別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡博多 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡博多 -7 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　扇　幸一郎   TEL.
鑑定評価額 228,000,000 円  １㎡当たりの価格 195,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市博多区麦野３丁目５番３
｢麦野３－１７－２４｣		 ②地積
　(㎡)		 1,170  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区2種20m

2:1		 共同住宅

ＲＣ4		 共同住宅のほかに営
業所等が混在する住
宅地域		 南西9m市道、背面道 水道、ガス、下水 雑餉隈

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南   160 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ９ｍ市道 交通

施設		 雑餉隈駅　北方

1.0km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区2種20m
⑤地域要因の将
　来予測		 共同住宅のほかに営業所等が混在する住宅地域であるが、地域要因に特段の変化は見受けられず、当面は現状維
持で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    198,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    144,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、福岡都心部へのアクセスに優れるＪＲや西鉄沿線の住宅地域である。需要者の中心は、敷地規模
が大きい土地については共同住宅を賃貸・分譲する不動産業者や開発業者である。都心部の地価高騰の影響により、近
隣地域周辺の地価の割安感から博多区南部エリアの住宅地等への需要は堅調であり、地価は上昇傾向が続いている。需
要の中心となる価格帯は、１，０００㎡程度の土地で総額２億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、現実に成約した多数の取引事例から比準して求めており、現在の市場動向を反映した実証性の高い価格で
ある。一方、収益価格は、最有効使用のマンションを想定したが、マンション適地と見られるものの、土地価格に見合
った賃料形成がなされておらず、収益価格がやや低位に求められた。以上により、比準価格を標準とし、収益価格を関
連づけ、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡博多 -3                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    167,000 円／㎡		 [113.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.8]		 [101.0]
100		 195,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    163,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利政策による影響や福岡市の人口増加等
により、博多区内における不動産需要は、住
宅地及び商業地ともに底堅い状況である。


比較的区画の大きな共同住宅や事業所等の敷
地が並ぶ工業地背後の住宅地域であり、地価
は上昇基調で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+19.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡博多 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡博多６
Ｋ
-507		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西6.4m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
(60,200)
b 福岡博多６
Ｋ
-1101		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西4m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
c 福岡博多５
Ｃ
-1116		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西6m市道、
南西6m、角地
１住居

(70,200)
d 福岡博多６
Ｋ
-505		 福岡市博多区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東4.7m市道、
中間画地
１低専
絶対高さ制限
(50,80)
e 福岡博多６
Ｋ
-1307		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8.5m県道
、北東5.1m、
角地
１住居
高度地区2種20m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
182,918  		 100
[ 100.0]		 [ 113.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
208,161 		 100
[ 111.2]
187,195 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
189,000 
b (　           ) 
183,131  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
211,854 		 100
[  95.0]
223,004 
225,000 
c (　           ) 
154,291  		 100
[ 100.0]		 [ 112.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
168,971 		 100
[  86.5]
195,342 
197,000 
d (　           ) 
127,129  		 100
[ 100.0]		 [ 113.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
180,364 		 100
[  92.2]
195,623 
198,000 
e (　           ) 
210,389  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
226,684 		 100
[ 108.0]
209,893 
212,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    198,000 円／㎡]  



福岡博多 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存しており、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

47,554,871 
13,500,736 
34,054,135 
28,078,000 
5,976,135 		 （　0.9599）
5,736,492 		 （  3.8 -  0.4 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    168,720,353 円　　　　（　    144,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡博多 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 450.00 ＲＣ6 2,280.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区2種20m
 60 ％   200 ％   200 ％   1,170 ㎡     51.4 m x   24.0 m  前面道路：市道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約６１㎡のファミリータイプ、３５戸を想定 ⑦有効率　  93.8 ％
の理由		 中層共同住宅としては概ね標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 駐車場
30.00 
 
 
 
 		    
   

 2～ 4		 住宅
450.00 
95.0 
427.50 
1,650 
705,375 		 0.0  0 
2.0  1,410,750 

 5～ 6		 住宅
450.00 
95.0 
427.50 
1,680 
718,200 		 0.0  0 
2.0  1,436,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,280.00 
93.8 
2,137.50 

3,552,525 		 0 
7,105,050 
⑨年額支払賃料      3,552,525 円　×　12ヶ月　＝　      42,630,300 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　   2,137.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,565,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案のうえ査定した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　  30 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,520,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 権利金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        45,195,300 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       2,520,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     1,908,612 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 45,806,688 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）                   円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　                 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        7,105,050 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,748,183 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      47,554,871 円　　　　（　        40,645 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡博多６Ｋ（
賃）
　　　　-501		 1,645  
(   1,594) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,749 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,720 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,650 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 福岡博多６Ｋ（
賃）
　　　　-4		 1,996  
(   1,954) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[113.0]		 100
[100.0]
1,784 
c 福岡博多６Ｋ（
賃）
　　　　-603		 1,340  
(   1,337) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
1,609 
福岡博多 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,020,000 円  　　　　    505,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 5,725,836 円  　　　       47,715,300　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      452,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,292,500 円  　　　　    505,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       505,000 円  　　　　    505,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       505,000 円  　　　　    505,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,500,736 円　（　　　　　　        11,539 円／㎡）　　（経費率　　  28.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9599    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 505,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　   2,280.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0865 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 28,078,000 円  
（　　　　　        23,998 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 47,554,871 円      
②総費用 13,500,736 円      
③純収益　①－② 34,054,135 円      
④建物等に帰属する純収益 28,078,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,976,135 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,736,492 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,903 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    168,720,353 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     144,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡博多 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市博多区麦野三丁目５番３
 2900000233506-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡博多 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡博多 -7 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　友野　和憲   TEL.
鑑定評価額 220,000,000 円  １㎡当たりの価格 188,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市博多区麦野３丁目５番３
｢麦野３－１７－２４｣		 ②地積
　(㎡)		 1,170  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区2種20m

