別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡博多 -15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡博多 -15 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　石田　美紀子   TEL.
鑑定評価額 330,000,000 円  １㎡当たりの価格 223,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市博多区三筑１丁目４番４
｢三筑１－３－８｣		 ②地積
　(㎡)		 1,480  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区2種20m

1:2		 共同住宅

ＲＣ6		 中層共同住宅、営業
所等が混在する住宅
地域		 北東7.5m市道 水道、ガス、下水 笹原

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ７．５ｍ市道 交通

施設		 ＪＲ笹原駅　東方

600m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区2種20m
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線背後の住工混在地域で画地規模が大きい土地が多く、今後は徐々に共同住宅地へ移行するものと予測する。
近年は希少性によりマンション用地が高値で取引されていることから、地価は上昇傾向にあるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    230,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    186,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、博多区南部、春日市及び大野城市の北部のうち共同住宅を主とする住宅地域である。需要者の中心は、
賃貸共同住宅を管理運営する不動産業者や分譲販売する開発業者が想定される。近年は地価の高騰で都市中心部から市
郊外に需要がシフトしており、不動産業者の土地取得意欲は強い。特に、マンション適地の土地は高値で取引されてお
り、今後も底堅い需要が見込まれる。土地取引の中心価格帯は坪単価で６０万円から８０万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、近隣地域周辺の事例を採用しており、市場を反映した実証的な価格で信頼性は高い。一方、収益価格は、
土地価格に見合う賃料水準に至っていないため低位に試算された。なお、対象標準地が存する近隣地域は居住の快適性
が重視される住宅地域であるので、比準価格を中心に収益価格を比較考量し、更に代表標準地との均衡も踏まえ、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡博多 -3                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    167,000 円／㎡		 [113.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.8]		 [100.0]
100		 223,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    191,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 博多区の住宅地の実需は強く、土地取引件数
は前年を上回り、新設住宅着工戸数は前年と
同程度で安定的に推移している。


画地規模が大きい土地が比較的多く、開発業
者の需要は依然として旺盛で、高値の取引も
あり、地価は引き続き上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+16.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡博多 -15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡博多５
Ｃ
-1116		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西6m市道、
南西6m、角地
１住居

(70,200)
b 福岡博多６
Ｋ
-308		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北2m市道、
中間画地
１住居
高度地区2種20m
(60,160)
c 福岡博多６
Ｋ
-506		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西7.6m市道
、中間画地
１住居
高度2種最高20m
(60,200)
d 福岡博多６
Ｋ
-1307		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8.5m県道
、北東5.1m、
角地
１住居
高度地区2種20m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
154,291  		 100
[ 100.0]		 [ 112.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
168,971 		 100
[  76.0]
222,330 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
222,000 
b (　           ) 
150,891  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
161,755 		 100
[  72.0]
224,660 
225,000 
c (　           ) 
241,448  		 100
[ 100.0]		 [ 112.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
271,629 		 100
[ 116.6]
232,958 
233,000 
d (　           ) 
210,389  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
226,684 		 100
[  94.4]
240,131 
240,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -15.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    230,000 円／㎡]  



福岡博多 -15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

55,107,577 
15,171,836 
39,935,741 
29,895,300 
10,040,441 		 （　0.9592）
9,630,791 		 （  3.9 -  0.4 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    275,165,457 円　　　　（　    186,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡博多 -15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 400.00 ＲＣ6 2,400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区2種20m
 60 ％   200 ％   200 ％   1,480 ㎡      1.0 m x    2.0 m  前面道路：市道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ５４㎡程度の２ＬＤＫ、４２戸の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  94.2 ％
の理由		 中層共同住宅としては概ね標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 住宅
400.00 
90.0 
360.00 
1,820 
655,200 		 0.0  0 
2.0  1,310,400 

 2～  		 住宅
400.00 
95.0 
380.00 
1,850 
703,000 		 0.0  0 
2.0  1,406,000 

 3～  		 住宅
400.00 
95.0 
380.00 
1,850 
703,000 		 0.0  0 
2.0  1,406,000 

 4～ 6		 住宅
400.00 
95.0 
380.00 
1,880 
714,400 		 0.0  0 
2.0  1,428,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,400.00 
94.2 
2,260.00 

4,204,400 		 0 
8,408,800 
⑨年額支払賃料      4,204,400 円　×　12ヶ月　＝　      50,452,800 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　   2,260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,712,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案のうえ査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　  28 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,688,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        53,164,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       2,688,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,792,640 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 53,060,160 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）                   円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　                 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        8,408,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       2,047,417 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      55,107,577 円　　　　（　        37,235 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡博多６Ｋ（
賃）
　　　　-303		 1,751  
(   1,696) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 95.0]
2,000 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,929 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,850 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 福岡博多６Ｋ（
賃）
　　　　-1301		 1,628  
(   1,560) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]
1,841 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡博多 -15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,124,000 円  　　　　    531,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 6,702,336 円  　　　       55,852,800　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      770,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,513,500 円  　　　　    531,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       531,000 円  　　　　    531,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       531,000 円  　　　　    531,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      15,171,836 円　（　　　　　　        10,251 円／㎡）　　（経費率　　  27.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9592    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 531,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　   2,400.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0563     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  40 ％　＋ 0.0871 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 29,895,300 円  
（　　　　　        20,200 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 55,107,577 円      
②総費用 15,171,836 円      
③純収益　①－② 39,935,741 円      
④建物等に帰属する純収益 29,895,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,040,441 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,630,791 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,507 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    275,165,457 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     186,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡博多 -15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市博多区三筑一丁目４番４
 2900000237579-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡博多 -15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡博多 -15 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　井上　慶一   TEL.
鑑定評価額 333,000,000 円  １㎡当たりの価格 225,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市博多区三筑１丁目４番４
｢三筑１－３－８｣		 ②地積
　(㎡)		 1,480  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区2種20m

