別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡博多 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡博多 5-17 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　松本　忠人   TEL.
鑑定評価額 2,320,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,120,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,240,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市博多区店屋町２４３番外
｢店屋町８－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 744  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)
不整形
1:1		 事務所

Ｓ7		 中高層の事務所ビル
等が建ち並ぶ商業地
域		 北西25m市道、南西側道 水道、ガス、下水 呉服町

60m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 明治通り沿いで、建替え等に
よるオフィスビルが見られる
。		 街

路		 ２５ｍ市道 交通

施設		 呉服町駅　南西方

60m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近時、オフィスビルの改築や建替え等が活発で、幹線道路である明治通り沿いで駅への接近性に恵まれているた
め、需要は強含みで、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,150,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,790,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は福岡市都心部の準高度及び高度商業地域。需要者の中心はオフィスや投資用不動産の開発を目的とする地
場大手や中央資本等である。幹線道路である明治通り沿いで駅への接近性に恵まれているため、需要は強含みである。
他方、都心部におけるオフィスの大量供給による今後の需給関係には注視を要する。事業計画等により取引価格水準は
異るため、中心となる価格帯は見出し難いが、オフィス用地で容積一種当たり１７０万円前後が目安と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内に生起した信頼性ある取引事例を採用し、十分に検討して求めており、市場性を反映した実証
的価格で規範性は高い。収益価格は収益性に着目した理論的価格で、賃料の遅行性や想定要素を含む点等にやや難があ
るが、市場の特性等の観点から考慮すべき価格で験証手段としての有用性は高い。よって、市場の特性等を踏まえ、比
準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡等に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡中央 5-20              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,100,000 円／㎡		 [112.9]
100		 100
[105.0]		 100
[ 72.3]		 [ 99.8]
100		 3,120,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,790,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口の増加や良好な資金調達環境等を背景に
、更なる成長が期待される福岡市の不動産市
場は依然注目されている。


近時、オフィスビルの改築や建替え等が活発
で、幹線道路である明治通り沿いで駅への接
近性に恵まれているため、需要は強含みであ
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　  -7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡博多 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡博多６
Ｋ
-209		 福岡市博多区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西25m市道、
南東8m、角地
商業

(100,600)
b 福岡博多６
ＫＤＨ
-101		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西31m市道、
南東22m、
北7m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,500)
c 福岡博多６
ＫＤＨ
-102		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西36m市道、
南西22m、
南東4m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,585)
d 福岡中央６
Ｋ
-701		 福岡市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西25m市道、
南東2.7m、
二方路
商業

(100,500)
e 福岡中央５
Ｃ
-102		 福岡市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西25m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,491)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,703,562  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,574,821 		 100
[  88.2]
2,919,298 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.2

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.8]
　　　　 100
2,910,000 
b (　           ) 
3,329,569  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[  93.0]		 100
[  96.3]
3,780,940 		 100
[ 114.8]
3,293,502 
3,290,000 
c (　           ) 
3,574,293  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 107.0]
3,789,567 		 100
[ 108.1]
3,505,612 
3,500,000 
d (　           ) 
2,873,777  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
2,876,654 		 100
[  91.1]
3,157,688 
3,150,000 
e (　           ) 
2,270,869  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
2,270,869 		 100
[  79.8]
2,845,701 
2,840,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  -3.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　  +5.0
c 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,150,000 円／㎡]  



福岡博多 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

220,306,588 
60,533,308 
159,773,280 
84,375,000 
75,398,280 		 （　0.9349）
70,489,852 		 （  3.8 -  0.4 ）
3.4％  
⑧収益価格 　  2,073,230,941 円　　　　（　  2,790,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡博多 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 640.00 Ｓ7 4,460.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   744 ㎡     30.5 m x   29.0 m  前面道路：市道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階店舗事務所　３階以上事務所。ビルトインのタワー式立体駐車場３０台。 ⑦有効率　  74.1 ％
の理由		 標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
620.00 
50.0 
310.00 
5,800 
1,798,000 		 10.0  17,980,000 
0.0  0 

