別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡博多 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡博多 5-8 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　松本　忠人   TEL.
鑑定評価額 297,000,000 円  １㎡当たりの価格 330,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 230,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市博多区諸岡１丁目１９番５
｢諸岡１－２３－２７｣		 ②地積
　(㎡)		 899  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）
高度地区2種20m

1:1.2		 店舗

Ｓ1		 小売店舗、飲食店、
営業所等が多い路線
商業地域		 南西20m県道 水道、下水 笹原

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   140 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 沿道店舗等の新規開店が見ら
れる		 街

路		 ２０ｍ県道 交通

施設		 笹原駅　北方

1.2km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
高度地区2種20m
⑤地域要因の将
　来予測		 「ららぽーと」周辺の不動産市場は活性化しており、近接する路線商業地域である当該地域においても新規出店
等も見られ、用地需要は強まっており、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    335,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    260,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、福岡市及び周辺市の車輛交通量が多い路線商業地域。需要者の中心は、飲食・物販店、自動車関連店舗
等の事業者を中心に、「ららぽーと」に近接するためマンション業者等の潜在的需要も考えられる。「ららぽーと」周
辺の不動産市場は活性化しており、当該地域においても新規出店等も見られ、用地需要は強まっている。取引価格水準
は業種や規模等で異なり、事業用定期借地も多いため、中心となる価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は街路条件に留意して取引事例を採用し、十分に検討して求めており、市場性を反映した実証的価格である。
収益価格は収益性に着目した理論的価格で、賃料の遅行性や想定要素を含む点等にやや難があり、規範性は相対的に劣
るが、市場の特性等の観点から考慮すべき価格と思料する。よって、市場の特性等を踏まえ、比準価格を標準に、収益
価格を比較考量し、路線商業地の価格バランス等に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    289,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口の増加や良好な資金調達環境等を背景に
、更なる成長が期待される福岡市の不動産市
場は依然注目されている。


近接する「ららぽーと」周辺の不動産市場は
活性化しており、当該地域においても新規出
店等も見られ、用地需要が強まっている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡博多 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡博多６
Ｋ
-102		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東20m市道、
中間画地
工業

(60,200)
b 福岡博多６
Ｋ
-405		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東38m市道、
中間画地
準工

(60,200)
c 福岡博多６
Ｋ
-602		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西13m県道、
北西6m、角地
準工

(70,200)
d 福岡南６Ｋ

-902		 福岡市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西21m県道、
南東6m、
北西4.7m、
三方路
２住居
高度地区2種20m
(70,200)
e 福岡南６Ｋ

-1108		 福岡市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西21m市道、
南東4m、角地
２住居
高度2種最高20m
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
451,837  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
451,837 		 100
[ 102.0]
442,977 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
443,000 
b (　           ) 
330,000  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
357,333 		 100
[ 103.0]
346,925 
347,000 
c (　           ) 
259,182  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
275,790 		 100
[  83.0]
332,277 
332,000 
d (　           ) 
369,174  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
390,629 		 100
[ 116.6]
335,016 
335,000 
e (　           ) 
266,826  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
279,507 		 100
[  85.9]
325,386 
325,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.72 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    335,000 円／㎡]  



福岡博多 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,754,960 
3,917,920 
12,837,040 
4,473,790 
8,363,250 		 （　0.9774）
8,174,241 		 （  3.9 -  0.4 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    233,549,743 円　　　　（　    260,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡博多 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 400.00 Ｓ1 400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居
高度地区2種20m
 60 ％   200 ％   200 ％   899 ㎡     29.0 m x   34.0 m  前面道路：県道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの平家建店舗 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
400.00 
100.0 
400.00 
3,650 
1,460,000 		 8.0  11,680,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
400.00 
100.0 
400.00 

1,460,000 		 11,680,000 
0 
⑨年額支払賃料      1,460,000 円　×　12ヶ月　＝　      17,520,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費を別途授受する慣行はない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,520,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       876,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,644,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,680,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         110,960 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,754,960 円　　　　（　        18,637 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡博多６Ｋ（
賃）
　　　　-908		 3,131  
(   3,115) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,479 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,674 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,650 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 福岡博多６Ｋ（
賃）
　　　　-704		 2,402  
(   2,304) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 65.0]		 100
[100.0]
3,890 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡博多 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 354,500 円  　　　　     70,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 700,800 円  　　　       17,520,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,118,220 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      602,600 円  　　　　     70,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        70,900 円  　　　　     70,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        70,900 円  　　　　     70,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,917,920 円　（　　　　　　         4,358 円／㎡）　　（経費率　　  23.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9774    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 70,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 172,000 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0631     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0469 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  30 ％　＋ 0.0871 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,473,790 円  
（　　　　　         4,976 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,754,960 円      
②総費用 3,917,920 円      
③純収益　①－② 12,837,040 円      
④建物等に帰属する純収益 4,473,790 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,363,250 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,174,241 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,093 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    233,549,743 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     260,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡博多 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市博多区諸岡一丁目１９番５
 2900000215046-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡博多 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡博多 5-8 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　井上　慶一   TEL.
鑑定評価額 298,000,000 円  １㎡当たりの価格 332,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 230,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市博多区諸岡１丁目１９番５
｢諸岡１－２３－２７｣		 ②地積
　(㎡)		 899  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）
高度地区2種20m

