別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡博多 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡博多 -1 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　空井　良元   TEL.
鑑定評価額 287,000,000 円  １㎡当たりの価格 368,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 250,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市博多区山王１丁目８４番
 ②地積
　(㎡)		 780  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:1		 建築中

 中高層マンション、
事務所等が混在する
住宅地域		 南西7.5m市道、南東側道 水道、ガス、下水 東比恵

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．５ｍ市道 交通

施設		 東比恵駅　南東方

1.1km		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の共同住宅、事務所等が建ち並ぶ住商混在地域である。将来的には、建替等により共同住宅等を中心とし
た利用が進むと予測される。金利上昇等の急激な経済変動がなければ、上昇基調は継続すると思料する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    380,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    330,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、博多区内で相対的に交通利便性が高い住宅地域と判断される。需要者の中心は、賃貸マンション等の用
地取得を目的とする不動産デベロッパー等である。需給動向としては、経済変動に関わらず生活利便性の高い住宅の賃
料は安定的であり、最寄駅から徒歩圏内の開発用地の需要は依然として強い。土地取引の中心価格帯は、画地規模や個
別事情等によるばらつきがあることから、一概に把握することが困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 共同住宅、事務所等が建ち並ぶ住商混在地域である。比準価格は、同一需給圏内の類似地域の取引事例から試算した結
果であり、現実市場の動向をほぼ的確に反映しているものと考察される。収益価格は、土地の収益性に着目した理論的
な価格であるが、賃料、空室率の査定や還元利回り等の想定項目が多く、相対的に規範性が劣る。したがって、比準価
格を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡博多 -3                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    167,000 円／㎡		 [113.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 53.3]		 [103.0]
100		 365,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    310,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 福岡市の不動産市況は、概ね堅調に推移して
いる。博多区の人口は増加傾向にあり、中心
部の利便性に優れる住宅地の需要は底堅い。


共同住宅、事務所等が混在する地域である。
デベロッパーによるマンション用地としての
需要は総じて強い状況である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -39.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　  -5.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+18.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡博多 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡博多６
Ｋ
-310		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東11m県道、
中間画地
工業

(70,200)
b 福岡博多６
Ｋ
-1112		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
南西4m、
準角地
準工

(70,200)
c 福岡博多６
Ｋ
-701		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
中間画地
２住居
高度地区2種20m
(60,200)
d 福岡博多６
Ｋ
-512		 福岡市博多区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m道路、
中間画地
１住居
高度地区2種20m
(60,160)
e 福岡博多６
Ｋ
-514		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西2.7m市道、
中間画地
１住居
駐車場整備地区
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
255,964  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
272,346 		 100
[  74.1]
367,538 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
379,000 
b (　           ) 
381,274  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
370,169 		 100
[  99.0]
373,908 
385,000 
c (　           ) 
303,225  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
303,225 		 100
[  82.4]
367,992 
379,000 
d (　           ) 
324,586  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
345,684 		 100
[  94.8]
364,646 
376,000 
e (　           ) 
290,508  		 100
[ 100.0]		 [ 116.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
343,034 		 100
[  89.1]
384,999 
397,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    380,000 円／㎡]  



福岡博多 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

44,326,107 
12,323,757 
32,002,350 
22,518,000 
9,484,350 		 （　0.9217）
8,741,725 		 （  3.8 -  0.4 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    257,109,559 円　　　　（　    330,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡博多 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 125.40 ＲＣ14 1,755.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 70 ％   200 ％   200 ％   780 ㎡     29.0 m x   27.0 m  前面道路：市道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約５７㎡の２ＬＤＫ（計２７戸）を想定、共同住宅等廊下を含むため容積率緩和あり ⑦有効率　  87.7 ％
の理由		 標準的なレンタブル比を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
125.40 
45.5 
57.06 
2,090 
119,255 		 0.0  0 
2.0  238,510 

 2～13		 住宅
125.40 
91.0 
114.11 
2,150 
245,337 		 0.0  0 
2.0  490,674 

14～14		 住宅
125.40 
91.0 
114.11 
2,210 
252,183 		 0.0  0 
2.0  504,366 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,755.60 
87.7 
1,540.49 

3,315,482 		 0 
6,630,964 
⑨年額支払賃料      3,315,482 円　×　12ヶ月　＝　      39,785,784 円 
⑩a共益費（管理費）              90 円／㎡　×　   1,540.49 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,663,729 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似地域の共益費水準を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　  21 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,024,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 権利金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        41,449,513 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       3,024,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     1,778,941 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 42,694,572 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）                   円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　                 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,630,964 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,631,535 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      44,326,107 円　　　　（　        56,828 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡博多６Ｋ（
賃）
　　　　-401		 1,910  
(   1,832) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,258 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,242 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,150 円/㎡）


　基準階   5 F     B
b 福岡博多５Ｃ（
賃）
　　　　-101		 1,935  
(   1,855) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
2,237 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡博多 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,620,000 円  　　　　    405,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 5,781,557 円  　　　       44,473,513　×　　　　  13.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      669,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,442,500 円  　　　　    405,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       405,000 円  　　　　    405,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       405,000 円  　　　　    405,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,323,757 円　（　　　　　　        15,800 円／㎡）　　（経費率　　  27.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9217    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 405,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 224,000 円／㎡　×　   1,755.60 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0865 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 22,518,000 円  
（　　　　　        28,869 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 44,326,107 円      
②総費用 12,323,757 円      
③純収益　①－② 32,002,350 円      
④建物等に帰属する純収益 22,518,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,484,350 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,741,725 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,207 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    257,109,559 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     330,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡博多 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市博多区山王一丁目８４番
 2900000194716-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡博多 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡博多 -1 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　高田　卓巳   TEL.
鑑定評価額 285,000,000 円  １㎡当たりの価格 365,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 250,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市博多区山王１丁目８４番
 ②地積
　(㎡)		 780  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:1		 建築中