 2～  		 事務所
640.00 
78.0 
499.20 
4,600 
2,296,320 		 10.0  22,963,200 
0.0  0 

 3～ 7		 事務所
640.00 
78.0 
499.20 
4,600 
2,296,320 		 10.0  22,963,200 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,460.00 
74.1 
3,305.20 

15,575,920 		 155,759,200 
0 
⑨年額支払賃料     15,575,920 円　×　12ヶ月　＝　     186,911,040 円 
⑩a共益費（管理費）             850 円／㎡　×　   3,305.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　      33,713,040 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  27,000 円／台　×　  30 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       9,720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       220,624,080 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       9,720,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    11,517,204 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 218,826,876 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       155,759,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,479,712 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     220,306,588 円　　　　（　       296,111 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡博多６Ｋ（
賃）
　　　　-210		 4,880  
(   4,840) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
5,422 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,638 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,600 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 福岡博多４ＫＤ
Ｈ（賃
　　　　-102		 4,339  
(   4,296) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,383 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡博多 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,750,000 円  　　　　  1,350,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 23,034,408 円  　　　      230,344,080　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   16,573,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   11,475,000 円  　　　　  1,350,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,350,000 円  　　　　  1,350,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,350,000 円  　　　　  1,350,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      60,533,308 円　（　　　　　　        81,362 円／㎡）　　（経費率　　  27.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9349    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,350,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 293,000 円／㎡　×　   4,460.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0625     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0462 ×　 40 ％　＋　0.0602 ×  30 ％　＋ 0.0865 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 84,375,000 円  
（　　　　　       113,407 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 220,306,588 円      
②総費用 60,533,308 円      
③純収益　①－② 159,773,280 円      
④建物等に帰属する純収益 84,375,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 75,398,280 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 70,489,852 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       94,744 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,073,230,941 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,790,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡博多 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市博多区店屋町２４３番
 2900000153537-0000
2 　福岡市博多区店屋町２４４番
 2900000153538-0000
3 　福岡市博多区店屋町２４５番
 2900000153539-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡博多 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡博多 5-17 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　高木　俊二   TEL.
鑑定評価額 2,340,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,140,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,240,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市博多区店屋町２４３番外
｢店屋町８－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 744  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)
不整形
1:1		 事務所

Ｓ7		 中高層の事務所ビル
等が建ち並ぶ商業地
域		 北西25m市道、南西側道 水道、ガス、下水 呉服町

60m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 通称明治通り 街

路		 ２５ｍ市道 交通

施設		 呉服町　南西方

60m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 呉服町駅至近の幹線沿いにオフィスビルが建ち並ぶ。綱場町・店屋町の令和５年の建築確認は２棟（共同住宅２
棟）。地価は上昇傾向を維持。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,350,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,830,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は福岡市都心部の商業地域。需要者は、資金力のある地場法人や中央資本ファンド、Ｊ－ＲＥＩＴ等。Ｒ５
／１１時点の近隣オフィスの空室率は約８％で、前年同月比で約３ポイント悪化した。中小ビルの中には依然としてリ
ーシングで苦戦中の物件もみられる。一方、売買市場では、明治通り沿いで希少性高く、土地需要は強い。取引価格帯
は、土地で数億円以上。近隣のＪ－ＲＥＩＴ保有物件の期末鑑定キャップレートは４％強。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は地域格差が小さい更地の事例を重視して試算した。収益価格は高層店舗事務所ビルを想定して試算した。建
築費や利回りによって価格が流動的になるが、投資採算性が重視される近隣地域では価格の指標となる。依然として売
主優位である市況を踏まえ、実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、さらに代表標準地との検討も行って
、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡中央 5-20              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,100,000 円／㎡		 [112.9]
100		 100
[105.0]		 100
[ 72.3]		 [ 99.8]
100		 3,120,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,790,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 １２月に日銀植田総裁が２０２４年は金融政
策運営が一段とチャレンジングな年になると
発言しており、金利上昇の可能性がある。


