別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡博多 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡博多 5-11 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　友野　和憲   TEL.
鑑定評価額 1,250,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,550,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,020,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市博多区博多駅東３丁目３１番
｢博多駅東３－３－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 807  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

1:1		 事務所兼共同住宅

ＲＣ7		 中高層事務所ビル等
が建ち並ぶ駅に近い
商業地域		 北東8m市道、南東側道 水道、ガス、下水 博多

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  29.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 博多駅南東方に存する事務所
ビルが多い地域		 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 博多駅　南東方

650m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の事務所ビルを中心とした地域であるが、近年マンション等用途も多様化しており、今後も空地等で開発
が進められるものと予測され、景気の穏やかな回復と相まって、地価は上昇傾向で推移するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,600,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,200,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、博多駅周辺の中高層事務所ビル、店舗付共同住宅等が建ち並ぶ商業地域。中央区都心部周辺の商業地も
含まれる。需要者の中心は、不動産投資ファンドや地場の有力不動産業者、自己利用の法人等が主体となっている。自
用の事業所や中規模の賃貸事務所ビルや賃貸マンションの需要が多く、不動産取引も活発となっている。市場の中心と
なる価格は、画地の規模等により異なるが、総額で１２億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する事務所用地の事例を中心に収集し求められた実証的な価格である。一方
収益価格は、想定要素を多く含むことから、比準価格と比較して相対的に規範性が劣る。よって現実の市場性を反映し
た比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、類似の標準地の価格との検討を踏まえ、更には一般的要因の動向も考慮
の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,340,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　福岡博多 5-13              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,430,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気の穏やかな回復と相まって、福岡市の発
展への期待性等により、都心部での不動産取
得需要は依然として堅調に推移している。


中高層の事務所ビルが中心の商業地域である
。博多駅は徒歩圏内であり官公庁にも近い。
不動産需要は堅調で、地価も上昇傾向にある
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.7 ％ +8.4 ％
３　試算価格算定内訳 福岡博多 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡博多６
Ｋ
-208		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西25m市道、
中間画地
商業

(100,600)
b 福岡博多５
Ｃ
-212		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東50m県道、
北西10m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c 福岡博多６
Ｋ
-709		 福岡市博多区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m市道、
北東8m、角地
商業

(100,400)
d 福岡博多６
Ｋ
-212		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東25m市道、
北東4m、角地
商業

(100,500)
e 福岡博多６
Ｋ
-10		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東11m市道、
北西2.6m、
角地
近商

(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,830,030  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,983,753 		 100
[ 137.8]
1,439,589 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
1,510,000 
b (　           ) 
1,655,355  		 100
[ 100.0]		 [ 113.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  61.8]
3,026,782 		 100
[ 189.4]
1,598,090 
1,680,000 
c (　  1,039,991) 
1,733,318  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
1,815,857 		 100
[ 100.0]
1,815,857 
1,910,000 
d (　           ) 
1,310,319  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,247,923 		 100
[  76.7]
1,627,018 
1,710,000 
e (　           ) 
938,248  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
1,023,543 		 100
[  70.4]
1,453,896 
1,530,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +16.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　 -40.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +16.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,600,000 円／㎡]  



福岡博多 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

120,815,603 
39,290,856 
81,524,747 
48,306,000 
33,218,747 		 （　0.9606）
31,909,928 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    966,967,515 円　　　　（　  1,200,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡博多 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 459.20 ＲＣ7 3,234.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   807 ㎡     28.8 m x   27.5 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～７階事務所、平置駐車場６台を想定。駐車場を含むため容積緩和あり。 ⑦有効率　  82.4 ％
の理由		 高層店舗兼事務所として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 駐車場
20.10 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
459.20 
82.9 
380.60 
3,400 
1,294,040 		 15.0  19,410,600 
0.0  0 

 2～ 7		 事務所
459.20 
82.9 
380.60 
3,000 
1,141,800 		 10.0  11,418,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,234.50 
82.4 
2,664.20 

8,144,840 		 87,918,600 
0 
⑨年額支払賃料      8,144,840 円　×　12ヶ月　＝　      97,738,080 円 
⑩a共益費（管理費）             800 円／㎡　×　   2,664.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　      25,576,320 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準を勘案して査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  23,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,656,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で充当可能なため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       123,314,400 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       1,656,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     4,998,816 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 119,971,584 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        87,918,600 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         844,019 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     120,815,603 円　　　　（　       149,710 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡博多５Ｃ（
賃）
　　　　-303		 3,055  
(   3,025) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,394 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,025 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,000 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 福岡博多６Ｋ（
賃）
　　　　-206		 3,064  
(   3,034) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
2,837 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡博多 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,150,000 円  　　　　    830,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 17,495,856 円  　　　      124,970,400　×　　　　  14.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    8,930,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,055,000 円  　　　　    830,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       830,000 円  　　　　    830,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       830,000 円  　　　　    830,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      39,290,856 円　（　　　　　　        48,688 円／㎡）　　（経費率　　  32.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9606    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 830,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 249,000 円／㎡　×　   3,234.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0582     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  30 ％　＋ 0.0859 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 48,306,000 円  
（　　　　　        59,859 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 120,815,603 円      
②総費用 39,290,856 円      
③純収益　①－② 81,524,747 円      
④建物等に帰属する純収益 48,306,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 33,218,747 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 31,909,928 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       39,541 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    966,967,515 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,200,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡博多 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市博多区博多駅東三丁目３１番
 2900000167713-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡博多 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡博多 5-11 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　中嶋　裕二   TEL.
鑑定評価額 1,250,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,550,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,020,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市博多区博多駅東３丁目３１番
｢博多駅東３－３－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 807  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