1:1.2		 店舗

Ｓ1		 小売店舗、飲食店、
営業所等が多い路線
商業地域		 南西20m県道 水道、下水 笹原

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   140 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ県道 交通

施設		 笹原駅　北方

1.2km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
高度地区2種20m
⑤地域要因の将
　来予測		 筑紫通り沿いの路線商業地域。近隣には福岡青果市場跡地が存するため、当該跡地開発への期待感も相俟って、
地価は上昇傾向を強めている。今後もロードサイド店舗の需要は旺盛と思料される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    338,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    243,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、博多区における車輛交通量が多い路線商業地域である。需要者の中心は、飲食・物販店、自動車関連店
舗等を目的とした事業者のほか、事業法人等の不動産投資家も考えられる。博多都心部周辺及び背後住宅の需要の高ま
りもあり、不動産投資需要は広がりを見せており、需要は強含みで推移している。路線商業地の取引価格は、用途、規
模等により異なり、事業用定期借地も多いことから、市場での需要の中心となる価格帯はバラツキが生じる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 試算価格として比準価格と収益価格が求められたが、開差が生じたため調整を行う。比準価格は市場の実態を反映した
説得力のある価格である。一方、収益価格は不動産の収益性に着目した価格で理論的であるが、賃料の粘着性により、
比準価格よりも低位に求められた。したがって、本件では、実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、周辺標
準地のバランス等も勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    289,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇により実質賃金が低下傾向あるが、
金利は低位で推移しているため、不動産市況
に多くの資金が流入し、地価は上昇傾向で推
移している。

福岡市都心部への接近性に優れ、周辺地域の
地価上昇の影響と青果市場跡地の大規模再開
発への期待感も相俟って、地価は上昇基調を
強めている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡博多 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡博多６
Ｋ
-310		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東11m県道、
中間画地
工業

(70,200)
b 福岡博多６
Ｋ
-501		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東12.7m県
道、中間画地
２住居
高度2種最高20m
(60,200)
c 福岡博多６
Ｋ
-603		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東18m市道、
北東6.3m、
角地
近商

(100,300)
d 福岡博多６
Ｋ
-405		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東38m市道、
中間画地
準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
255,964  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
272,346 		 100
[  80.5]
338,318 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
338,000 
b (　           ) 
234,849  		 100
[ 100.0]		 [ 111.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
275,144 		 100
[  86.9]
316,621 
317,000 
c (　           ) 
282,110  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
308,909 		 100
[  91.5]
337,605 
338,000 
d (　           ) 
330,000  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
357,333 		 100
[ 105.0]
340,317 
340,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.5 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    338,000 円／㎡]  



福岡博多 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,525,440 
4,028,800 
12,496,640 
4,255,460 
8,241,180 		 （　0.9547）
7,867,855 		 （  4.0 -  0.4 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    218,551,528 円　　　　（　    243,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡博多 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 400.00 Ｓ1 400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居
高度地区2種20m
 60 ％   200 ％   200 ％   899 ㎡     29.0 m x   34.0 m  前面道路：県道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの平家建店舗 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一括賃貸によるため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
400.00 
100.0 
400.00 
3,600 
1,440,000 		 8.0  11,520,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
400.00 
100.0 
400.00 

1,440,000 		 11,520,000 
0 
⑨年額支払賃料      1,440,000 円　×　12ヶ月　＝　      17,280,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 一括賃貸につき共益費はない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,280,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       864,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,416,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,520,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         109,440 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,525,440 円　　　　（　        18,382 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡博多６Ｋ（
賃）
　　　　-211		 4,738  
(   4,715) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
4,102 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,624 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,600 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 福岡博多６Ｋ（
賃）
　　　　-704		 2,402  
(   2,304) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
3,336 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡博多 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 333,500 円  　　　　     66,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 864,000 円  　　　       17,280,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,131,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      566,900 円  　　　　     66,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        66,700 円  　　　　     66,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        66,700 円  　　　　     66,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,028,800 円　（　　　　　　         4,481 円／㎡）　　（経費率　　  24.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9547    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 66,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 162,000 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0615 ×  30 ％　＋ 0.0877 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,255,460 円  
（　　　　　         4,734 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,525,440 円      
②総費用 4,028,800 円      
③純収益　①－② 12,496,640 円      
④建物等に帰属する純収益 4,255,460 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,241,180 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,867,855 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,752 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    218,551,528 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     243,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡博多 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市博多区諸岡一丁目１９番５
 2900000215046-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考