近隣地域内で、大規模オフィスビル（ＦＤビ
ジネスセンター）が令和５年２月に竣工。分
割賃貸に対応することで満室稼働の模様。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　  -8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡博多 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡博多６
ＫＤＨ
-101		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西31m市道、
南東22m、
北7m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,500)
b 福岡博多６
ＫＤＨ
-102		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西36m市道、
南西22m、
南東4m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,585)
c 福岡博多５
ＣＤＨ
-101		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東16m市道、
南4m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
d 福岡博多５
Ｃ
-212		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東50m県道、
北西10m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,329,569  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[  93.0]		 100
[  96.3]
3,780,940 		 100
[ 114.1]
3,313,707 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.2

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.8]
　　　　 100
3,310,000 
b (　           ) 
3,574,293  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 107.0]
3,789,567 		 100
[ 111.9]
3,386,566 
3,380,000 
c (　           ) 
3,932,124  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
3,744,880 		 100
[ 107.1]
3,496,620 
3,490,000 
d (　           ) 
1,655,355  		 100
[ 100.0]		 [ 113.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  61.8]
3,026,782 		 100
[  95.6]
3,166,090 
3,160,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  -3.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　 -40.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,350,000 円／㎡]  



福岡博多 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

224,002,102 
62,357,574 
161,644,528 
85,000,000 
76,644,528 		 （　0.9349）
71,654,969 		 （  3.8 -  0.4 ）
3.4％  
⑧収益価格 　  2,107,499,088 円　　　　（　  2,830,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡博多 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 645.00 Ｓ7 4,505.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   744 ㎡     30.5 m x   29.0 m  前面道路：市道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上事務所。ビルトインのタワー式立体駐車場３０台。 ⑦有効率　  74.1 ％
の理由		 同種のオフィスビルとしては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
635.00 
50.0 
317.50 
5,754 
1,826,895 		 10.0  18,268,950 
0.0  0 

 2～  		 事務所
645.00 
78.0 
503.10 
4,695 
2,362,055 		 10.0  23,620,550 
0.0  0 

 3～ 7		 事務所
645.00 
78.0 
503.10 
4,695 
2,362,055 		 10.0  23,620,550 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,505.00 
74.1 
3,336.10 

15,999,225 		 159,992,250 
0 
⑨年額支払賃料     15,999,225 円　×　12ヶ月　＝　     191,990,700 円 
⑩a共益費（管理費）             750 円／㎡　×　   3,336.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　      30,024,900 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  27,000 円／台　×　  30 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       9,720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       222,015,600 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       9,720,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     9,269,424 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 222,466,176 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       159,992,250 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,535,926 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     224,002,102 円　　　　（　       301,078 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡博多６Ｋ（
賃）
　　　　-210		 4,880  
(   4,840) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
5,137 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,734 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,695 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 福岡博多６Ｋ（
賃）
　　　　-211		 4,738  
(   4,715) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
4,987 
c 福岡博多４ＣＤ
Ｈ（賃
　　　　-101		 4,286  
(   4,234) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,512 
福岡博多 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,800,000 円  　　　　  1,360,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 24,563,974 円  　　　      231,735,600　×　　　　  10.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   16,713,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   11,560,000 円  　　　　  1,360,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,360,000 円  　　　　  1,360,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,360,000 円  　　　　  1,360,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      62,357,574 円　（　　　　　　        83,814 円／㎡）　　（経費率　　  27.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9349    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,360,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 293,000 円／㎡　×　   4,505.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0625     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0462 ×　 40 ％　＋　0.0602 ×  30 ％　＋ 0.0865 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 85,000,000 円  
（　　　　　       114,247 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 224,002,102 円      
②総費用 62,357,574 円      
③純収益　①－② 161,644,528 円      
④建物等に帰属する純収益 85,000,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 76,644,528 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 71,654,969 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       96,310 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,107,499,088 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,830,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡博多 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市博多区店屋町２４３番
 2900000153537-0000
2 　福岡市博多区店屋町２４４番
 2900000153538-0000
3 　福岡市博多区店屋町２４５番
 2900000153539-0000
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備考