令和6年1月12日　提出 福岡東 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡東 9-3 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　中村　光子   TEL.

鑑定評価額 1,750,000,000 円  １㎡当たりの価格 132,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市東区箱崎ふ頭６丁目５番１ ②地積 　(㎡) 13,223   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 臨港地区 (70,200) 1.2:1 空地 中規模工場、倉庫等 が建ち並ぶ臨海工業 地域 東30m道路、南側道 水道、下水 箱崎九大前 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   270 ｍ、南   200 ｍ、北   700 ｍ ②標準的使用 工場兼事務所の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 120.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    12,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ３０ｍ道路 交通 施設 箱崎九大前駅　北西方 1.7km 法令 規制 工業 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 地域内は工場や倉庫等が建ち並ぶ臨海工業地域として概ね熟成した状況にある。中心市街地やＩＣへの接近性に 優れているため需要は強含みであり、当分の間、地価は上昇基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場兼事務所の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    132,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東区及び周辺市区町における工業地域一円である。主たる需要者は倉庫業や工場等を営む地場又は全国規 模の法人である。圏内は、空港やＩＣへのアクセスに優れた大型物流施設用地に対する需要が強含みである。また、県 内においては更地の取引は少なく中古物件での取引が中心となり、取引価格は高値で推移している。市場の中心価格帯 は規模等により見出しづらい状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域内は自己利用目的の倉庫や工場等が建ち並ぶ地域であるため収益還元法は非適用とした。一方、比準価格は現実の 売買取引に基づく事例に適正な補修正を施して求めた価格であり、現下の地域市況を実証的かつ客観的に表している。 以上より、本件評価においては、代表標準地価格との均衡及び同一需給圏の推移動向等を総合的に勘案して、比準価格 をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡東 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    155,000 円／㎡ [115.5] 100 100 [100.0] 100 [136.9] [101.0] 100 132,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    116,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の物流施設用地は全国的にみると未だ割 安感があるため、面大地の価格や中古取引物 件の取引価格は上昇傾向にある。 地域内は都心部への接近性に優れており、特 に纏まった規模の画地は物流施設地としての 需要が強含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +13.8 ％  ％