別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡博多 -16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡博多 -16 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　哲   TEL.
鑑定評価額 453,000,000 円  １㎡当たりの価格 413,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 290,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市博多区博多駅南５丁目５２番２
｢博多駅南５－１－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 1,096  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:1.2		 共同住宅

ＲＣ10		 中高層マンション、
事業所等が混在する
住宅地域		 南東5.9m市道 水道、ガス、下水 博多

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし。 街

路		 ５．９ｍ市道 交通

施設		 博多駅　南東方

1.5km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 博多駅へのアクセスが比較的良好な住宅地域。背後の那珂地区に大型商業施設が開業したこともあり、周辺では
、マンションの開発が相次ぎ、地価は上昇傾向にて推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    421,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    375,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は博多区及び中央区において、都心部周辺の共同住宅を中心とする地域である。需要者の中心は、賃貸向け
共同住宅を開発するデベロッパー又は証券化目的で取得するＪリート等の機関投資家が想定される。人口増加を背景に
、デベロッパーによる開発用地の取得は過熱しており、まとまった画地は希少性から高値で取引される傾向にあり、土
地価格は上昇している。市場の中心価格帯は容積率１００％当たり坪単価で６０万円～８０万円の水準にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中高層の共同住宅が建ち並ぶ住宅地域であることから、最有効使用の共同住宅の建築を想定した収益価格を査定した。
しかしながら、収益価格の特性として、間取り、仕様等の多数の想定要因を含んでいる点が指摘される。一方、比準価
格は類似性の高い取引事例を中心に査定しており、近時の需給動向を反映し説得力を有する。従って、本件では、比準
価格を中心に、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    362,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 福岡市博多区は利便性に優れ人口の増加が著
しい。建築工事費の高騰等の先行き不透明感
があるもの、賃貸マンション用地の需要は旺
盛である。

那珂地区の「ららぽーと福岡」の開業により
、生活利便性が向上し、周辺では中高層マン
ションの供給が増加し、家賃も上昇傾向に　
ある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡博多 -16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡博多６
Ｋ
-701		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
中間画地
２住居
高度地区2種20m
(60,200)
b 福岡博多６
Ｋ
-902		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東7.8m市道
、北西5m、
二方路
準工

(70,200)
c 福岡博多６
Ｋ
-1112		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
南西4m、
準角地
準工

(70,200)
d 福岡博多６
Ｋ
-102		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東20m市道、
中間画地
工業

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
303,225  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
303,225 		 100
[  72.3]
419,398 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
419,000 
b (　           ) 
275,243  		 100
[ 100.0]		 [ 111.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
312,917 		 100
[  74.0]
422,861 
423,000 
c (　           ) 
381,274  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
370,169 		 100
[  88.1]
420,169 
420,000 
d (　           ) 
451,837  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
451,837 		 100
[  91.7]
492,734 
493,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    421,000 円／㎡]  



福岡博多 -16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

56,025,396 
14,761,341 
41,264,055 
26,688,000 
14,576,055 		 （　0.9599）
13,991,555 		 （  3.8 -  0.4 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    411,516,324 円　　　　（　    375,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡博多 -16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 240.00 ＲＣ10 2,168.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   1,096 ㎡     30.0 m x   36.5 m  前面道路：市道     　   5.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：駐車場、２階以上：共同住宅（１ＬＤＫ）、駐車場：平置 ⑦有効率　  90.5 ％
の理由		 中高層共同住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 駐車場・エントランス
58.00 
 
 
 
 		    
   

 2～ 4		 住宅
240.00 
93.0 
223.20 
2,050 
457,560 		 1.0  457,560 
2.0  915,120 

 5～ 7		 住宅
240.00 
93.0 
223.20 
2,100 
468,720 		 1.0  468,720 
2.0  937,440 

 8～ 9		 住宅
240.00 
93.0 
223.20 
2,150 
479,880 		 1.0  479,880 
2.0  959,760 

10～10		 住宅
190.00 
93.0 
176.70 
2,200 
388,740 		 1.0  388,740 
2.0  777,480 

計
2,168.00 
90.5 
1,962.30 

4,127,340 		 4,127,340 
8,254,680 
⑨年額支払賃料      4,127,340 円　×　12ヶ月　＝　      49,528,080 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　   1,962.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,354,760 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　  30 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,320,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されるため非計上。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        51,882,840 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       4,320,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     2,248,114 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 53,954,726 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,127,340 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          39,622 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        8,254,680 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       2,031,048 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      56,025,396 円　　　　（　        51,118 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡博多５Ｃ（
賃）
　　　　-803		 1,896  
(   1,817) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,101 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,139 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,050 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 福岡博多５Ｃ（
賃）
　　　　-401		 2,622  
(   2,567) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,457 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡博多 -16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,920,000 円  　　　　    480,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 6,744,341 円  　　　       56,202,840　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,057,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,080,000 円  　　　　    480,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       480,000 円  　　　　    480,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       480,000 円  　　　　    480,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      14,761,341 円　（　　　　　　        13,468 円／㎡）　　（経費率　　  26.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9599    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 480,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　   2,168.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0865 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 26,688,000 円  
（　　　　　        24,350 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 56,025,396 円      
②総費用 14,761,341 円      
③純収益　①－② 41,264,055 円      
④建物等に帰属する純収益 26,688,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 14,576,055 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 13,991,555 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,766 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    411,516,324 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     375,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡博多 -16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市博多区博多駅南五丁目５２番２
 2900000172644-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡博多 -16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡博多 -16 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　友野　和憲   TEL.
鑑定評価額 449,000,000 円  １㎡当たりの価格 410,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 290,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市博多区博多駅南５丁目５２番２
｢博多駅南５－１－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 1,096  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:1.2		 共同住宅