 中高層マンション、
事務所等が混在する
住宅地域		 南西7.5m市道、南東側道 水道、ガス、下水 東比恵

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．５ｍ市道 交通

施設		 東比恵駅南東方

1.1km		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 居住利便性が比較的高く、建替等によって共同住宅を中心とした地域として成熟していくと予測する。マンショ
ン用地不足が続いており、市況の極端な悪化がなければ地価はもうしばらく上昇で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    405,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    342,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は博多区内の駅徒歩圏を中心とする住宅地域である。需要者の中心は賃貸マンション等の開発を行う中堅及
び地場の不動産開発業者等である。マンション用地不足で、優良開発素地の需要競合は極めて激しく、物件不足によっ
てやや居住利便性が劣るエリアに開発素地需要が波及する状況が続いている。需要の中心となる価格帯は、容積率１０
０％あたりの価格が１坪６０万円程度で、優良立地で需要が競合すれば更に高値となるケースが続いている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は比較的居住利便性の高い住宅地域に存し、物件が市場に出れば需要が競合する状況に変わりはなく、依然
として買主が投資採算性を十分に考慮できる状況には至っていない。ただし、取引価格の上昇が続いており、比準価格
と投資採算性を直接的に反映した収益価格との乖離が大きくなってきていることから、収益価格をやや重視して、代表
標準地との検討を踏まえ、比準価格も比較考量のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡博多 -3                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    167,000 円／㎡		 [113.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 55.4]		 [103.0]
100		 351,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    310,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 福岡市は顕著な人口増加続く。住宅・貸家着
工戸数ともに前年同月比マイナスが目立って
きた。有効求人倍率は堅調。物価上昇で消費
支出増加傾向。

区域内に格別の変動はないが、マンション用
地不足は継続しており、その需要は、利便性
を有するがまだ割安感を残すエリアへ波及す
る状況続く。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -35.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+17.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡博多 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡博多６
Ｋ
-305		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
中間画地
準工

(60,200)
b 福岡博多６
Ｋ
-1		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東8.1m市道
、中間画地
準工

(60,200)
c 福岡博多６
Ｋ
-902		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東7.8m市道
、北西5m、
二方路
準工

(70,200)
d 福岡博多６
Ｋ
-403		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東20.2m県
道、南西2m、
二方路
準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
244,353  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
261,946 		 100
[  72.8]
359,816 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
371,000 
b (　           ) 
614,085  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
614,085 		 100
[ 146.0]
420,606 
433,000 
c (　           ) 
275,243  		 100
[ 100.0]		 [ 111.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
312,917 		 100
[  78.8]
397,103 
409,000 
d (　           ) 
786,880  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
837,521 		 100
[ 128.3]
652,783 
672,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    405,000 円／㎡]  



福岡博多 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

44,471,912 
12,108,213 
32,363,699 
22,838,400 
9,525,299 		 （　0.9231）
8,792,804 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    266,448,606 円　　　　（　    342,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡博多 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 141.37 ＲＣ14 1,755.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 70 ％   200 ％   200 ％   780 ㎡     29.0 m x   27.0 m  前面道路：市道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 住宅（１戸５７㎡程度）、平面式駐車場２１台を想定。共同住宅等廊下を含むため容積率緩和あり。 ⑦有効率　  87.7 ％
の理由		 共同住宅等廊下を含むため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
125.40 
45.5 
57.00 
1,960 
111,720 		 0.0  0 
2.0  223,440 

 2～13		 住宅
125.40 
90.9 
114.00 
2,190 
249,660 		 0.0  0 
2.0  499,320 

14～14		 住宅
125.40 
90.9 
114.00 
2,310 
263,340 		 0.0  0 
2.0  526,680 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,755.60 
87.7 
1,539.00 

3,370,980 		 0 
6,741,960 
⑨年額支払賃料      3,370,980 円　×　12ヶ月　＝　      40,451,760 円 
⑩a共益費（管理費）              88 円／㎡　×　   1,539.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,625,184 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　  21 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,024,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        42,076,944 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       3,024,000 円　　×　　  20.0 ％　＝　　     2,287,878 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 42,813,066 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）                   円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　                 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,741,960 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,658,846 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      44,471,912 円　　　　（　        57,015 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡博多６Ｋ（
賃）
　　　　-1105		 2,150  
(   2,062) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
2,108 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,284 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,190 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 福岡博多６Ｋ（
賃）
　　　　-102		 2,267  
(   2,220) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,267 
c 福岡博多６Ｋ（
賃）
　　　　-101		 2,944  
(   2,780) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[116.0]		 100
[100.0]
2,538 
福岡博多 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,664,000 円  　　　　    416,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 5,412,113 円  　　　       45,100,944　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      664,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,536,000 円  　　　　    416,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       416,000 円  　　　　    416,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       416,000 円  　　　　    416,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,108,213 円　（　　　　　　        15,523 円／㎡）　　（経費率　　  27.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9231    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 416,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　   1,755.60 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0549     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  40 ％　＋ 0.0859 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 22,838,400 円  
（　　　　　        29,280 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 44,471,912 円      
②総費用 12,108,213 円      
③純収益　①－② 32,363,699 円      
④建物等に帰属する純収益 22,838,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,525,299 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,792,804 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,273 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    266,448,606 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     342,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡博多 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市博多区山王一丁目８４番
 2900000194716-0000
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備考