別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡博多 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡博多 5-1 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　高田　卓巳   TEL.
鑑定評価額 26,900,000,000 円  １㎡当たりの価格 8,100,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 6,100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市博多区博多駅前３丁目４６番２外
｢博多駅前３－２－１｣		 ②地積
　(㎡)		 3,322  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,1350)

1:1.2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ13F3B		 高層店舗兼事務所等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 東40m市道、三方路 水道、ガス、下水 博多

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ市道 交通

施設		 博多駅南西方

300m		 法令

規制		 商業
(100,1350)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 「博多コネクティッド」等で博多駅周辺は商業性も有するオフィス街に変貌すると予測する。今後の地価は、利
回りの下げ止まり時期次第であるが、もうしばらく微増傾向が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  8,600,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  7,450,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は博多駅地区や天神地区の高度商業地域である。需要者の中心はオフィス等の開発を行う資金調達力のある
大手不動産開発業者等である。オフィス賃貸市況は新規供給増加で先行不透明感があるものの、優良オフィスについて
は依然として高値取引が行われており、その開発素地についても需要が競合する状況に、現在のところは大きな変化は
ない。地価は１坪２５００～３０００万円程度が相場となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地周辺は博多駅前のオフィス一等地で、収益の安定性は相対的に高く、物件が市場に出れば需要が競合する状
況に大きな変化はなく、まだ買主が十分に投資採算性を考慮できる状況には依然として至っていない。ただし、取引価
格の上昇が続いており、比準価格と投資採算性を直接的に反映した収益価格との乖離もややあることから、本件では、
比準価格をやや重視し、代表標準地との検討を踏まえ、収益価格を比較考量して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡博多 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  5,370,000 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[105.0]		 100
[ 68.7]		 [105.0]
100		 8,000,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  8,000,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 福岡市は顕著な人口増加続く。住宅・貸家着
工戸数ともに前年同月比マイナスが目立って
きた。有効求人倍率は堅調。物価上昇で消費
支出増加傾向。

開発業者は用地取得にあたって、想定事業収
支を厳格化しているものの、優良オフィス物
件の取引利回りは、低下傾向が依然として続
いている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　 -16.0
その他　　　　　 -10.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡博多 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡博多３
ＣＤＨ
-101		 福岡市博多区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東36m市道、
北東16m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b 福岡博多５
ＣＤＨ
-101		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東16m市道、
南4m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
c 福岡博多６
ＫＤＨ
-102		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西36m市道、
南西22m、
南東4m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,585)
d 福岡中央５
Ｃ
-103		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西15m市道、
北西8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
5,495,417  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
5,233,730 		 100
[  66.5]
7,870,271 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
8,260,000 
b (　           ) 
3,932,124  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
3,744,880 		 100
[  44.9]
8,340,490 
8,760,000 
c (　           ) 
3,574,293  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 107.0]
3,789,567 		 100
[  48.3]
7,845,894 
8,240,000 
d (　           ) 
8,686,372  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
7,896,702 		 100
[  89.9]
8,783,873 
9,220,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -22.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -22.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  8,600,000 円／㎡]  



福岡博多 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,067,622,334 
679,541,395 
1,388,080,939 
580,800,000 
807,280,939 		 （　0.9196）
742,375,552 		 （  3.5 -  0.5 ）
3.0％  
⑧収益価格 　 24,745,851,733 円　　　　（　  7,450,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡博多 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 2,020.00 ＳＲＣ13F1B 34,515.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   800 ％   880 ％   3,322 ㎡     50.0 m x   58.0 m  前面道路：市道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し店舗、２～１３階はフロア貸し事務所、駐車場は水平循環方式８９台を想定。 ⑦有効率　  58.6 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 2～ 1		 駐車場
4,680.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
2,020.00 
25.0 
505.00 
15,579 
7,867,395 		 12.0  94,408,740 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
1,895.00 
64.9 
1,230.00 
7,411 
9,115,530 		 12.0  109,386,360 
0.0  0 

 3～13		 事務所
2,320.00 
72.4 
1,680.00 
7,411 
12,450,480 		 12.0  149,405,760 
0.0  0 
塔屋
  ～  
400.00 
 
 
 
 		    
   

