別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡中央 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡中央 -5 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　桐野　祐記   TEL.
鑑定評価額 171,000,000 円  １㎡当たりの価格 519,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 390,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月28日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市中央区六本松４丁目６１番
｢六本松４－５－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 330  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区2種20m

1:1		 共同住宅

ＲＣ3		 共同住宅の中に一般
住宅も見られる住宅
地域		 南7m市道 水道、ガス、下水 六本松

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    75 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７ｍ市道 交通

施設		 六本松駅　南方

500m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区2種20m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、中層共同住宅を主として戸建住宅も見られる住宅地域である。六本松エリアは九大六本松キャンパ
ス跡地開発、七隈線の延伸を機に利便性が高まっており、今後もやや発展的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    521,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    422,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は福岡市中央区及び周辺区のうち地下鉄七隈線及び空港線沿線の住宅地域一帯と判定される。主たる需要者
は賃貸マンション建設を目論む不動産会社等と思料される。当圏域は利便性と快適性を兼ね備え、多様な賃貸需要が見
込まれる。建築費は高止まりしているが、低金利等を背景に賃貸マンション用地の需要は旺盛である。市場の中心価格
帯は容積率１００％当たり８０～９０万円／坪程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は対象標準地と類似する賃貸マンション適地に係る取引事例より試算したものであり、不動産市場の実態を反
映した説得力の高い試算価格である。一方、収益価格は試算の過程において想定要素が多数介在するため流動的な性格
を有しており、その説得力は相対的に低いと判断される。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、周
辺標準地との広域的な検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    489,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　福岡中央 -3                　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    504,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当区の人口、世帯数は増加傾向にある。建築
費は上昇しているが、分譲マンションの販売
は好調である。戸建の高額物件は一部売れ残
りも見られる。

当地域内の土地利用状況に大きな変動はない
が、六本松エリアの発展を背景に需要は堅調
である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.1 ％ +3.0 ％
３　試算価格算定内訳 福岡中央 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡中央５
Ｃ
-209		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東5m市道、
北西3m、角地
１住居
高度地区2種20m
(80,200)
b 福岡中央６
Ｋ
-302		 福岡市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東4m市道、
中間画地
１住居
高度地区2種20m
(70,160)
c 福岡中央６
Ｋ
-705		 福岡市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東5.6m市道
、
東2m、南4m、
三方路
１中専
高度地区2種15m
(70,150)
d 福岡城南６
Ｋ
-6		 福岡市城南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東11m市道、
南3m、角地
２中専
高度地区2種15m
(60,150)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
526,316  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
567,195 		 100
[ 108.0]
525,181 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
525,000 
b (　           ) 
453,731  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
486,400 		 100
[  92.1]
528,122 
528,000 
c (　           ) 
377,585  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.9]
409,655 		 100
[  79.6]
514,642 
515,000 
d (　           ) 
439,441  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
454,089 		 100
[  88.0]
516,010 
516,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.77 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    521,000 円／㎡]  



福岡中央 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,748,735 
5,249,476 
15,499,259 
10,564,000 
4,935,259 		 （　0.9599）
4,737,355 		 （  3.8 -  0.4 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    139,333,971 円　　　　（　    422,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡中央 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 167.20 ＲＣ6 837.15
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区2種20m
 60 ％   200 ％   200 ％   330 ㎡     18.0 m x   19.0 m  前面道路：市道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：駐車場、２～６階：共同住宅、１ＬＤＫ中心、平均専用面積約３４㎡、容積対象面積：６４４．４０㎡ ⑦有効率　  73.3 ％
の理由		 中層共同住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 駐車場
151.15 
 
 
 
 		    
   

 2～ 3		 住宅
150.72 
90.2 
136.00 
2,630 
357,680 		 1.0  357,680 
1.0  357,680 

 4～ 5		 住宅
150.72 
90.2 
136.00 
2,660 
361,760 		 1.0  361,760 
1.0  361,760 

 6～ 6		 住宅
83.12 
84.2 
70.00 
2,700 
189,000 		 1.0  189,000 
1.0  189,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
837.15 
73.3 
614.00 

1,627,880 		 1,627,880 
1,627,880 
⑨年額支払賃料      1,627,880 円　×　12ヶ月　＝　      19,534,560 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     614.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,105,200 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準を勘案して決定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         540,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,639,760 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         540,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　       847,190 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,332,570 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,627,880 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,628 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,627,880 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         400,537 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,748,735 円　　　　（　        62,875 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡中央６Ｋ（
賃）
　　　　-901		 2,423  
(   2,423) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,551 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,688 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,630 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 福岡中央６Ｋ（
賃）
　　　　-1107		 2,750  
(   2,690) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,750 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡中央 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 760,000 円  　　　　    190,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 2,117,976 円  　　　       21,179,760　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      376,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,615,000 円  　　　　    190,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       190,000 円  　　　　    190,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       190,000 円  　　　　    190,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,249,476 円　（　　　　　　        15,908 円／㎡）　　（経費率　　  25.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9599    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 190,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     837.15 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0865 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,564,000 円  
（　　　　　        32,012 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,748,735 円      
②総費用 5,249,476 円      
③純収益　①－② 15,499,259 円      
④建物等に帰属する純収益 10,564,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,935,259 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,737,355 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,356 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    139,333,971 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     422,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡中央 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市中央区六本松四丁目６１番
 2900000056566-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡中央 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡中央 -5 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　哲   TEL.
鑑定評価額 172,000,000 円  １㎡当たりの価格 521,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 390,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市中央区六本松４丁目６１番
｢六本松４－５－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 330  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区2種20m

