別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡博多 -13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡博多 -13 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　松本　忠人   TEL.
鑑定評価額 37,600,000 円  １㎡当たりの価格 197,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市博多区南八幡町２丁目７番３
｢南八幡町２－６－３４｣		 ②地積
　(㎡)		 191  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区2種20m

1:1.5		 住宅

Ｓ3		 一般住宅、マンショ
ン等が混在する住宅
地域		 北6m市道 水道、ガス、下水 雑餉隈

910m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 雑餉隈駅　西方

910m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区2種20m
⑤地域要因の将
　来予測		 雑餉隈駅周辺の高架化工事の終了、来年春の新駅開業等の好要因の直接・間接の影響等もあり、住宅地需要は堅
調で、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    200,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    148,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、福岡市博多区南部、春日市、大野城市の西鉄天神大牟田線及びＪＲ鹿児島本線沿線の住宅地域。需要者
の中心は福岡市及び周辺市内に勤務する一次取得者のほか、新駅開業等を契機とした分譲及び賃貸のマンション事業者
等も見られる。雑餉隈駅周辺の高架化工事の終了、来年春の新駅開業等の好要因の直接・間接の影響等もあり、住宅地
需要は堅調で、中心となる価格帯は、標準的画地規模の低層住宅地で４，０００万円程度と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は博多区南部に生起した取引事例を採用し、十分に検討して求めており、市場性を反映した実証的価格である
。収益価格は理論的価格で、アパート等も存するので試算したが、賃料の遅行性や想定要素を含む点等は否めず、規範
性は相対的に劣る。よって、市場の特性等を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との均衡等に
留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡博多 -3                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    167,000 円／㎡		 [113.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.8]		 [100.0]
100		 197,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    176,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 継続する低金利等の金融緩和政策を背景に、
人口の増加傾向が続く福岡市の住宅地市場は
依然堅調である。


雑餉隈駅周辺の高架化工事の終了、来年春の
新駅開業等の好要因の直接・間接の影響等も
あり、住宅地需要は堅調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡博多 -13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡博多６
Ｋ
-507		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西6.4m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
(60,200)
b 福岡博多６
Ｋ
-712		 福岡市博多区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西6m市道、
南西8m、角地
１住居
高度地区2種15m
(70,200)
c 福岡博多６
Ｋ
-714		 福岡市博多区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東6m市道、
北西5m、
南東3m、
三方路
１住居
高度2種最高20m
(70,200)
d 福岡博多６
Ｋ
-1102		 福岡市博多区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西6m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
e 福岡博多６
Ｋ
-1107		 福岡市博多区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東4.2m市道
、中間画地
商業

(90,252)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
182,918  		 100
[ 100.0]		 [ 113.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
208,161 		 100
[ 107.1]
194,361 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
194,000 
b (　           ) 
184,517  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
192,758 		 100
[ 103.0]
187,144 
187,000 
c (　           ) 
198,634  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
205,457 		 100
[ 104.0]
197,555 
198,000 
d (　           ) 
201,841  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
224,044 		 100
[ 106.1]
211,163 
211,000 
e (　           ) 
215,870  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
236,594 		 100
[ 110.2]
214,695 
215,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    200,000 円／㎡]  



福岡博多 -13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,261,999 
1,107,247 
4,154,752 
3,121,800 
1,032,952 		 （　0.9554）
986,882 		 （  3.9 -  0.4 ）
3.5％  
⑧収益価格 　     28,196,629 円　　　　（　    148,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡博多 -13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 96.20 Ｓ3 270.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区2種20m
 60 ％   200 ％   200 ％   191 ㎡     11.2 m x   18.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 住宅　４０㎡　１ＬＤＫ　６戸 ⑦有効率　  88.2 ％
の理由		 標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 住宅
96.20 
85.0 
81.77 
1,780 
145,551 		 1.0  145,551 
1.0  145,551 

 2～  		 住宅
87.20 
90.0 
78.48 
1,800 
141,264 		 1.0  141,264 
1.0  141,264 

 3～  		 住宅
87.20 
90.0 
78.48 
1,800 
141,264 		 1.0  141,264 
1.0  141,264 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
270.60 
88.2 
238.73 

428,079 		 428,079 
428,079 
⑨年額支払賃料        428,079 円　×　12ヶ月　＝　       5,136,948 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     238.73 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費を別途授受する慣行はない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         288,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,136,948 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         288,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       271,247 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,153,701 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           428,079 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,067 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          428,079 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         104,231 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,261,999 円　　　　（　        27,550 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡博多６Ｋ（
賃）
　　　　-702		 1,860  
(   1,821) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,958 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,840 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,800 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 福岡博多６Ｋ（
賃）
　　　　-901		 1,538  
(   1,505) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,672 
c 福岡博多６Ｋ（
賃）
　　　　-1102		 2,113  
(   2,006) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[102.0]		 100
[103.0]
1,915 
福岡博多 -13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 206,400 円  　　　　     51,600,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 271,247 円  　　　        5,424,948　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       87,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      438,600 円  　　　　     51,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        51,600 円  　　　　     51,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        51,600 円  　　　　     51,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,107,247 円　（　　　　　　         5,797 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 51,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     270.60 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0605     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0469 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  40 ％　＋ 0.0871 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,121,800 円  
（　　　　　        16,345 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,261,999 円      
②総費用 1,107,247 円      
③純収益　①－② 4,154,752 円      
④建物等に帰属する純収益 3,121,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,032,952 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 986,882 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,167 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     28,196,629 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     148,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡博多 -13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市博多区南八幡町二丁目７番３
 2900000244808-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡博多 -13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡博多 -13 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　中嶋　裕二   TEL.
鑑定評価額 38,200,000 円  １㎡当たりの価格 200,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市博多区南八幡町２丁目７番３
｢南八幡町２－６－３４｣		 ②地積
　(㎡)		 191  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区2種20m

