別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡博多 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡博多 9-1 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　扇　幸一郎   TEL.
鑑定評価額 777,000,000 円  １㎡当たりの価格 238,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 170,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市博多区榎田２丁目２番４
｢榎田２－２－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 3,266  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）
地区計画等

1:1.2		 事務所兼倉庫

Ｓ2		 流通業務施設が建ち
並ぶ空港に近い工業
地域		 北東8.5m市道 水道、下水 東比恵

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   220 ｍ、西   110 ｍ、南   210 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 事務所兼倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ８．５ｍ市道 交通

施設		 東比恵駅　北東方

850m		 法令

規制		 工業
(60,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 流通倉庫、工場、営業所等が見られる地域であるが、地域要因に特段の変化は見受けられず、当面は現状維持で
推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 事務所兼倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    240,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    186,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、福岡市博多区及びその周辺区の流通業務地域であり広域にわたる。需要者の中心は、卸業、運輸
業、倉庫業用地等の物流施設用地の取得を考える法人等である。物件の立地条件や個別性に応じて取引価格の水準にバ
ラつきがあり、需要の中心価格帯を見出すことは困難な状況にある。当該地域は、福岡都市圏を中心とした交通利便性
の良好な工業団地等と競合関係にあるものの、需要は比較的安定している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、現実に成約した多数の取引事例から比準して求めており、現在の市場動向を反映した実証性の高い価格で
ある。一方、収益価格は、最有効使用の倉庫兼事務所を想定したが、当該地域では自用を目的とした取引が多いことか
ら、市場の取引実態を反映した比準価格が最も信頼性の高いものと判断した。以上により、比準価格を標準とし、収益
価格を関連づけ、他の標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    214,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気の回復等を背景とし、福岡市の工業地の
不動産市場は拡大傾向にある。交通利便性の
高い物流施設用地においては、特に需要は堅
調である。

立地に優れる工業地であり、地域的にまとま
りのある工業地域は希少性による需要も期待
できる環境にあり、地価は上昇傾向で推移し
ている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡博多 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡博多５
Ｃ
-1311		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西3.8m市道
、中間画地
準工

(60,200)
b 福岡中央６
Ｋ
-803		 福岡市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東9m道路、
中間画地
商業
臨港地区
(90,400)
c 福岡東６Ｋ

-1202		 福岡市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北20m道路、
北30m、角地
工業
臨港地区
(70,200)
d 福岡博多６
Ｋ
-706		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西4m市道、
中間画地
準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
125,442  		 100
[ 100.0]		 [ 115.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
145,011 		 100
[  60.3]
240,483 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
240,000 
b (　           ) 
305,521  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
305,521 		 100
[ 130.2]
234,655 
235,000 
c (　           ) 
130,616  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
140,476 		 100
[  59.1]
237,692 
238,000 
d (　           ) 
151,170  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
151,170 		 100
[  62.9]
240,334 
240,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    240,000 円／㎡]  



福岡博多 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存しており、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

86,137,344 
20,739,900 
65,397,444 
43,665,200 
21,732,244 		 （　0.9774）
21,241,095 		 （  3.9 -  0.4 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    606,888,429 円　　　　（　    186,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡博多 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼倉庫 1,600.00 Ｓ3 4,800.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業
地区計画等
 60 ％   200 ％   200 ％   3,266 ㎡     51.0 m x   64.0 m  前面道路：市道     　   8.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 事務所兼倉庫の一棟貸しを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一括賃貸のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 3		 倉庫兼事務所
4,800.00 
100.0 
4,800.00 
1,550 
7,440,000 		 6.0  44,640,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,800.00 
100.0 
4,800.00 

7,440,000 		 44,640,000 
0 
⑨年額支払賃料      7,440,000 円　×　12ヶ月　＝　      89,280,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   4,800.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費等を別途授受する慣行はないため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        89,280,000 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,571,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 85,708,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        44,640,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         428,544 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      86,137,344 円　　　　（　        26,374 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡東５Ｃ（賃
）
　　　　-601		 1,282  
(   1,250) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,515 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,558 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,550 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 福岡博多５Ｃ（
賃）
　　　　-1001		 1,216  
(   1,210) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
1,583 
c 宇美６Ｋ（賃）
　　　　-601		 1,254  
(   1,197) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]
1,706 
福岡博多 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,460,000 円  　　　　    692,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,464,000 円  　　　       89,280,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    5,549,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,882,000 円  　　　　    692,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       692,000 円  　　　　    692,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       692,000 円  　　　　    692,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      20,739,900 円　（　　　　　　         6,350 円／㎡）　　（経費率　　  24.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9774    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 692,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　   4,800.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0631     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0469 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  30 ％　＋ 0.0871 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 43,665,200 円  
（　　　　　        13,370 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 86,137,344 円      
②総費用 20,739,900 円      
③純収益　①－② 65,397,444 円      
④建物等に帰属する純収益 43,665,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 21,732,244 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 21,241,095 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,504 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    606,888,429 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     186,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡博多 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市博多区榎田二丁目２番４
 2900000204580-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡博多 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡博多 9-1 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　久保田　茂   TEL.
鑑定評価額 771,000,000 円  １㎡当たりの価格 236,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 170,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市博多区榎田２丁目２番４
｢榎田２－２－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 3,266  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）
地区計画等

