別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡博多 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡博多 5-18 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　久保田　茂   TEL.
鑑定評価額 282,000,000 円  １㎡当たりの価格 403,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 290,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市博多区博多駅南６丁目５７番１
｢博多駅南６－２－５｣		 ②地積
　(㎡)		 700  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:1.2		 事務所

Ｓ3		 店舗、営業所、中層
共同住宅等の多い商
業地域		 北東22m市道 水道、ガス、下水 竹下

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 竹下駅　北東方

1.5km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 事業所は中心部あるいは流通業務施設等へ集約されつつあり、それに置き換わりマンション用地としての需要が
高まってきており、今後は共同住宅としての特性も帯びてくるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    415,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    344,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は博多区や中央区の幹線道路沿いの店舗・事業所のほか、共同住宅が存する地域も含まれる。需要者の中心
は、店舗・事務所の使用を目的とした事業者や分譲・賃貸マンションを開発する不動産ディベロッパーである。博多駅
中心部への接近性が優れていることや、ららぽーとの開業を受けて、マンションの需要が高まっており、これらの用途
と競合することで更なる地価の上昇を生んでいる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、店舗、営業所や中高層マンション等が混在している地域で、賃貸物件も多く賃貸市場が成立していると認
められるため、収益価格を試算した。比準価格は、同一需給圏内に存する複数の取引事例を比較検討し求められた、客
観的かつ実証的な価格である。他方、収益価格は、計算過程に想定要素を多く含むことから客観性に欠け、説得力が低
位である。よって、比準価格を標準として収益価格を参考とし、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    365,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 博多区の人口・世帯数は増加傾向である。建
築資材価格の上昇等の不安要素はあるものの
、土地取得需要は依然旺盛である。


博多駅中心部への良好な接近性も相俟って、
路線商業地としての取得需要の他、共同住宅
地としての需要も有しており、地価は上昇傾
向である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡博多 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡博多６
Ｋ
-1112		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
南西4m、
準角地
準工

(70,200)
b 福岡博多６
Ｋ
-102		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東20m市道、
中間画地
工業

(60,200)
c 福岡博多６
Ｋ
-306		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
中間画地
工専

(60,200)
d 福岡博多６
Ｋ
-513		 福岡市博多区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
中間画地
近商

(90,300)
e 福岡博多５
Ｃ
-211		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 正方形 北西2.5m市道
、中間画地
近商

(90,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
381,274  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
370,169 		 100
[  87.3]
424,019 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
424,000 
b (　           ) 
451,837  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
451,837 		 100
[ 110.0]
410,761 
411,000 
c (　           ) 
405,405  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
431,351 		 100
[  98.2]
439,258 
439,000 
d (　           ) 
386,559  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
415,551 		 100
[ 104.4]
398,037 
398,000 
e (　           ) 
423,141  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
423,141 		 100
[  97.4]
434,436 
434,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -18.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    415,000 円／㎡]  



福岡博多 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

35,635,862 
9,940,788 
25,695,074 
16,644,000 
9,051,074 		 （　0.9585）
8,675,454 		 （  4.0 -  0.4 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    240,984,833 円　　　　（　    344,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡博多 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 270.00 ＲＣ5 1,350.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   700 ㎡     24.0 m x   29.0 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 事務所はフロア貸し、共同住宅は１ＬＤＫを想定 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 同種の建物としては平均的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 事務所
270.00 
75.0 
202.50 
3,000 
607,500 		 10.0  6,075,000 
0.0  0 

 2～  		 事務所
270.00 
80.0 
216.00 
2,400 
518,400 		 10.0  5,184,000 
0.0  0 

 3～ 5		 居宅
270.00 
90.0 
243.00 
2,080 
505,440 		 2.0  1,010,880 
1.0  505,440 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,350.00 
85.0 
1,147.50 

2,642,220 		 14,291,640 
1,516,320 
⑨年額支払賃料      2,642,220 円　×　12ヶ月　＝　      31,706,640 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　   1,147.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,442,500 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        35,149,140 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     1,463,566 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 35,125,574 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,291,640 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         137,200 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,516,320 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         373,088 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      35,635,862 円　　　　（　        50,908 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡博多６Ｋ（
賃）
　　　　-1105		 2,150  
(   2,062) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[102.0]		 100
[102.0]
2,109 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,125 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,080 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b 福岡博多５Ｃ（
賃）
　　　　-405		 2,137  
(   2,050) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 99.0]		 100
[105.0]
2,141 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡博多 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,460,000 円  　　　　    292,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,756,588 円  　　　       36,589,140　×　　　　  13.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      658,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,482,000 円  　　　　    292,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       292,000 円  　　　　    292,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       292,000 円  　　　　    292,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,940,788 円　（　　　　　　        14,201 円／㎡）　　（経費率　　  27.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 292,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　   1,350.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0552 ×  40 ％　＋ 0.0877 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,644,000 円  
（　　　　　        23,777 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 35,635,862 円      
②総費用 9,940,788 円      
③純収益　①－② 25,695,074 円      
④建物等に帰属する純収益 16,644,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,051,074 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,675,454 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,394 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    240,984,833 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     344,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡博多 5-18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市博多区博多駅南六丁目５７番１
 2900000173970-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡博多 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡博多 5-18 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　石田　美紀子   TEL.
鑑定評価額 287,000,000 円  １㎡当たりの価格 410,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 290,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市博多区博多駅南６丁目５７番１
｢博多駅南６－２－５｣		 ②地積
　(㎡)		 700  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:1.2		 事務所