2:1		 共同住宅

ＲＣ4		 共同住宅のほかに営
業所等が混在する住
宅地域		 南西9m市道、背面道 水道、ガス、下水 雑餉隈

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南   160 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 共同住宅のほか、戸建住宅や
営業所等も混在する地域		 街

路		 ９ｍ市道 交通

施設		 雑餉隈駅　北方

1.0km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区2種20m
⑤地域要因の将
　来予測		 既成の住宅地域として成熟しており、今後も現状を維持するものと予測する。なお、当地域は共同住宅が多く賃
貸需要が高いことから、景気の穏やかな回復と相まって、今後も地価は上昇傾向を持続するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    198,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    141,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、博多区南東部及び隣接する南区・春日市・大野城市の一部で、戸建住宅・共同住宅のほか営業所等も混
在する住宅地域。需要者の中心は、戸建住宅地については福岡市都心部に通勤する中堅サラリーマン層、中大規模な画
地については不動産業者が主体であり、事業を営む法人等も考えられる。市場の中心となる価格は、画地の規模等によ
り異なるが、約１，０００㎡の共同住宅用地で１億９千万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する事例を中心に収集し求められた実証的な価格である。一方収益価格は、
想定要素を多く含むことから、比準価格と比較して相対的に規範性が劣る。よって現実の市場性を反映した比準価格を
標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、更には一般的要因の動向も考慮の上、鑑定評価額を上
記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡博多 -3                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    167,000 円／㎡		 [113.2]
100		 100
[100.0]		 100
[101.4]		 [101.0]
100		 188,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    163,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気の穏やかな回復と相まって、利便性及び
住環境の良好な地域を中心に、依然として不
動産需要は堅調で、不動産市場も活発である
。

共同住宅や営業所等が混在する博多区郊外の
住宅地域である。一般住宅のほか、共同住宅
用地の堅調な需要等を反映し地価は上昇傾向
にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡博多 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡博多６
Ｋ
-604		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西5m市道、
中間画地
１住居
高度地区2種20m
(60,200)
b 福岡博多６
Ｋ
-505		 福岡市博多区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東4.7m市道、
中間画地
１低専
絶対高さ制限
(50,80)
c 福岡博多５
Ｃ
-1115		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 台形 北西4.5m市道
、東2m、
二方路
１住居

(70,180)
d 福岡博多６
Ｋ
-309		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東4m未舗装私
道、北2m、
角地
１住居

(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
182,721  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.1]
204,624 		 100
[  96.0]
213,150 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
215,000 
b (　           ) 
127,129  		 100
[ 100.0]		 [ 113.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
180,364 		 100
[  95.1]
189,657 
192,000 
c (　           ) 
180,036  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
197,861 		 100
[ 100.9]
196,096 
198,000 
d (　           ) 
205,785  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
210,980 		 100
[ 100.9]
209,098 
211,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.30 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    198,000 円／㎡]  



福岡博多 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

47,472,041 
13,549,132 
33,922,909 
28,078,000 
5,844,909 		 （　0.9599）
5,610,528 		 （  3.8 -  0.4 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    165,015,529 円　　　　（　    141,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡博多 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 450.00 ＲＣ6 2,280.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区2種20m
 60 ％   200 ％   200 ％   1,170 ㎡     51.4 m x   24.0 m  前面道路：市道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ６階建共同住宅を想定（３ＬＤＫ中心、駐車場３０台） ⑦有効率　  93.8 ％
の理由		 中層共同住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 駐車場・エントランス
30.00 
 
 
 
 		    
   

 2～ 2		 住宅
450.00 
95.0 
427.50 
1,620 
692,550 		 1.0  692,550 
2.0  1,385,100 

 3～ 4		 住宅
450.00 
95.0 
427.50 
1,640 
701,100 		 1.0  701,100 
2.0  1,402,200 

 5～ 6		 住宅
450.00 
95.0 
427.50 
1,660 
709,650 		 1.0  709,650 
2.0  1,419,300 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,280.00 
93.8 
2,137.50 

3,514,050 		 3,514,050 
7,028,100 
⑨年額支払賃料      3,514,050 円　×　12ヶ月　＝　      42,168,600 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　   2,137.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,565,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準を勘案して査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　  30 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,880,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で充当可能なため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        44,733,600 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       2,880,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     1,904,544 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 45,709,056 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,514,050 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          33,735 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        7,028,100 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,729,250 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      47,472,041 円　　　　（　        40,574 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡博多６Ｋ（
賃）
　　　　-502		 1,446  
(   1,414) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 99.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
1,753 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,711 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,640 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 福岡博多６Ｋ（
賃）
　　　　-603		 1,340  
(   1,337) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
1,627 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡博多 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,020,000 円  　　　　    505,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 5,713,632 円  　　　       47,613,600　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      513,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,292,500 円  　　　　    505,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       505,000 円  　　　　    505,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       505,000 円  　　　　    505,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,549,132 円　（　　　　　　        11,580 円／㎡）　　（経費率　　  28.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9599    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 505,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　   2,280.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0865 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 28,078,000 円  
（　　　　　        23,998 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 47,472,041 円      
②総費用 13,549,132 円      
③純収益　①－② 33,922,909 円      
④建物等に帰属する純収益 28,078,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,844,909 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,610,528 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,795 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    165,015,529 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     141,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡博多 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市博多区麦野三丁目５番３
 2900000233506-0000
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備考