1:1.2		 事務所兼倉庫

Ｓ2		 流通業務施設が建ち
並ぶ空港に近い工業
地域		 北東8.5m市道 水道、下水 東比恵

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   220 ｍ、西   110 ｍ、南   210 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 事務所兼倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ８．５ｍ市道 交通

施設		 東比恵駅　北東方

850m		 法令

規制		 工業
(60,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 当該近隣地域は事務所兼倉庫等の流通業務施設が建ち並ぶ工業地域である。地区計画により用途は限定的ではあ
るが都心へ接近した物流施設の取得需要は強く、今後も同様の傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 事務所兼倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    243,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    191,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、福岡市及び隣接市町の事業所、工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域である。需要者の中心は、事業所、工
場、倉庫等で自社利用を目的とする法人や不動産ファンドも含まれる。物流量の増加に伴い倉庫需要は高まっており、
特に雇用確保が容易な福岡市中心部やＩＣ・都市高速道路入口に近いエリアの工場用地は需要が高い。需要の中心とな
る価格帯は画地規模や用途で前後するが１坪あたり８０万円程度が中心となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例比較法と収益還元法を適用し、試算価格を求めた。比準価格は、同一需給圏内に存する複数の取引事例を比較
検討し求められた、客観的かつ実証的な価格である。一方、収益価格は、計算過程に想定要素を多く含むことから客観
性に欠け、説得力が低位である。よって、本件では、現実の市場性を反映し、説得力に優る比準価格を標準とし、収益
価格を参考として、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    214,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物流施設用地は共同住宅需要と競合し、純然
たる流通業務施設用地にもその余波が波及し
ており、土地の取得意欲は旺盛である。


福岡都市高速、空港への接近性に優れた物流
施設が存する地域。物流量の高まりの他、労
働力確保の優位性も有しており、土地の取得
需要は高い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡博多 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡博多６
Ｋ
-711		 福岡市博多区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5.5m市道
、中間画地
準工

(60,200)
b 福岡博多６
Ｋ
-2		 福岡市博多区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西4.3m市道
、北西6m、
角地
工業
地区計画等
(70,200)
c 福岡博多６
Ｋ
-103		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東20m市道、
北西7m、
二方路
工業

(60,200)
d 福岡博多６
Ｋ
-310		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東11m県道、
中間画地
工業

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
201,977  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
222,175 		 100
[  91.2]
243,613 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
244,000 
b (　           ) 
197,489  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
213,753 		 100
[  88.3]
242,076 
242,000 
c (　           ) 
186,193  		 100
[ 100.0]		 [ 113.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
214,244 		 100
[  89.1]
240,453 
240,000 
d (　           ) 
255,964  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
272,346 		 100
[ 106.9]
254,767 
255,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    243,000 円／㎡]  



福岡博多 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

86,339,952 
20,223,900 
66,116,052 
42,441,000 
23,675,052 		 （　0.9767）
23,123,423 		 （  4.1 -  0.4 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    624,957,378 円　　　　（　    191,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡博多 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼倉庫 1,600.00 Ｓ3 4,800.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業
地区計画等
 60 ％   200 ％   200 ％   3,266 ㎡     51.0 m x   64.0 m  前面道路：市道     　   8.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～３階まで事務所兼倉庫を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しを想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 3		 事務所・倉庫
4,800.00 
100.0 
4,800.00 
1,570 
7,536,000 		 6.0  45,216,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,800.00 
100.0 
4,800.00 

7,536,000 		 45,216,000 
0 
⑨年額支払賃料      7,536,000 円　×　12ヶ月　＝　      90,432,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   4,800.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費を別途授受する慣行はないため、計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        90,432,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,521,600 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 85,910,400 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        45,216,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         429,552 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      86,339,952 円　　　　（　        26,436 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡博多６Ｋ（
賃）
　　　　-704		 2,402  
(   2,304) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[139.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,646 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,574 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,570 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 福岡博多５Ｃ（
賃）
　　　　-1001		 1,216  
(   1,210) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,501 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡博多 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,290,000 円  　　　　    658,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,521,600 円  　　　       90,432,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    5,503,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,593,000 円  　　　　    658,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       658,000 円  　　　　    658,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       658,000 円  　　　　    658,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      20,223,900 円　（　　　　　　         6,192 円／㎡）　　（経費率　　  23.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9767    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 658,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 133,000 円／㎡　×　   4,800.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0484 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 42,441,000 円  
（　　　　　        12,995 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 86,339,952 円      
②総費用 20,223,900 円      
③純収益　①－② 66,116,052 円      
④建物等に帰属する純収益 42,441,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 23,675,052 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 23,123,423 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,080 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    624,957,378 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     191,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡博多 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市博多区榎田二丁目２番４
 2900000204580-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考