別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡博多 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡博多 5-5 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　井上　慶一   TEL.
鑑定評価額 673,000,000 円  １㎡当たりの価格 789,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 530,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市博多区博多駅南３丁目１３３番
｢博多駅南３－１３－３０｣		 ②地積
　(㎡)		 853  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1		 事務所兼倉庫

ＳＲＣ3		 事務所等が多い幹線
道路背後の商業地域
 北西8m市道 水道、ガス、下水 博多

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中高層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 博多駅　南東方

1.3km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 事務所ビル、自社ビル、共同住宅等が混在する地域である。当該地域はマンション需要が堅調で、分譲マンショ
ン、賃貸マンションの供給が今後も見込めるため、引続き地価は上昇傾向で推移するものと思料される。
(3)最有効使用の判定 中高層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    792,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    714,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ博多駅筑紫口サイドに広がる商業地域。需要者の中心は、オフィスビルを開発するデベロッパーや
自社ビル用地を取得する事業法人、不動産投資家等である。百年橋通りを超えると、若干地価も値ごろ感があることか
ら、分譲及び賃貸マンションも多く供給されている。取引価格は敷地規模に左右されるが、更地で１種６０～８０万円
程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 試算価格として比準価格と収益価格が求められたが、開差が生じたため調整を行う。比準価格は市場の実態を反映した
説得力のある価格である。一方、収益価格は不動産の収益性に着目した価格で理論的であるが、賃料の粘着性により、
比準価格よりも低位に求められた。したがって、本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地
との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡博多 5-11              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,340,000 円／㎡		 [115.7]
100		 100
[105.0]		 100
[191.1]		 [100.0]
100		 773,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    669,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇により実質賃金が低下傾向あるが、
金利は低位で推移しているため、不動産市況
に多くの資金が流入し、地価は上昇傾向で推
移している。

博多駅や福岡空港、都市高速ランプへのアク
セスが良好なエリアで、自社ビルやマンショ
ン需要が高く、地価は上昇傾向で推移すると
思料される。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　 +40.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+17.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡博多 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡博多６
Ｋ
-1		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東8.1m市道
、中間画地
準工

(60,200)
b 福岡博多６
Ｋ
-403		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東20.2m県
道、南西2m、
二方路
準工

(60,200)
c 福岡博多６
Ｋ
-206		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東8m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d 福岡博多６
Ｋ
-1108		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東16m市道、
中間画地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
614,085  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
614,085 		 100
[  79.9]
768,567 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
769,000 
b (　           ) 
786,880  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
837,521 		 100
[ 103.2]
811,551 
812,000 
c (　           ) 
487,476  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
538,661 		 100
[  68.0]
792,149 
792,000 
d (　           ) 
778,267  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
778,267 		 100
[ 100.2]
776,714 
777,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    792,000 円／㎡]  



福岡博多 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

98,064,160 
27,709,980 
70,354,180 
46,491,300 
23,862,880 		 （　0.9190）
21,929,987 		 （  4.0 -  0.4 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    609,166,306 円　　　　（　    714,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡博多 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 281.75 ＲＣ13 3,343.35
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   853 ㎡     28.5 m x   29.5 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １８階建事務所、２～１３階１ＬＤＫ（７２戸）。容積率算定面積３，１５６．１０㎡ ⑦有効率　  93.2 ％
の理由		 事務所兼共同住宅としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
281.75 
65.7 
185.11 
3,630 
671,949 		 8.0  5,375,592 
0.0  0 

 2～ 5		 住宅
255.20 
95.7 
244.23 
2,200 
537,306 		 0.0  0 
2.0  1,074,612 

 6～ 9		 住宅
255.20 
95.7 
244.23 
2,300 
561,729 		 0.0  0 
2.0  1,123,458 

10～13		 住宅
255.00 
95.7 
244.04 
2,500 
610,100 		 0.0  0 
2.0  1,220,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,343.35 
93.2 
3,115.11 

7,508,489 		 5,375,592 
13,673,080 
⑨年額支払賃料      7,508,489 円　×　12ヶ月　＝　      90,101,868 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　   3,115.11 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,738,132 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  18,000 円／台　×　  22 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,752,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金にて充当。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        93,840,000 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       4,752,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     3,943,680 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 94,648,320 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,375,592 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          51,606 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       13,673,080 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       3,364,234 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      98,064,160 円　　　　（　       114,964 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡博多６Ｋ（
賃）
　　　　-3		 2,488  
(   2,436) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,488 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,294 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,200 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 福岡博多５Ｃ（
賃）
　　　　-103		 2,179  
(   2,132) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,179 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡博多 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,855,000 円  　　　　    771,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 13,802,880 円  　　　       98,592,000　×　　　　  14.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,956,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,553,500 円  　　　　    771,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       771,000 円  　　　　    771,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       771,000 円  　　　　    771,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      27,709,980 円　（　　　　　　        32,485 円／㎡）　　（経費率　　  28.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9190    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 771,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 224,000 円／㎡　×　   3,343.35 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0603     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0552 ×  30 ％　＋ 0.0877 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 46,491,300 円  
（　　　　　        54,503 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 98,064,160 円      
②総費用 27,709,980 円      
③純収益　①－② 70,354,180 円      
④建物等に帰属する純収益 46,491,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 23,862,880 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 21,929,987 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       25,709 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    609,166,306 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     714,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡博多 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市博多区博多駅南三丁目１３３番
 2900000170511-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡博多 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡博多 5-5 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　松本　忠人   TEL.
鑑定評価額 670,000,000 円  １㎡当たりの価格 785,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 530,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市博多区博多駅南３丁目１３３番
｢博多駅南３－１３－３０｣		 ②地積
　(㎡)		 853  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1		 事務所兼倉庫