1:1		 共同住宅

ＲＣ3		 共同住宅の中に一般
住宅も見られる住宅
地域		 南7m市道 水道、ガス、下水 六本松

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    75 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし。 街

路		 ７ｍ市道 交通

施設		 六本松駅　南方

500m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区2種20m
⑤地域要因の将
　来予測		 六本松地区は、裁判所、商業施設、分譲マンション等の複合開発を契機として、副都心として集積性が高まって
いる。地下鉄七隈線が博多駅へ延伸して利便性が一層向上し、地価は上昇している。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    533,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    368,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中央区内において、地下鉄七隈線、地下鉄空港線沿線等の共同住宅地域である。需要者は、賃貸向け共同
住宅を開発するデベロッパー又は証券化目的で取得するＪリート等の機関投資家が想定される。交通利便性に優れ、居
住環境が良好なため、賃貸マンションの投資ニーズは底堅く、分譲マンションの販売も堅調である。市場の中心価格帯
は規模により異なるが、更地で概ね１億円から２億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 賃貸向け共同住宅も見られる住宅地域であることから、最有効使用の中層共同住宅の建築を前提とした収益価格を査定
したが、試算の特性として、間取りや賃料等の想定要因が多数含まれていることが指摘される。一方、比準価格は同一
需給圏内の類似地域等に存する取引事例により試算されたものであり、説得力を有する。従って、本件では、比準価格
を中心に、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    489,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 福岡市中央区は利便性に優れ人口の増加が著
しい。建築工事費の高騰等の先行き不透明感
があるもの、賃貸マンション用地の需要は旺
盛である。

地下鉄七隈線線が「博多」駅まで延伸し、交
通利便性の向上が見られ、同沿線はマンショ
ン建設ラッシュが起きている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡中央 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡中央６
Ｋ
-206		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
１中専
高度地区2種15m
(60,150)
b 福岡中央６
Ｋ
-705		 福岡市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東5.6m市道
、
東2m、南4m、
三方路
１中専
高度地区2種15m
(70,150)
c 福岡中央６
Ｋ
-1106		 福岡市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東5m市道、
北東5m、
北西4m、
三方路
１住居
高度2種最高20m
(70,200)
d 福岡中央６
Ｋ
-1302		 福岡市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東4m市道、
中間画地
１住居
風致地区
高度地区
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
384,167  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
407,217 		 100
[  77.8]
523,415 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
523,000 
b (　           ) 
377,585  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.9]
409,655 		 100
[  76.6]
534,798 
535,000 
c (　           ) 
397,363  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
415,495 		 100
[  78.4]
529,968 
530,000 
d (　           ) 
423,749  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
466,971 		 100
[  80.9]
577,220 
577,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    533,000 円／㎡]  



福岡中央 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,685,392 
5,092,936 
14,592,456 
10,286,000 
4,306,456 		 （　0.9599）
4,133,767 		 （  3.8 -  0.4 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    121,581,382 円　　　　（　    368,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡中央 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 167.20 ＲＣ6 837.15
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区2種20m
 60 ％   200 ％   200 ％   330 ㎡     18.0 m x   19.0 m  前面道路：市道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：駐車場、２階以上：共同住宅（平均面積約３４㎡、１ＬＤＫ）、容積対象面積：６４４．４０㎡ ⑦有効率　  73.3 ％
の理由		 中層共同住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 駐車場
151.15 
 
 
 
 		    
   

 2～ 3		 共同住宅
150.72 
90.2 
136.00 
2,500 
340,000 		 1.0  340,000 
1.0  340,000 

 4～ 5		 共同住宅
150.72 
90.2 
136.00 
2,550 
346,800 		 1.0  346,800 
1.0  346,800 

 6～ 6		 共同住宅
83.12 
84.2 
70.00 
2,600 
182,000 		 1.0  182,000 
1.0  182,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
837.15 
73.3 
614.00 

1,555,600 		 1,555,600 
1,555,600 
⑨年額支払賃料      1,555,600 円　×　12ヶ月　＝　      18,667,200 円 
⑩a共益費（管理費）             120 円／㎡　×　     614.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         884,160 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         540,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されるため非計上。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,551,360 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         540,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　       803,654 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,287,706 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,555,600 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,934 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,555,600 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         382,752 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,685,392 円　　　　（　        59,653 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡中央６Ｋ（
賃）
　　　　-802		 2,220  
(   2,146) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,337 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,555 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,500 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 福岡中央６Ｋ（
賃）
　　　　-1105		 2,812  
(   2,695) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,678 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡中央 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 740,000 円  　　　　    185,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 2,009,136 円  　　　       20,091,360　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      401,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,572,500 円  　　　　    185,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       185,000 円  　　　　    185,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       185,000 円  　　　　    185,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,092,936 円　（　　　　　　        15,433 円／㎡）　　（経費率　　  25.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9599    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 185,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　     837.15 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0865 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,286,000 円  
（　　　　　        31,170 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,685,392 円      
②総費用 5,092,936 円      
③純収益　①－② 14,592,456 円      
④建物等に帰属する純収益 10,286,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,306,456 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,133,767 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,527 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    121,581,382 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     368,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡中央 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市中央区六本松四丁目６１番
 2900000056566-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
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備考