ＲＣ10		 中高層マンション、
事業所等が混在する
住宅地域		 南東5.9m市道 水道、ガス、下水 博多

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 博多駅からやや遠い中高層マ
ンション・事業所等が混在す
る住宅地域		 街

路		 ５．９ｍ市道 交通

施設		 博多駅　南東方

1.5km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層マンション・事業所等が混在する地域である。低金利等を反映し、共同住宅等の建築が増加していくもの
と予測され、景気の穏やかな回復と相まって、今後も地価は上昇傾向で推移するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    420,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    299,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、博多区中南部の中高層共同住宅・事業所等が混在する地域。需要者の中心は、共同住宅等の建設を目的
とする不動産業者や地元のデベロッパー・事務所や事業所等の経営を目的とする事業者等である。近年マンション用地
の需要を背景に、地価は上昇傾向が続いている。市場の中心価格は、画地の規模等により異なるが、１０００㎡程度の
画地で４億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、共同住宅用地及び事業所用地等の事例を収集・採用し比準を行ったものであり、市場性を反映した価格で
ある。一方収益価格は、想定要素を多く含むことから、比準価格と比較して相対的に規範性が劣る。よって現実の市場
性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、近隣の標準地の価格との検討を踏まえ、更には一般的要因の
動向も考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    362,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気の穏やかな回復と相まって、利便性及び
住環境の良好な地域を中心に、依然として不
動産需要は堅調で、不動産市場も活発である
。

中高層マンションや事業所等が混在する地域
である。博多駅からやや遠いが、不動産需要
は堅調で、地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡博多 -16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡博多６
Ｋ
-710		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西6m市道、
中間画地
１住居
高度地区2種20m
(60,200)
b 福岡博多６
Ｋ
-206		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東8m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c 福岡博多６
Ｋ
-513		 福岡市博多区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
中間画地
近商

(90,300)
d 福岡博多６
Ｋ
-701		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
中間画地
２住居
高度地区2種20m
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
411,718  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
411,718 		 100
[  81.0]
508,294 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
508,000 
b (　           ) 
487,476  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
538,661 		 100
[ 129.8]
414,993 
415,000 
c (　           ) 
386,559  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
415,551 		 100
[ 110.2]
377,088 
377,000 
d (　           ) 
303,225  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
303,225 		 100
[  75.1]
403,762 
404,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -19.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -21.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    420,000 円／㎡]  



福岡博多 -16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

52,660,163 
14,351,242 
38,308,921 
26,688,000 
11,620,921 		 （　0.9599）
11,154,922 		 （  3.8 -  0.4 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    328,085,941 円　　　　（　    299,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡博多 -16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 240.00 ＲＣ10 2,168.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   1,096 ㎡     30.0 m x   36.5 m  前面道路：市道     　   5.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は駐車場、２階以上は共同住宅（約３５～４０㎡・１ＬＤＫ）、駐車場は平置駐車場を想定。 ⑦有効率　  90.5 ％
の理由		 高層共同住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 駐車場・エントランス
58.00 
 
 
 
 		    
   

 2～ 4		 住宅
240.00 
93.0 
223.20 
1,950 
435,240 		 1.0  435,240 
2.0  870,480 

 5～ 7		 住宅
240.00 
93.0 
223.20 
1,960 
437,472 		 1.0  437,472 
2.0  874,944 

 8～ 9		 住宅
240.00 
93.0 
223.20 
1,970 
439,704 		 1.0  439,704 
2.0  879,408 

10～  		 住宅
190.00 
93.0 
176.70 
1,980 
349,866 		 1.0  349,866 
2.0  699,732 

計
2,168.00 
90.5 
1,962.30 

3,847,410 		 3,847,410 
7,694,820 
⑨年額支払賃料      3,847,410 円　×　12ヶ月　＝　      46,168,920 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　   1,962.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,354,760 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準を勘案して査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　  30 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,320,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で充当可能なため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        48,523,680 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       4,320,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     2,113,747 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 50,729,933 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,847,410 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          36,935 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        7,694,820 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,893,295 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      52,660,163 円　　　　（　        48,048 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡博多５Ｃ（
賃）
　　　　-404		 1,992  
(   1,909) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[105.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,997 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,035 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,950 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 福岡博多５Ｃ（
賃）
　　　　-1		 1,834  
(   1,796) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[108.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
2,166 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡博多 -16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,920,000 円  　　　　    480,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 6,341,242 円  　　　       52,843,680　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,050,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,080,000 円  　　　　    480,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       480,000 円  　　　　    480,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       480,000 円  　　　　    480,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      14,351,242 円　（　　　　　　        13,094 円／㎡）　　（経費率　　  27.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9599    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 480,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　   2,168.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0865 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 26,688,000 円  
（　　　　　        24,350 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 52,660,163 円      
②総費用 14,351,242 円      
③純収益　①－② 38,308,921 円      
④建物等に帰属する純収益 26,688,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,620,921 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,154,922 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,178 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    328,085,941 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     299,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡博多 -16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市博多区博多駅南五丁目５２番２
 2900000172644-0000
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備考