ＳＲＣ3		 事務所等が多い幹線
道路背後の商業地域
 北西8m市道 水道、ガス、下水 博多

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中高層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 博多駅勢圏の拡大によりマン
ション用地需要が増加傾向		 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 博多駅　南東方

1.3km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 博多駅地区への投資需要は根強く、百年橋通りを超えた当該地域へも拡大する用地需要が強まっており、地価は
上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    800,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    643,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、博多区のうち事務所、マンション等が存する商業地域。需要者の中心は、マンション開発業者及び投資
家等を中心に、自用の事務所用地の取得を目的とした法人等も見られる。博多駅からやや離れているが、博多駅地区へ
の投資需要は根強く、百年橋通りを超えた当該地域へも拡大し、需要は強まっている。中心となる価格帯は、標準的画
地規模のマンション用地で６億円～７億円前後と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内に生起した信頼性ある取引事例を採用し、十分に検討して求めており、市場性を反映した実証
的価格である。収益価格は収益性に着目した理論的価格で、賃料の遅行性や想定要素を含む点等は否めず、規範性は相
対的に劣るが、市場の特性等の観点から考慮すべき価格と思料する。よって、市場の特性等を踏まえ、比準価格を標準
に、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡等に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡博多 5-11              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,340,000 円／㎡		 [115.7]
100		 100
[105.0]		 100
[188.7]		 [100.0]
100		 782,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    669,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口の増加や良好な資金調達環境等を背景に
、更なる成長が期待される福岡市の不動産市
場は依然注目されている。


都心博多駅の外縁部分に位置し、百年橋通り
を超えた当該地域へも拡大する用地需要が強
まっている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +47.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　 +20.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+17.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡博多 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡博多６
Ｋ
-206		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東8m市道、
中間画地
商業

(90,400)
b 福岡博多６
Ｋ
-403		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東20.2m県
道、南西2m、
二方路
準工

(60,200)
c 福岡博多６
Ｋ
-804		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東40m国道、
南東10m、
角地
商業

(100,400)
d 福岡博多６
Ｋ
-211		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西4m市道、
中間画地
商業

(90,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
487,476  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
538,661 		 100
[  70.0]
769,516 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
770,000 
b (　           ) 
786,880  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
837,521 		 100
[  97.2]
861,647 
862,000 
c (　           ) 
535,377  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
575,920 		 100
[  92.3]
623,965 
624,000 
d (　           ) 
708,584  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
708,584 		 100
[  81.0]
874,795 
875,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +15.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    800,000 円／㎡]  



福岡博多 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

89,868,057 
24,372,559 
65,495,498 
44,004,000 
21,491,498 		 （　0.9190）
19,750,687 		 （  4.0 -  0.4 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    548,630,194 円　　　　（　    643,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡博多 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 281.75 ＲＣ13 3,344.15
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   853 ㎡     28.5 m x   29.5 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階事務所、２階以上は住宅　平均４１㎡　７２戸　　容積算定床面積３１５６㎡ ⑦有効率　  93.2 ％
の理由		 標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 事務所
281.75 
65.7 
185.11 
3,100 
573,841 		 8.0  4,590,728 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
255.20 
95.7 
244.23 
2,100 
512,883 		 0.0  0 
2.0  1,025,766 

 5～ 9		 住宅
255.20 
95.7 
244.23 
2,130 
520,210 		 0.0  0 
2.0  1,040,420 

10～13		 住宅
255.20 
95.7 
244.23 
2,150 
525,095 		 0.0  0 
2.0  1,050,190 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,344.15 
93.2 
3,115.87 

6,813,920 		 4,590,728 
12,480,158 
⑨年額支払賃料      6,813,920 円　×　12ヶ月　＝　      81,767,040 円 
⑩a共益費（管理費）             110 円／㎡　×　   3,115.87 ㎡　×　12ヶ月　＝　       4,112,948 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  17,000 円／台　×　  22 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,488,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        85,879,988 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       4,488,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     3,614,720 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 86,753,268 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,590,728 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          44,071 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       12,480,158 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       3,070,718 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      89,868,057 円　　　　（　       105,355 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡博多５Ｃ（
賃）
　　　　-404		 1,992  
(   1,909) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 99.0]		 100
[102.0]
2,013 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,190 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,100 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 福岡博多６Ｋ（
賃）
　　　　-101		 2,944  
(   2,780) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[102.0]
2,510 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡博多 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,860,000 円  　　　　    772,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 10,844,159 円  　　　       90,367,988　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,562,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,562,000 円  　　　　    772,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       772,000 円  　　　　    772,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       772,000 円  　　　　    772,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      24,372,559 円　（　　　　　　        28,573 円／㎡）　　（経費率　　  27.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9190    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 772,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 224,000 円／㎡　×　   3,344.15 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0552 ×  40 ％　＋ 0.0877 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 44,004,000 円  
（　　　　　        51,587 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 89,868,057 円      
②総費用 24,372,559 円      
③純収益　①－② 65,495,498 円      
④建物等に帰属する純収益 44,004,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 21,491,498 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 19,750,687 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       23,154 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    548,630,194 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     643,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡博多 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市博多区博多駅南三丁目１３３番
 2900000170511-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考