1:1.5		 住宅

Ｓ3		 一般住宅、マンショ
ン等が混在する住宅
地域		 北6m市道 水道、ガス、下水 雑餉隈

910m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 雑餉隈駅西方

910m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区2種20m
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、戸建住宅や共同住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も概ね現状のまま推移するものと予測する。
住宅地の需要が堅調であり、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    203,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    185,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、福岡市博多区南部、春日市、大野城市の西鉄天神大牟田線及びＪＲ鹿児島本線沿線の住宅地域が主と判
断した。需要者は福岡市及び周辺市内に勤務する３０～４０歳代の一次取得者のほか、分譲及び賃貸のマンション事業
者が中心である。景気が緩やかに回復しているほか低金利政策が続いており、需要は上昇傾向である。需要の中心とな
る価格帯は、土地のみで３８００万円程度、新築戸建物件で６８００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 上記２試算価格が得られた。比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は収益性に着目した価格であ
るが、賃料や還元利回り等の想定においてやや不確定要素を含む。また、当該地域はアパートのほか自用の戸建住宅も
多く、収益性よりも居住快適性が選好され収益価格は低位に求められた。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較
考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡博多 -3                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    167,000 円／㎡		 [113.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.6]		 [100.0]
100		 198,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    176,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、物価上昇や世界的な金融引締めに注
視する必要があるものの緩やかに回復してい
る。博多区内の住宅地の需要は底堅い。


既成の住宅地域であり、地域内には特段の変
動要因は見られない。博多区南部の住宅地需
要は高まっており、地価の上昇率も拡大傾向
である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡博多 -13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡博多６
Ｋ
-1102		 福岡市博多区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西6m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
b 福岡博多６
Ｋ
-1107		 福岡市博多区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東4.2m市道
、中間画地
商業

(90,252)
c 福岡博多６
Ｋ
-712		 福岡市博多区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西6m市道、
南西8m、角地
１住居
高度地区2種15m
(70,200)
d 福岡博多６
Ｋ
-714		 福岡市博多区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東6m市道、
北西5m、
南東3m、
三方路
１住居
高度2種最高20m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
201,841  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
224,044 		 100
[ 107.1]
209,191 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
209,000 
b (　           ) 
215,870  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
236,594 		 100
[ 114.3]
206,994 
207,000 
c (　           ) 
184,517  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
192,758 		 100
[  99.9]
192,951 
193,000 
d (　           ) 
198,634  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
205,457 		 100
[ 102.0]
201,428 
201,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    203,000 円／㎡]  



福岡博多 -13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,533,421 
1,154,384 
4,379,037 
3,184,960 
1,194,077 		 （　0.9780）
1,167,807 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　     35,388,091 円　　　　（　    185,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡博多 -13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 96.20 Ｓ3 270.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区2種20m
 60 ％   200 ％   200 ％   191 ㎡     11.2 m x   18.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １住戸が平均４０㎡程度の１ＬＤＫの共同住宅（６戸）を想定。 ⑦有効率　  88.2 ％
の理由		 標準的なレンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
96.20 
85.0 
81.77 
1,880 
153,728 		 1.0  153,728 
1.0  153,728 

 2～ 2		 住宅
87.20 
90.0 
78.48 
1,900 
149,112 		 1.0  149,112 
1.0  149,112 

 3～ 3		 住宅
87.20 
90.0 
78.48 
1,930 
151,466 		 1.0  151,466 
1.0  151,466 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
270.60 
88.2 
238.73 

454,306 		 454,306 
454,306 
⑨年額支払賃料        454,306 円　×　12ヶ月　＝　       5,451,672 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     238.73 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費を別途授受する慣行はないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         252,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,451,672 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         252,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       285,184 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,418,488 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           454,306 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,316 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          454,306 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         110,617 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,533,421 円　　　　（　        28,971 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡博多６Ｋ（
賃）
　　　　-901		 1,538  
(   1,505) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
1,760 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,942 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,900 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 福岡博多６Ｋ（
賃）
　　　　-902		 2,042  
(   1,999) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[105.0]
2,114 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡博多 -13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 215,200 円  　　　　     53,800,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 285,184 円  　　　        5,703,672　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       89,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      457,300 円  　　　　     53,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        53,800 円  　　　　     53,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        53,800 円  　　　　     53,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,154,384 円　（　　　　　　         6,044 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9780    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 53,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 193,000 円／㎡　×　     270.60 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0592     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0455 ×　 40 ％　＋　0.0595 ×  40 ％　＋ 0.0859 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,184,960 円  
（　　　　　        16,675 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,533,421 円      
②総費用 1,154,384 円      
③純収益　①－② 4,379,037 円      
④建物等に帰属する純収益 3,184,960 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,194,077 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,167,807 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,114 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     35,388,091 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     185,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡博多 -13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市博多区南八幡町二丁目７番３
 2900000244808-0000
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備考