別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡博多 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡博多 5-7 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　高木　俊二   TEL.
鑑定評価額 928,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,690,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市博多区博多駅南１丁目１４９番１
｢博多駅南１－１４－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 549  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,500)

1.5:1		 専門学校

ＳＲＣ8		 中層の事務所や店舗
兼共同住宅等が多い
商業地域		 東25m国道 水道、ガス、下水 博多

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 通称筑紫口通り 街

路		 ２５ｍ国道 交通

施設		 博多駅　南方

800m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 博多駅前エリアと異なり、幹線道路沿い以外だと共同住宅が多いのが特徴。売地は入札での売却になりやすい。
地価は上昇傾向を維持している。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,730,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,590,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は福岡市都心部の商業地域。需要者は、資金力のある地場法人や中央資本ファンド、Ｊ－ＲＥＩＴ等。Ｒ５
／１１時点の近隣オフィスの空室率は約５％で、前年同月とほぼ同程度。しかし、２０２１年以降に竣工した中小ビル
の中にはリーシングで苦戦中の物件も多い。取引価格帯はオフィス用地で容積率１００％当り坪１１０万円程度。Ｊ－
ＲＥＩＴ保有物件の期末鑑定キャップレートは４％強で、新築ビルであれば３％後半。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は近隣地域と地域的特性が類似する更地の事例を重視して試算した。収益価格は高層店舗事務所ビルを想定し
て試算した。建築費や利回り次第で価格が左右されるが、投資採算性が重視される近隣地域では価格の指標となる。オ
フィス市況の先行きは不透明だが、投資家の投資意欲は依然として活発であるため、実証的な比準価格を重視し、収益
価格を関連付けて、さらに代表標準地との検討も行って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡博多 5-11              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,340,000 円／㎡		 [115.7]
100		 100
[105.0]		 100
[ 87.2]		 [100.0]
100		 1,690,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,470,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 １２月に日銀植田総裁が２０２４年は金融政
策運営が一段とチャレンジングな年になると
発言しており、金利上昇の可能性がある。


令和５年１月以降の博多駅南２丁目エリアの
建築確認は４棟（すべて共同住宅）



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　  -9.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡博多 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡博多６
Ｋ
-208		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西25m市道、
中間画地
商業

(100,600)
b 福岡博多６
Ｋ
-212		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東25m市道、
北東4m、角地
商業

(100,500)
c 福岡博多５
ＣＤＨ
-1301		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 南東6.1m市道
、中間画地
商業

(90,366)
d 福岡博多６
Ｋ
-709		 福岡市博多区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m市道、
北東8m、角地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,830,030  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,983,753 		 100
[ 114.5]
1,732,535 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,730,000 
b (　           ) 
1,310,319  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,247,923 		 100
[  72.0]
1,733,226 
1,730,000 
c (　           ) 
1,142,348  		 100
[ 100.0]		 [ 111.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,277,145 		 100
[  71.2]
1,793,743 
1,790,000 
d (　  1,039,991) 
1,733,318  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
1,815,857 		 100
[  86.3]
2,104,122 
2,100,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +9.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,730,000 円／㎡]  



福岡博多 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

128,720,235 
36,871,404 
91,848,831 
60,187,500 
31,661,331 		 （　0.9349）
29,600,178 		 （  3.8 -  0.4 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    870,593,471 円　　　　（　  1,590,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡博多 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 340.00 Ｓ8 3,190.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   500 ％   549 ㎡     27.5 m x   20.0 m  前面道路：国道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～８階事務所、タワー式駐車場（３０台） ⑦有効率　  66.6 ％
の理由		 同種のオフィスビルとしては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
340.00 
65.0 
221.00 
4,242 
937,482 		 12.0  11,249,784 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
340.00 
80.0 
272.00 
3,940 
1,071,680 		 10.0  10,716,800 
0.0  0 
塔屋
  ～  
20.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  		 立体駐車場
450.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,190.00 
66.6 
2,125.00 

8,439,242 		 86,267,384 
0 
⑨年額支払賃料      8,439,242 円　×　12ヶ月　＝　     101,270,904 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   2,125.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　      22,950,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　  30 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       9,000,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       124,220,904 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       9,000,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     5,328,836 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 127,892,068 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        86,267,384 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         828,167 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     128,720,235 円　　　　（　       234,463 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡博多６Ｋ（
賃）
　　　　-205		 4,278  
(   4,235) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
4,527 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,973 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,940 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 福岡博多６Ｋ（
賃）
　　　　-206		 3,064  
(   3,034) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
3,242 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡博多 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,815,000 円  　　　　    963,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 15,320,404 円  　　　      133,220,904　×　　　　  11.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    6,624,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,185,500 円  　　　　    963,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       963,000 円  　　　　    963,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       963,000 円  　　　　    963,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      36,871,404 円　（　　　　　　        67,161 円／㎡）　　（経費率　　  28.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9349    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 963,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 293,000 円／㎡　×　   3,190.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0625     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0462 ×　 40 ％　＋　0.0602 ×  30 ％　＋ 0.0865 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 60,187,500 円  
（　　　　　       109,631 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 128,720,235 円      
②総費用 36,871,404 円      
③純収益　①－② 91,848,831 円      
④建物等に帰属する純収益 60,187,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 31,661,331 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 29,600,178 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       53,917 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    870,593,471 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,590,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡博多 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市博多区博多駅南一丁目１４９番１
 2900000169257-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡博多 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡博多 5-7 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　桐野　祐記   TEL.
鑑定評価額 933,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,700,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月28日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市博多区博多駅南１丁目１４９番１
｢博多駅南１－１４－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 549  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,500)

