、鑑定評価額を上記のとおり決定した
。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福岡中央 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 489,000 円／㎡

[106.3]
100

100
[100.0]

100
[ 80.8]

[104.0]
100

669,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    603,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

中央区の過去５年人口変動率は＋６．９％で
、博多区（＋９．２％）に次いで増加率が高
い。

令和５年１月以降の草香江１・２丁目エリア
の建築確認は１棟（店舗事務所ビル）。過去
は共同住宅が多い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+11.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡中央 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡中央５Ｃ -214	福岡市中央区		底地	（　）	長方形	南東7.7m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,200)
b	福岡中央６Ｋ -202	福岡市中央区		更地	（　）	ほぼ台形	西10m市道、北西3.5m、角地		１住居高度地区2種20m (70,200)
c	福岡中央６Ｋ -205	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北西4m道路、中間画地		商業 (90,240)
d	福岡中央６Ｋ -502	福岡市中央区		更地	（　）	不整形	南10.7m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m 建築協定 (60,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 574,878) 574,878	100 [ 100.0]	[ 111.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	638,115	100 [ 97.9]	651,803	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	678,000
b	(　 ) 589,879	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	572,698	100 [ 89.3]	641,319		667,000
c	(　 ) 506,624	100 [ 100.0]	[ 108.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	551,207	100 [ 103.7]	531,540		553,000
d	(　 ) 610,893	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	681,628	100 [ 98.9]	689,209		717,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 680,000 円／㎡]

福岡中央 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		本標準地のような大規模地だと分譲マンションデベロッパーが購入するケースが多い。よって分譲マンション用地を最有効使用と判断し、収益還元法は採用しないこととした。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

分譲マンションが最有効使用であるため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,382,247,774	1,304,823,125	13	892,000	3,195.13	317,600	3,741.69
⑧開発法による価格	1,077,424,649 円　　　　（　 657,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡中央 -10　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,640 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,640.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
762.65 ㎡	3,741.69 ㎡	3,231.63 ㎡	510.06 ㎡	3,195.13 ㎡	ＲＣ・8F ( 40 戸) 80㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 46.5 ％）	（ 228.2 ％）	（ 197.1 ％）	（ 31.1 ％）	（ 85.39 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居高度地区2種20m	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	40.0 ｍ 40.5 ｍ		前面道路：県道特定道路までの距離：		8.4 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

892,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 892,000 円／㎡　　×　　 3,195.13 ㎡　　＝　　　　 2,850,055,960 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,850,055,960 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 317,600 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 327,128 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 327,128 円／㎡　　×　　　 3,741.69 ㎡　　＝　　　　 1,224,011,566 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,850,055,960 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 285,005,596 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,509,017,162 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	13 ヶ月	販売管理費(2期目)	17 ヶ月
建築工事(2期目)	11 ヶ月	販売収入(2期目)	17 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	17 ヶ月	販売収入(3期目)	20 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	199,503,917 円	( 7 ％)	×　　0.8760	（ 13 ヶ月）	＝　　 174,765,431 円
	販売総額(2期)	1,795,535,255 円	( 63 ％)	×　　0.8410	（ 17 ヶ月）	＝　　 1,510,045,149 円
	販売総額(3期)	855,016,788 円	( 30 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 697,437,194 円
収入合計		－	－	－	－	2,382,247,774 円
支出	建築工事費(1期)	122,401,157 円	( 10 ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　 115,142,768 円
	建築工事費(2期)	122,401,157 円	( 10 ％)	×　　0.8940	（ 11 ヶ月）	＝　　 109,426,634 円
	建築工事費(3期)	979,209,253 円	( 80 ％)	×　　0.8410	（ 17 ヶ月）	＝　　 823,514,982 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	171,003,358 円	( 60 ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　 160,862,859 円
	販売管理費(2期)	114,002,238 円	( 40 ％)	×　　0.8410	（ 17 ヶ月）	＝　　 95,875,882 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,304,823,125 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,382,247,774 円　　－　　　　　　 1,304,823,125 円　　＝　　　　　 1,077,424,649 円 657,000 円／㎡

４　不動産ＩＤ

福岡中央 -10　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	福岡市中央区草香江二丁目十二区２２０番１	2900000066783-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
福岡中央 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡中央 -10

福岡県

福岡第４

氏名

不動産鑑定士　井上　慶一

TEL.

鑑定評価額

1,110,000,000 円

１㎡当たりの価格

676,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	460,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市中央区草香江２丁目１２区２２０番１｢草香江２－１２－１６｣				②地積　(㎡)	1,640 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区2種20m (70,200)
	1:1	共同住宅ＲＣ9	中高層マンションが多い区画整然とした住宅地域	西8.4m県道、北側道	水道、ガス、下水	六本松 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 60 ｍ、南 80 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,600 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

８．４ｍ県道

交通

施設

六本松駅　北西方

800m

法令

規制

１住居
(60,200)
高度地区2種20m

⑤地域要因の将
　来予測

分譲マンションが建ち並ぶ住宅地域である。大濠公園との接近性や六本松地区の開発と相俟って、近隣地域は共
同住宅地域としての選好性が高く、マンション需要は旺盛であり、地価上昇が続いている。