1:2		 共同住宅

ＲＣ6		 中層共同住宅、営業
所等が混在する住宅
地域		 北東7.5m市道 水道、ガス、下水 笹原

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．５ｍ市道 交通

施設		 笹原駅　東方

600m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区2種20m
⑤地域要因の将
　来予測		 笹原駅の徒歩圏に存する中層共同住宅、事業所等が混在する地域で、賃貸マンション等の相応の需要が見込まれ
る。地価水準は引き続き上昇傾向を維持するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    227,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    212,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、博多駅南東部の外縁部、福岡外環状線沿線に所在する共同住宅や事業所が混在する住宅地域。マンショ
ン開発業者や投資目的の法人、個人、不動産会社等が需要者の中心である。分譲マンションや賃貸マンションに対する
需要は引き続き旺盛で、地価は上昇傾向にある。土地の価格水準は、画地規模や立地にもよるが、概ね２２０，０００
～２３０，０００円／㎡程度が中心になるものと判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 試算価格として比準価格と収益価格が求められたが、開差が生じたため調整を行う。比準価格は市場の実態を反映した
説得力のある価格である。一方、収益価格は不動産の収益性に着目した価格で理論的であるが、賃料の粘着性により、
比準価格よりも低位に求められた。したがって、本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地
との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡博多 -3                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    167,000 円／㎡		 [113.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.7]		 [100.0]
100		 221,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    191,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇により実質賃金が低下傾向あるが、
金利は低位で推移しているため、不動産市況
に多くの資金が流入し、地価は上昇傾向で推
移している。

中層共同住宅、営業所等が混在する地域で、
不動産開発業者等の素地需要は強く、地価も
引き続き上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+17.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡博多 -15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡博多６
Ｋ
-305		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
中間画地
準工

(60,200)
b 福岡博多６
Ｋ
-310		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東11m県道、
中間画地
工業

(70,200)
c 福岡博多６
Ｋ
-506		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西7.6m市道
、中間画地
１住居
高度2種最高20m
(60,200)
d 福岡博多６
Ｋ
-1307		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8.5m県道
、北東5.1m、
角地
１住居
高度地区2種20m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
244,353  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
261,946 		 100
[ 112.9]
232,016 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
232,000 
b (　           ) 
255,964  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
272,346 		 100
[ 119.7]
227,524 
228,000 
c (　           ) 
241,448  		 100
[ 100.0]		 [ 112.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
271,629 		 100
[ 119.6]
227,115 
227,000 
d (　           ) 
210,389  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
226,684 		 100
[ 101.1]
224,218 
224,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -4.5 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    227,000 円／㎡]  



福岡博多 -15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

58,027,017 
14,690,000 
43,337,017 
31,578,000 
11,759,017 		 （　0.9585）
11,271,018 		 （  4.0 -  0.4 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    313,083,833 円　　　　（　    212,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡博多 -15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 400.00 ＲＣ6 2,400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区2種20m
 60 ％   200 ％   200 ％   1,480 ㎡     29.0 m x   51.0 m  前面道路：市道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫで４２戸、平均専有面積約５４㎡を想定 ⑦有効率　  94.2 ％
の理由		 この種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
400.00 
90.0 
360.00 
1,700 
612,000 		 0.0  0 
2.0  1,224,000 

 2～ 3		 住宅
400.00 
95.0 
380.00 
1,900 
722,000 		 0.0  0 
2.0  1,444,000 

 4～ 6		 住宅
400.00 
95.0 
380.00 
2,100 
798,000 		 0.0  0 
2.0  1,596,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,400.00 
94.2 
2,260.00 

4,450,000 		 0 
8,900,000 
⑨年額支払賃料      4,450,000 円　×　12ヶ月　＝　      53,400,000 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　   2,260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,712,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は支払賃料に含まれる。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　  28 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,688,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金にて充当。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        56,112,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       2,688,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,940,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 55,860,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）                   円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　                 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        8,900,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       2,167,017 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      58,027,017 円　　　　（　        39,207 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡博多４Ｃ（
賃）
　　　　-5		 1,880  
(   1,803) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,880 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,981 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,900 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 福岡博多５Ｃ（
賃）
　　　　-101		 1,935  
(   1,855) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,037 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡博多 -15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,216,000 円  　　　　    554,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 5,880,000 円  　　　       58,800,000　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      777,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,709,000 円  　　　　    554,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       554,000 円  　　　　    554,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       554,000 円  　　　　    554,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      14,690,000 円　（　　　　　　         9,926 円／㎡）　　（経費率　　  25.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 554,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 224,000 円／㎡　×　   2,400.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0552 ×  40 ％　＋ 0.0877 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 31,578,000 円  
（　　　　　        21,336 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 58,027,017 円      
②総費用 14,690,000 円      
③純収益　①－② 43,337,017 円      
④建物等に帰属する純収益 31,578,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,759,017 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,271,018 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,616 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    313,083,833 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     212,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡博多 -15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市博多区三筑一丁目４番４
 2900000237579-0000
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