Ｓ3		 店舗、営業所、中層
共同住宅等の多い商
業地域		 北東22m市道 水道、ガス、下水 竹下

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 ＪＲ竹下駅　北方

1.5km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 路線商業地域として成熟しており、今後も現状を維持するものと予測する。当地域は用途の多様性があり、かつ
立地的にも割安感があることから、地価はしばらく上昇基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    420,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    339,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、博多区及び南区のうち郊外に存する路線商業地域である。主な需要者は、不動産業者のほか不動産投資
家及び自社ビル購入予定の法人等が考えられる。なお、駅から徒歩圏外でオフィスよりもマンション用地需要の勢いが
強く、特にＪＲ竹下駅周辺では「ららぽーと福岡」の影響で不動産取引は活発化している。需要の中心となる土地の価
格帯は、用途や規模等により開差があることから把握が困難であるが、坪単価で概ね１４０万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 採用した取引事例は近隣地域周辺に比較的近く類似性の高い事例であり、比準価格の信頼性は高い。一方、収益価格は
土地価格に見合う賃料水準に至っていないため低位に試算された。なお、近隣地域は収益性を基礎に取引決定される地
域であるため十分考慮すべきである。よって、信頼性の高い比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上
記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    365,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 博多区の商業地は不動産投資ファンド等を中
心に取得意欲が旺盛で、取引利回りも低下傾
向にある。


幹線沿いで新たな用途の立地もあり、多様な
需要が見込まれることから、地価は引き続き
上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡博多 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡博多６
Ｋ
-103		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東20m市道、
北西7m、
二方路
工業

(60,200)
b 福岡博多６
Ｋ
-310		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東11m県道、
中間画地
工業

(70,200)
c 福岡博多６
Ｋ
-804		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東40m国道、
南東10m、
角地
商業

(100,400)
d 福岡博多６
Ｋ
-405		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東38m市道、
中間画地
準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
186,193  		 100
[ 100.0]		 [ 113.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
214,244 		 100
[  52.0]
412,008 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
412,000 
b (　           ) 
255,964  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
272,346 		 100
[  63.7]
427,545 
428,000 
c (　           ) 
535,377  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
575,920 		 100
[ 143.5]
401,338 
401,000 
d (　           ) 
330,000  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
357,333 		 100
[  81.6]
437,908 
438,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -48.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　 +15.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    420,000 円／㎡]  



福岡博多 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

37,421,192 
10,785,980 
26,635,212 
17,727,000 
8,908,212 		 （　0.9585）
8,538,521 		 （  4.0 -  0.4 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    237,181,139 円　　　　（　    339,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡博多 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 270.00 ＲＣ5 1,350.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   700 ㎡      1.0 m x    1.2 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階：事務所、３階以上：３５㎡程度の１ＬＤＫ（２１戸）の事務所兼共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 中層共同住宅としては概ね標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 事務所
270.00 
75.0 
202.50 
3,630 
735,075 		 8.0  5,880,600 
0.0  0 

 2～  		 事務所
270.00 
80.0 
216.00 
2,600 
561,600 		 8.0  4,492,800 
0.0  0 

 3～ 5		 住宅
270.00 
90.0 
243.00 
2,120 
515,160 		 0.0  0 
2.0  1,030,320 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,350.00 
85.0 
1,147.50 

2,842,155 		 10,373,400 
3,090,960 
⑨年額支払賃料      2,842,155 円　×　12ヶ月　＝　      34,105,860 円 
⑩a共益費（管理費）             180 円／㎡　×　   1,147.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,478,600 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案のうえ査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,500,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        36,584,460 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       1,500,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     1,523,378 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 36,561,082 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,373,400 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          99,585 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,090,960 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         760,525 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      37,421,192 円　　　　（　        53,459 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡博多６Ｋ（
賃）
　　　　-1105		 2,150  
(   2,062) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]
2,129 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,211 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,120 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 福岡博多６Ｋ（
賃）
　　　　-1106		 2,610  
(   2,610) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
2,238 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡博多 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,555,000 円  　　　　    311,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,950,980 円  　　　       38,084,460　×　　　　  13.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,014,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,643,500 円  　　　　    311,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       311,000 円  　　　　    311,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       311,000 円  　　　　    311,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,785,980 円　（　　　　　　        15,409 円／㎡）　　（経費率　　  28.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 311,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 224,000 円／㎡　×　   1,350.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0552 ×  40 ％　＋ 0.0877 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,727,000 円  
（　　　　　        25,324 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 37,421,192 円      
②総費用 10,785,980 円      
③純収益　①－② 26,635,212 円      
④建物等に帰属する純収益 17,727,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,908,212 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,538,521 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,198 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    237,181,139 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     339,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡博多 5-18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市博多区博多駅南六丁目５７番１
 2900000173970-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
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