1:1		 事務所兼共同住宅

ＲＣ7		 中高層事務所ビル等
が建ち並ぶ駅に近い
商業地域		 北東8m市道、南東側道 水道、ガス、下水 博多

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  29.0 ｍ、奥行　約　　  27.5 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 博多駅南東方

650m		 法令

規制		 商業
(100,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、博多駅に近い中高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域でやや発展的に推移するものと予測する。店
舗、事務所等の土地の需要が堅調で、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,570,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,300,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ鹿児島本線博多駅周辺の商業地域と判断した。幹線道路背後のオフィスビルや店舗が建ち並ぶ地域
で、主な需要者はオフィスビル等の敷地として自社利用目的で取得する法人や、賃貸用のオフィスビルを建設し収益獲
得を目的とする投資家が中心である。ワンルームマンションの賃貸需要も堅調なエリアであり、土地の需要は高い状況
が続いている。需要の中心となる価格帯は１㎡あたり１５０万円程度と上昇が続いている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 上記２試算価格が得られた。比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は収益性に着目した価格であ
るが、賃料や還元利回り等の想定においてやや不確定要素を含む。また、当該地域は自用の土地取得も多く、収益性よ
りも利便性等が選好され、収益価格は低位に求められた。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに
周辺の公基準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,340,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　福岡博多 5-13              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,210,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、物価上昇や世界的な金融引締めに注
視する必要があるものの緩やかに回復してい
る。博多駅東側の商業地の土地の需要は旺盛
である。

博多駅東側の最寄駅から徒歩圏内の商業地で
店舗、事務所等としての需要が高く、地価の
上昇率も高い伸びで推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.7 ％ +28.1 ％
３　試算価格算定内訳 福岡博多 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡博多６
Ｋ
-208		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西25m市道、
中間画地
商業

(100,600)
b 福岡博多６
ＫＤＨ
-301		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西22m市道、
中間画地
商業

(100,500)
c 福岡博多６
Ｋ
-408		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,480)
d 福岡博多６
Ｋ
-709		 福岡市博多区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m市道、
北東8m、角地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,830,030  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,983,753 		 100
[ 127.1]
1,560,781 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
1,640,000 
b (　           ) 
850,684  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
1,097,382 		 100
[  78.0]
1,406,900 
1,480,000 
c (　           ) 
975,168  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,036,604 		 100
[  69.6]
1,489,374 
1,560,000 
d (　  1,039,991) 
1,733,318  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
1,815,857 		 100
[ 120.0]
1,513,214 
1,590,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,570,000 円／㎡]  



福岡博多 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

130,343,997 
41,433,684 
88,910,313 
51,832,000 
37,078,313 		 （　0.9599）
35,591,473 		 （  3.8 -  0.4 ）
3.4％  
⑧収益価格 　  1,046,808,029 円　　　　（　  1,300,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡博多 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 459.20 ＲＣ7 3,234.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   807 ㎡     28.8 m x   27.5 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～７階は事務所、平置駐車場６台を想定。容積率算定延床面積３，２１４．４０㎡。 ⑦有効率　  82.4 ％
の理由		 標準的なレンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 駐車場
20.10 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
459.20 
82.9 
380.68 
3,600 
1,370,448 		 12.0  16,445,376 
0.0  0 

 2～ 7		 事務所
459.20 
82.9 
380.68 
3,200 
1,218,176 		 12.0  14,618,112 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,234.50 
82.4 
2,664.76 

8,679,504 		 104,154,048 
0 
⑨年額支払賃料      8,679,504 円　×　12ヶ月　＝　     104,154,048 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   2,664.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　      28,779,408 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,800,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       132,933,456 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       1,800,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     5,389,338 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 129,344,118 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       104,154,048 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         999,879 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     130,343,997 円　　　　（　       161,517 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡博多５Ｃ（
賃）
　　　　-303		 3,055  
(   3,025) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
3,086 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,232 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,200 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 福岡博多６Ｋ（
賃）
　　　　-604		 3,514  
(   3,479) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
3,395 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡博多 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,400,000 円  　　　　    880,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 18,862,684 円  　　　      134,733,456　×　　　　  14.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    8,931,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,480,000 円  　　　　    880,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       880,000 円  　　　　    880,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       880,000 円  　　　　    880,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      41,433,684 円　（　　　　　　        51,343 円／㎡）　　（経費率　　  31.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9599    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 880,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 264,000 円／㎡　×　   3,234.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0589     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  30 ％　＋ 0.0865 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 51,832,000 円  
（　　　　　        64,228 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 130,343,997 円      
②総費用 41,433,684 円      
③純収益　①－② 88,910,313 円      
④建物等に帰属する純収益 51,832,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 37,078,313 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 35,591,473 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       44,103 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,046,808,029 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,300,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡博多 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市博多区博多駅東三丁目３１番
 2900000167713-0000
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備考