計
34,515.00 
58.6 
20,215.00 

153,938,205 		 1,847,258,460 
0 
⑨年額支払賃料    153,938,205 円　×　12ヶ月　＝　   1,847,258,460 円 
⑩a共益費（管理費）           1,059 円／㎡　×　  20,215.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　     256,892,220 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　  89 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      37,380,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     2,104,150,680 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　      37,380,000 円　　×　　  20.0 ％　＝　　    91,642,027 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,049,888,653 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     1,847,258,460 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      17,733,681 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   2,067,622,334 円　　　　（　       622,403 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡中央５ＣＤ
Ｈ（賃
　　　　-101		 7,653  
(   7,562) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
7,653 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,485 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,411 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 福岡博多５ＣＤ
Ｈ（賃
　　　　-101		 5,204  
(   5,142) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]
7,434 
c 福岡中央４ＣＤ
Ｈ（賃
　　　　-101		 6,580  
(   6,504) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
7,311 
福岡博多 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 60,500,000 円  　　　　 12,100,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 299,814,295 円  　　　    2,141,530,680　×　　　　  14.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  192,177,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　  102,850,000 円  　　　　 12,100,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料    12,100,000 円  　　　　 12,100,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    12,100,000 円  　　　　 12,100,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     679,541,395 円　（　　　　　　       204,558 円／㎡）　　（経費率　　  32.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 70 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 35 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 20 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9196    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 12,100,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 340,000 円／㎡　×　  34,515.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0480     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0344 ×　 40 ％　＋　0.0467 ×  30 ％　＋ 0.0675 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 580,800,000 円  
（　　　　　       174,834 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,067,622,334 円      
②総費用 679,541,395 円      
③純収益　①－② 1,388,080,939 円      
④建物等に帰属する純収益 580,800,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 807,280,939 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 742,375,552 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      223,472 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,745,851,733 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   7,450,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡博多 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市博多区博多駅前三丁目４６番２
 2900000163398-0000
2 　福岡市博多区博多駅前三丁目４８番
 2900000163400-0000
3 　福岡市博多区博多駅前三丁目４９番
 2900000163401-0000
4 　福岡市博多区博多駅前三丁目５０番
 2900000163402-0000
5 　福岡市博多区博多駅前三丁目５１番
 2900000163403-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡博多 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡博多 5-1 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　中嶋　裕二   TEL.
鑑定評価額 26,600,000,000 円  １㎡当たりの価格 8,000,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 6,100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市博多区博多駅前３丁目４６番２外
｢博多駅前３－２－１｣		 ②地積
　(㎡)		 3,322  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
駐車場整備地区
地区計画等

(100,1350)

1:1.2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ13F3B		 高層店舗兼事務所等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 東40m市道、三方路 水道、ガス、下水 博多

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 博多駅前の繁華性の高い商業
地域。		 街

路		 ４０ｍ市道 交通

施設		 博多駅南西方

300m		 法令

規制		 商業
(100,1350)
防火 
駐車場整備地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、高層事務所ビルが建ち並ぶ商業地域で地下鉄七隈線の延伸も完了し概ね現状程度で推移するものと
予測する。駅前の繁華性の高い商業地の需要は高い状態が続いているものの、一部で割高感も見られる。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  8,040,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  7,460,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、福岡市の中心市街地である博多駅及び天神駅周辺の商業地域と判断した。繁華性が非常に高い地域で、
主な需要者はオフィスビル等の敷地として自社で利用する法人や、賃貸用のオフィスビルを建設し収益獲得を目的とす
る投資家が中心である。地下鉄七隈線の延伸で繁華性の向上が期待される一方で、これ以上のオフィス賃料の上昇は難
しく今後の地価の動向には不透明感も見られる。需要の中心となる価格帯は１㎡あたり８００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 上記２試算価格が得られた。比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は収益性に着目した価格であ
り、主な需要者でもある投資家は対象不動産から得られる収益に着目して取引を行うと考えられることから重要な価値
判断の指標となる。従って、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価
額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡博多 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  5,370,000 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[105.0]		 100
[ 69.4]		 [105.0]
100		 7,920,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  8,000,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、物価上昇や世界的な金融引締め注視
する必要があるものの緩やかに回復している
。博多駅前周辺の商業地の需要は概ね横這い
である。