1.5:1		 専門学校

ＳＲＣ8		 中層の事務所や店舗
兼共同住宅等が多い
商業地域		 東25m国道 水道、ガス、下水 博多

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ国道 交通

施設		 博多駅　南方

800m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、中高層事務所ビル、専門学校、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。当地域の土地利用形
態に影響を及ぼす特段の変動要因は認められず、今後も概ね現況の土地利用のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,740,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,380,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は博多区及び中央区の商業地域一帯と判定される。主たる需要者は店舗兼事務所ビルの建設を目論むデベロ
ッパーであり、複合不動産に係る需要者はリートや私募ファンド、生損保会社等の投資家が想定される。オフィス賃貸
市場の先行きはやや不透明であるが、日銀の金融緩和政策や円安等を背景に物件取得意欲は引き続き旺盛である。市場
の中心価格帯は容積率１００％当たり１１０～１２０万円／坪前後と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は対象標準地と類似する商業地に係る取引事例により試算されたものである。試算の過程は的確に踏まれてお
り不動産市場の実態を反映した説得力の高い試算価格である。一方、収益価格は試算の過程において想定上の条件が多
数介在するため流動的な性格を有しており、その説得力は相対的に低いと判断される。したがって、比準価格を重視し
、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡博多 5-11              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,340,000 円／㎡		 [115.7]
100		 100
[105.0]		 100
[ 87.3]		 [100.0]
100		 1,690,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,470,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 今後、オフィスの大量供給が予定されており
、賃貸市場の先行きは不透明であるが、オフ
ィス、マンション用地の需要は引き続き旺盛
である。

高層事務所ビルのほか、専門学校が多い商業
地域であり、当地域の価格形成に影響を及ぼ
す特段の変動要因はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -9.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡博多 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡博多６
Ｋ
-209		 福岡市博多区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西25m市道、
南東8m、角地
商業

(100,600)
b 福岡博多６
Ｋ
-212		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東25m市道、
北東4m、角地
商業

(100,500)
c 福岡中央５
Ｃ
-208		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 西20m市道、
南8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
d 福岡博多６
Ｋ
-709		 福岡市博多区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m市道、
北東8m、角地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,703,562  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,574,821 		 100
[ 143.5]
1,794,300 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,790,000 
b (　           ) 
1,310,319  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,247,923 		 100
[  74.9]
1,666,119 
1,670,000 
c (　           ) 
1,395,439  		 100
[ 100.0]		 [ 114.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,549,886 		 100
[  87.1]
1,779,433 
1,780,000 
d (　  1,039,991) 
1,733,318  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
1,815,857 		 100
[  86.2]
2,106,563 
2,110,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +38.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,740,000 円／㎡]  



福岡博多 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

122,781,665 
37,812,796 
84,968,869 
57,500,000 
27,468,869 		 （　0.9349）
25,680,646 		 （  3.8 -  0.4 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    755,313,118 円　　　　（　  1,380,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡博多 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 340.00 Ｓ8 3,190.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   500 ％   549 ㎡     27.5 m x   20.0 m  前面道路：国道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２～８階：事務所 ⑦有効率　  66.6 ％
の理由		 店舗兼事務所ビルとして標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
340.00 
65.0 
221.00 
4,400 
972,400 		 12.0  11,668,800 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
340.00 
80.0 
272.00 
3,700 
1,006,400 		 10.0  10,064,000 
0.0  0 
塔屋
  ～  
20.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  		 立体駐車場
450.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,190.00 
66.6 
2,125.00 

8,017,200 		 82,116,800 
0 
⑨年額支払賃料      8,017,200 円　×　12ヶ月　＝　      96,206,400 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   2,125.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　      22,950,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  22,000 円／台　×　  30 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       7,920,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       119,156,400 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       7,920,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     5,083,056 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 121,993,344 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        82,116,800 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         788,321 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     122,781,665 円　　　　（　       223,646 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡博多６Ｋ（
賃）
　　　　-6		 4,583  
(   4,538) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
3,859 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,731 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,700 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 福岡博多６Ｋ（
賃）
　　　　-801		 4,311  
(   4,236) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
3,593 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡博多 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,600,000 円  　　　　    920,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 17,790,696 円  　　　      127,076,400　×　　　　  14.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    5,762,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,820,000 円  　　　　    920,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       920,000 円  　　　　    920,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       920,000 円  　　　　    920,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      37,812,796 円　（　　　　　　        68,876 円／㎡）　　（経費率　　  30.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9349    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 920,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　   3,190.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0625     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0462 ×　 40 ％　＋　0.0602 ×  30 ％　＋ 0.0865 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 57,500,000 円  
（　　　　　       104,736 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 122,781,665 円      
②総費用 37,812,796 円      
③純収益　①－② 84,968,869 円      
④建物等に帰属する純収益 57,500,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 27,468,869 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 25,680,646 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       46,777 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    755,313,118 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,380,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡博多 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市博多区博多駅南一丁目１４９番１
 2900000169257-0000
2 　
3 　
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備考