別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡博多 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡博多 5-4 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　友野　和憲   TEL.
鑑定評価額 275,000,000 円  １㎡当たりの価格 845,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 550,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市博多区奈良屋町２４８番１
｢奈良屋町１２－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 326  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(100,500)

1:1.5		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＳＲＣ8		 店舗、事務所、マン
ション等が混在する
商業地域		 北西15m市道、北東側道 水道、ガス、下水 呉服町

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 呉服町駅　北西方

600m		 法令

規制		 商業
(90,500)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、事務所、中高層マンションが混在する商業地域である、都心への接近性に優れるため、中高層マンション
用地の需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    870,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    661,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、福岡市博多区内の都心部周辺で共同住宅と事務所ビルが混在する商業地域。需要者の中心は、事業目的
の法人、賃貸目的で共同住宅を開発する不動産業者並びに分譲マンションを開発するデベロッパー等が想定される。中
心商業地から離れた幹線背後地でも賃貸マンション用地、分譲マンション用地やオフィス用地需要は引き続き根強い。
取引価格の水準は、用途・形状・規模等如何の個別性に起因して異なる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する商業地域内の事例を中心に収集し求められた実証的な価格である。一方
収益価格は、想定要素を多く含むことから、比準価格と比較して相対的に規範性が劣る。よって現実の市場性を反映し
た比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、更には一般的要因の動向も考慮の上、鑑
定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡博多 5-11              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,340,000 円／㎡		 [115.7]
100		 100
[105.0]		 100
[183.4]		 [105.0]
100		 845,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    733,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気の穏やかな回復と相まって、福岡市の発
展への期待性等により、都心部での不動産取
得需要は依然として堅調に推移している。


奈良屋町周辺は、都心部へのアクセスが良好
で、事務所ビルのほか、マンション等の需要
が多く地価も上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　 +29.0
環境　　　　　　 +61.0
行政　　　　　　  -8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡博多 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡博多６
Ｋ
-1106		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西12m市道、
南東8m、角地
商業

(100,500)
b 福岡博多６
ＫＤＨ
-301		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西22m市道、
中間画地
商業

(100,500)
c 福岡博多６
Ｋ
-702		 福岡市博多区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西10m市道、
北西6m、角地
商業

(100,425)
d 福岡博多６
Ｋ
-407		 福岡市博多区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,360)
e 福岡博多６
Ｋ
-1108		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東16m市道、
中間画地
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
666,194  		 100
[ 100.0]		 [ 114.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
737,341 		 100
[  88.9]
829,405 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
871,000 
b (　           ) 
850,684  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
1,097,382 		 100
[ 125.4]
875,105 
919,000 
c (　           ) 
547,642  		 100
[ 100.0]		 [ 114.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
595,059 		 100
[  75.2]
791,302 
831,000 
d (　           ) 
526,034  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
572,325 		 100
[  68.4]
836,732 
879,000 
e (　           ) 
778,267  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
778,267 		 100
[  74.4]
1,046,058 
1,100,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    870,000 円／㎡]  



福岡博多 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

38,517,954 
11,208,080 
27,309,874 
19,515,600 
7,794,274 		 （　0.9406）
7,331,294 		 （  3.8 -  0.4 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    215,626,294 円　　　　（　    661,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡博多 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 190.00 ＲＣ8 1,520.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   500 ％   326 ㎡     14.5 m x   21.5 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗はフロアー貸し、２階以上の住宅は平均専有面積３４㎡程度の１Ｋ３５戸を想定。 ⑦有効率　  86.3 ％
の理由		 店舗兼共同住宅として標準的仕様
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
190.00 
60.0 
114.00 
3,100 
353,400 		 8.0  2,827,200 
0.0  0 

 2～  		 居宅
190.00 
90.0 
171.00 
2,200 
376,200 		 1.0  376,200 
1.0  376,200 

 3～ 8		 居宅
190.00 
90.0 
171.00 
2,300 
393,300 		 1.0  393,300 
1.0  393,300 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,520.00 
86.3 
1,311.00 

3,089,400 		 5,563,200 
2,736,000 
⑨年額支払賃料      3,089,400 円　×　12ヶ月　＝　      37,072,800 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　   1,311.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,573,200 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で充当可能なため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        38,646,000 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     1,574,640 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 37,791,360 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,563,200 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          53,407 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,736,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         673,187 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      38,517,954 円　　　　（　       118,153 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡博多６Ｋ（
賃）
　　　　-601		 2,110  
(   2,088) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,175 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,351 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,300 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 福岡博多６Ｋ（
賃）
　　　　-402		 2,390  
(   2,292) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,578 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡博多 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,755,000 円  　　　　    351,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 5,117,580 円  　　　       39,366,000　×　　　　  13.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      650,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,983,500 円  　　　　    351,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       351,000 円  　　　　    351,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       351,000 円  　　　　    351,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,208,080 円　（　　　　　　        34,381 円／㎡）　　（経費率　　  29.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9406    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 351,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 224,000 円／㎡　×　   1,520.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0865 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,515,600 円  
（　　　　　        59,864 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 38,517,954 円      
②総費用 11,208,080 円      
③純収益　①－② 27,309,874 円      
④建物等に帰属する純収益 19,515,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,794,274 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,331,294 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,489 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    215,626,294 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     661,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡博多 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市博多区奈良屋町２４８番１
 2900000154744-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡博多 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡博多 5-4 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　松本　忠人   TEL.
鑑定評価額 280,000,000 円  １㎡当たりの価格 860,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 550,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市博多区奈良屋町２４８番１
｢奈良屋町１２－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 326  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(100,500)