(3)最有効使用の判定

中高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 678,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 662,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は福岡市の中央区西部で、草香江・六本松・鳥飼等を中心とした高所得者層向けの分譲マンションが供給さ
れるエリアである。需要者の中心はマンションデベロッパー等である。中央区、早良区では高所得者層向けの大規模マ
ンションのプロジェクトが進行中で、販売動向も堅調に推移しており、当該地域の良好な居住環境と相俟って、地価は
上昇基調で推移している。地価は１種あたり坪１１０万円程度と高値圏で推移している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

上記のとおり比準価格と開発法による価格が求められた。比準価格は市場性を反映した実証的な価格として規範性が高
い。開発法による価格は、分譲マンションを建築販売することを想定したもので、算定の過程で想定要素を含むが、デ
ベロッパー等の投資採算性に着目した手法で規範性は高い。本件では、両試算価格を関連付け、代表標準地との検討を
踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福岡中央 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 489,000 円／㎡

[106.3]
100

100
[100.0]

100
[ 81.2]

[104.0]
100

666,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価上昇により実質賃金が低下傾向あるが、
金利は低位で推移しているため、不動産市況
に多くの資金が流入し、地価は上昇傾向で推
移している。

高所得者層向けのマンション適地として、積
極的な取引が散見される当該地域では、地価
は顕著な上昇基調で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.5
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+12.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡中央 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡中央５Ｃ -214	福岡市中央区		底地	（　）	長方形	南東7.7m市道、中間画地		１住居高度地区2種20m (60,200)
b	福岡中央６Ｋ -202	福岡市中央区		更地	（　）	ほぼ台形	西10m市道、北西3.5m、角地		１住居高度地区2種20m (70,200)
c	福岡中央６Ｋ -205	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北西4m道路、中間画地		商業 (90,240)
d	福岡中央６Ｋ -502	福岡市中央区		更地	（　）	不整形	南10.7m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m 建築協定 (60,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 574,878) 574,878	100 [ 100.0]	[ 111.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	638,115	100 [ 97.9]	651,803	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	678,000
b	(　 ) 589,879	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	572,698	100 [ 90.7]	631,420		657,000
c	(　 ) 506,624	100 [ 100.0]	[ 108.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	551,207	100 [ 83.1]	663,306		690,000
d	(　 ) 610,893	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	681,628	100 [ 105.0]	649,170		675,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 +1.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 678,000 円／㎡]

福岡中央 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用の用途に鑑み、開発法を適用したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用の用途に鑑み、開発法を適用した。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,326,772,586	1,241,517,792	14	890,000	3,195.13	302,500	3,741.69
⑧開発法による価格	1,085,254,794 円　　　　（　 662,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡中央 -10　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,640 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,640.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
762.65 ㎡	3,741.69 ㎡	3,231.63 ㎡	510.06 ㎡	3,195.13 ㎡	ＲＣ・8F ( 40 戸) 80㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 46.5 ％）	（ 228.2 ％）	（ 197.1 ％）	（ 31.1 ％）	（ 85.39 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居高度地区2種20m	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	40.0 ｍ 40.5 ｍ		前面道路：県道特定道路までの距離：		8.4 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

890,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 890,000 円／㎡　　×　　 3,195.13 ㎡　　＝　　　　 2,843,665,700 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,843,665,700 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 302,500 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 311,575 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 311,575 円／㎡　　×　　　 3,741.69 ㎡　　＝　　　　 1,165,817,062 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,843,665,700 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 284,366,570 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,450,183,632 円

(4)-4　投下資本収益率	14 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	13 ヶ月	販売管理費(2期目)	17 ヶ月
建築工事(2期目)	11 ヶ月	販売収入(2期目)	17 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	17 ヶ月	販売収入(3期目)	20 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	284,366,570 円	( 10 ％)	×　　0.8677	（ 13 ヶ月）	＝　　 246,744,873 円
	販売総額(2期)	853,099,710 円	( 30 ％)	×　　0.8306	（ 17 ヶ月）	＝　　 708,584,619 円
	販売総額(3期)	1,706,199,420 円	( 60 ％)	×　　0.8038	（ 20 ヶ月）	＝　　 1,371,443,094 円
収入合計		－	－	－	－	2,326,772,586 円
支出	建築工事費(1期)	116,581,706 円	( 10 ％)	×　　0.9366	（ 6 ヶ月）	＝　　 109,190,426 円
	建築工事費(2期)	116,581,706 円	( 10 ％)	×　　0.8868	（ 11 ヶ月）	＝　　 103,384,657 円
	建築工事費(3期)	932,653,650 円	( 80 ％)	×　　0.8306	（ 17 ヶ月）	＝　　 774,662,122 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	170,619,942 円	( 60 ％)	×　　0.9366	（ 6 ヶ月）	＝　　 159,802,638 円
	販売管理費(2期)	113,746,628 円	( 40 ％)	×　　0.8306	（ 17 ヶ月）	＝　　 94,477,949 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,241,517,792 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,326,772,586 円　　－　　　　　　 1,241,517,792 円　　＝　　　　　 1,085,254,794 円 662,000 円／㎡

４　不動産ＩＤ

福岡中央 -10　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	福岡市中央区草香江二丁目十二区２２０番１	2900000066783-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考