令和6年1月15日　提出 福岡中央 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡中央 -4 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　友野　和憲   TEL.

鑑定評価額 651,000,000 円  １㎡当たりの価格 600,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 440,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市中央区荒戸３丁目２９７番１ ｢荒戸３－５－５１｣ ②地積 　(㎡) 1,085   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種20m (70,200) 1:2 共同住宅 ＲＣ7 中規模住宅、マンシ ョン等が混在する住 宅地域 北6.8m市道 水道、ガス、下水 大濠公園 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南    90 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     1,100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 地下鉄空港線沿線の、利便性 に恵まれた住宅地域 街 路 ６．８ｍ市道 交通 施設 大濠公園駅　北西方 800m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度地区2種20m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模住宅や分譲マンションが多い住宅地域で、交通利便性が良好であることから、今後未利用地でのマンショ ン等の建設が進むと予測する。マンションの取引も堅調で、今後も地価は上昇傾向で推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    620,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              555,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、地下鉄空港線沿線を中心とするマンション等の立地が見られる住宅地域で、早良区北東部も含む。需要 者の中心は、小規模な画地については高所得者層の個人や法人、中大規模の画地についてはマンション開発業者が主体 となっている。大濠地区に比較的近く、立地の優位性からマンション用地の需要は堅調である。画地の規模等により価 格が異なるが、約１，０００㎡の共同住宅用地で５～６億円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する事例を中心に収集し求められた実証的な価格である。開発法による価格 は、最有効使用である共同住宅の建設分譲を想定して求めた価格であり、費用性に着目した理論的な価格である。想定 条件を含むが、マンション等の利用が多い当該地域では十分尊重すべきものと考える。よって以上の各価格を関連づけ 、代表標準地との検討を踏まえ、更には一般的要因の動向も考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡中央 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    489,000 円／㎡ [106.3] 100 100 [100.0] 100 [ 86.7] [100.0] 100 600,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    544,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気の穏やかな回復と相まって、居住用不動 産に対する需要は、自用及び投資物件何れも 堅調である。 一般住宅やマンションが混在する地下鉄沿線 の住宅地域である。マンション用地に対する 需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.3 ％  ％