地下鉄が延伸された博多駅前の繁華性の高い
商業地で土地の需要は底堅い。ただし、賃料
は高止まりで地価の先行きは不透明感も見ら
れる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　 -15.0
その他　　　　　 -10.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡博多 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡中央６
ＫＤＨ
-101		 福岡市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西15m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
b 福岡中央５
Ｃ
-103		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西15m市道、
北西8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
c 福岡中央３
ＣＤＨ
-103		 福岡市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北11.5m市道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,600)
d 福岡中央３
ＣＤＨ
-105		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西5.9m市道
、北東6m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
7,053,664  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
7,117,147 		 100
[  97.2]
7,322,168 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
7,690,000 
b (　           ) 
8,686,372  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
7,896,702 		 100
[  98.8]
7,992,613 
8,390,000 
c (　           ) 
5,923,836  		 100
[ 100.0]		 [ 113.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
6,705,782 		 100
[  89.6]
7,484,132 
7,860,000 
d (　           ) 
7,475,512  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
7,119,535 		 100
[  91.9]
7,747,046 
8,130,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -19.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -19.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -25.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  8,040,000 円／㎡]  



福岡博多 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,191,712,026 
686,441,760 
1,505,270,266 
658,880,000 
846,390,266 		 （　0.9082）
768,691,640 		 （  3.5 -  0.4 ）
3.1％  
⑧収益価格 　 24,796,504,516 円　　　　（　  7,460,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡博多 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 2,355.00 ＳＲＣ13F2B 34,515.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
地区計画等		 100 ％   800 ％   880 ％   3,322 ㎡     50.0 m x   58.0 m  前面道路：市道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階及び地下２階は機械式駐車場。１階は店舗。２～１３階は事務所。容積率算定延床面積２９，２４０㎡。 ⑦有効率　  58.6 ％
の理由		 標準的なレンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 2～ 1		 駐車場
4,680.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
2,020.00 
25.0 
505.00 
18,000 
9,090,000 		 12.0  109,080,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
1,895.00 
64.9 
1,230.00 
7,800 
9,594,000 		 12.0  115,128,000 
0.0  0 

 3～13		 事務所
2,320.00 
72.4 
1,680.00 
7,800 
13,104,000 		 12.0  157,248,000 
0.0  0 
塔屋
  ～  
400.00 
 
 
 
 		    
   

計
34,515.00 
58.6 
20,215.00 

162,828,000 		 1,953,936,000 
0 
⑨年額支払賃料    162,828,000 円　×　12ヶ月　＝　   1,953,936,000 円 
⑩a共益費（管理費）           1,100 円／㎡　×　  20,215.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　     266,838,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　  89 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      42,720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     2,220,774,000 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　      42,720,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　    90,539,760 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,172,954,240 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     1,953,936,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      18,757,786 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   2,191,712,026 円　　　　（　       659,757 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡博多５Ｃ（
賃）
　　　　-304		 5,643  
(   5,597) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 71.0]		 100
[100.0]
7,948 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,878 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,800 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 福岡博多６ＫＤ
Ｈ（賃
　　　　-1301		 5,499  
(   5,445) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 74.0]		 100
[100.0]
7,822 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡博多 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 58,000,000 円  　　　　 11,600,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 316,889,160 円  　　　    2,263,494,000　×　　　　  14.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  189,752,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   98,600,000 円  　　　　 11,600,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料    11,600,000 円  　　　　 11,600,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    11,600,000 円  　　　　 11,600,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     686,441,760 円　（　　　　　　       206,635 円／㎡）　　（経費率　　  31.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9082    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 11,600,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 327,000 円／㎡　×　  34,515.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0568     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  30 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 658,880,000 円  
（　　　　　       198,338 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,191,712,026 円      
②総費用 686,441,760 円      
③純収益　①－② 1,505,270,266 円      
④建物等に帰属する純収益 658,880,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 846,390,266 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 768,691,640 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      231,394 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,796,504,516 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   7,460,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡博多 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市博多区博多駅前三丁目４６番２
 2900000163398-0000
2 　福岡市博多区博多駅前三丁目４８番
 2900000163400-0000
3 　福岡市博多区博多駅前三丁目４９番
 2900000163401-0000
4 　福岡市博多区博多駅前三丁目５０番
 2900000163402-0000
5 　福岡市博多区博多駅前三丁目５１番
 2900000163403-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
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14 　
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50 　
備考