令和6年1月15日　提出 福岡博多 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡博多 -4 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　姫野　哲次   TEL.

鑑定評価額 28,600,000 円  １㎡当たりの価格 120,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.5 倍  (2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市博多区東月隈１丁目５２番１００ ｢東月隈１－７－９｣ ②地積 　(㎡) 238   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 特別用途地区 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 東4.7m市道 水道、ガス、下水 福岡空港 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北４．７ｍ 市道 交通 施設 福岡空港 3.5km 法令 規制 １低専 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 低層の戸建住宅が建並ぶ大規模住宅団地であり、住環境は今後も現状のまま推移すると予測する。最寄駅からや や遠いものの、地域周辺の取引も比較的多く、地価は今後も上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    120,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、博多区の東方から南方に位置する住宅地域である。需要者の中心は、福岡市または周辺町等に居住する 第一次取得者の個人と考えられる。最寄駅からやや遠いものの、福岡市博多区内の住宅需要の高まりを受け、郊外に存 する当該地域においても地価は上昇傾向にあると考えられる。需要の中心となる価格は、地積にもよるが標準的画地規 模の土地で２，５００万円から３，０００万円台程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、近隣地域周辺の類似地域の取引事例を中心に試算されており、市場の実態を反映した実証的な価格である 。一方、近隣地域は、低層の戸建住宅が建並ぶ地域で、アパート等の収益物件は見られず、自己使用目的での取引が主 で賃貸市場が形成されていないため、賃貸事例の収集が困難であり、収益価格は試算できなかった。以上より、比準価 格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡博多 -10               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,600 円／㎡ [111.2] 100 100 [102.0] 100 [ 77.9] [102.0] 100 122,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    107,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 博多区の人口は増加傾向にあり、土地取引も 新型コロナによる影響を除いて増加傾向で、 不動産市場の需給動向は強含みで、地価は上 昇傾向にある。 郊外に存する大規模住宅団地で、最寄駅から やや遠いが、博多区内の住宅需要の高まりを 受け、当該地域の地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +12.1 ％  ％