1:1.5		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＳＲＣ8		 店舗、事務所、マン
ション等が混在する
商業地域		 北西15m市道、北東側道 水道、ガス、下水 呉服町

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 呉服町駅　北西方

600m		 法令

規制		 商業
(90,500)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 良好な都心接近性や高容積率を背景に単身者等向けマンション等の立地適性を有しており、マンションの用地需
要が堅調で、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    890,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    728,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、都心接近性に比較的恵まれたマンション等の立地適性を有する商業地域。需要者の中心はマンション業
者や投資目的の個人・法人等である。金融緩和基調が継続するなか投資マネ－の市場流入は続いており、収益物件（マ
ンションやオフィス等）の用地需要は根強い。中心となる価格帯は、標準的画地規模のマンション用地で２億円～３億
円程度と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は近接する類似地域に生起した取引事例を中心に、十分に検討して求めており、市場性を反映した実証的価格
である。収益価格は収益性に着目した理論的価格で、賃料の遅行性や想定要素を含む点等にやや難があり、規範性は相
対的に劣るが、市場の特性等の観点から考慮すべき価格と思料する。よって、市場の特性等を踏まえ、比準価格を標準
に、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡等に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡博多 5-11              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,340,000 円／㎡		 [115.7]
100		 100
[105.0]		 100
[180.6]		 [105.0]
100		 858,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    733,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口の増加や良好な資金調達環境等を背景に
、更なる成長が期待される福岡市の不動産市
場は依然注目されている。


投資用マンション立地の選好性が強まってお
り、用地需要が増加している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　 +20.0
環境　　　　　　 +42.0
行政　　　　　　  -8.0
その他　　　　　 +20.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+17.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡博多 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡博多５
Ｃ
-409		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西15m市道、
南西15m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
b 福岡博多６
Ｋ
-407		 福岡市博多区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,360)
c 福岡博多６
Ｋ
-1108		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東16m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d 福岡博多６
Ｋ
-702		 福岡市博多区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西10m市道、
北西6m、角地
商業

(100,425)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
926,320  		 100
[ 100.0]		 [ 112.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,009,059 		 100
[ 100.0]
1,009,059 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
1,060,000 
b (　           ) 
526,034  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
572,325 		 100
[  72.5]
789,414 
829,000 
c (　           ) 
778,267  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
778,267 		 100
[  86.5]
899,731 
945,000 
d (　           ) 
547,642  		 100
[ 100.0]		 [ 114.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
595,059 		 100
[  78.7]
756,111 
794,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    890,000 円／㎡]  



福岡博多 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

39,292,517 
11,193,543 
28,098,974 
19,515,600 
8,583,374 		 （　0.9406）
8,073,522 		 （  3.8 -  0.4 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    237,456,529 円　　　　（　    728,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡博多 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 190.00 ＲＣ8 1,520.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   500 ％   326 ㎡     14.5 m x   21.5 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上は住宅　平均３４㎡　　３５戸 ⑦有効率　  86.3 ％
の理由		 標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
190.00 
60.0 
114.00 
3,050 
347,700 		 8.0  2,781,600 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
190.00 
90.0 
171.00 
2,330 
398,430 		 1.0  398,430 
1.0  398,430 

 4～ 6		 住宅
190.00 
90.0 
171.00 
2,350 
401,850 		 1.0  401,850 
1.0  401,850 

 7～ 8		 住宅
190.00 
90.0 
171.00 
2,370 
405,270 		 1.0  405,270 
1.0  405,270 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,520.00 
86.3 
1,311.00 

3,160,650 		 5,594,550 
2,812,950 
⑨年額支払賃料      3,160,650 円　×　12ヶ月　＝　      37,927,800 円 
⑩a共益費（管理費）             120 円／㎡　×　   1,311.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,887,840 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  16,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         768,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        39,815,640 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         768,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,029,182 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 38,554,458 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,594,550 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          53,148 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,812,950 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         684,911 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      39,292,517 円　　　　（　       120,529 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡博多６Ｋ（
賃）
　　　　-601		 2,110  
(   2,088) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,175 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,382 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,330 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 福岡博多６Ｋ（
賃）
　　　　-703		 2,493  
(   2,493) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,445 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡博多 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,755,000 円  　　　　    351,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 5,275,873 円  　　　       40,583,640　×　　　　  13.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      477,170 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,983,500 円  　　　　    351,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       351,000 円  　　　　    351,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       351,000 円  　　　　    351,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,193,543 円　（　　　　　　        34,336 円／㎡）　　（経費率　　  28.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9406    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 351,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 224,000 円／㎡　×　   1,520.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0865 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,515,600 円  
（　　　　　        59,864 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 39,292,517 円      
②総費用 11,193,543 円      
③純収益　①－② 28,098,974 円      
④建物等に帰属する純収益 19,515,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,583,374 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,073,522 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,765 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    237,456,529 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     728,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡博多 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市博多区奈良屋町２４８番１
 2900000154744-0000
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備考