別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡東 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡東 9-1 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　槇　由紀   TEL.
鑑定評価額 1,190,000,000 円  １㎡当たりの価格 177,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市東区箱崎ふ頭５丁目２番５
｢箱崎ふ頭５－２－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 6,705  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
臨港地区

1:1.5		 倉庫兼事務所

Ｓ2		 配送センター等が集
まる流通業務地域
 北西20m道路 水道、下水 箱崎九大前

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 倉庫兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  65.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     6,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 臨海部の流通業務地域 街

路		 ２０ｍ道路 交通

施設		 箱崎九大前駅の北西方

1.6km		 法令

規制		 準工
(60,200)
臨港地区
⑤地域要因の将
　来予測		 福岡都心部に近接した臨海部の流通業務地域であり、今後も高い物流施設用地需要が見込まれる。物流立地が郊
外へと広がる中、立地条件による希少性は増しており、地価は上昇傾向が続いている。
(3)最有効使用の判定 倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    178,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    132,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、港湾、貨物ターミナル、高速道路、幹線道路等の利用アクセスに優れる福岡市内の流通業務地域であ
り、その範囲は用地需給のひっ迫からエリアを広げつつある。主たる需要者は、物流関連業務を営む法人各企業や物流
関連施設開発業者である。物流業界は、いわゆる２０２４年問題に直面して、中継拠点の増設等の動きが活発化してい
る。また、物流取扱件数は増大の一途を辿っているため、物流用地に対する需要は旺盛で、地価は上昇を続けている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　賃料の上昇は続いているものの、土地価格に見合う賃料相場に追い付いておらず、収益価格がやや低位に求められた
。一方、比準価格は、多数の取引事例を価格査定の根拠としており、現実の取引市場の実態を反映した試算価格である
と評価できる。本件では、実証的な試算価格である比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに周辺標準地の
推移や不動産の需給動向にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    155,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東区の物流拠点はいずれも都心近郊型として
希少性が高く、物流関連事業者からの注目度
は高い。


箱崎ふ頭の立地優位性から、とりわけ強い需
要が認められ、地価は上昇傾向が継続してい
る。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡東 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡東６Ｋ

-1202		 福岡市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北20m道路、
北30m、角地
工業
臨港地区
(70,200)
b 福岡東５Ｃ

-666		 福岡市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西7m市道、
北東7m、
二方路
準工

(70,200)
c 福岡東６Ｋ

-102		 福岡市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8m市道、
中間画地
工業

(60,200)
d 粕屋６Ｋ

-1309		 糟屋郡粕屋町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東9.1m町道
、南西4.2m、
二方路
準工
流通業務地区
(70,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
130,616  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
140,476 		 100
[  84.4]
166,441 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
166,000 
b (　           ) 
147,382  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
155,804 		 100
[  82.0]
190,005 
190,000 
c (　           ) 
151,194  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
160,870 		 100
[  86.3]
186,408 
186,000 
d (　           ) 
138,545  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
146,831 		 100
[  82.7]
177,547 
178,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    178,000 円／㎡]  



福岡東 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

131,875,200 
28,120,800 
103,754,400 
66,600,000 
37,154,400 		 （　0.9520）
35,370,989 		 （  4.4 -  0.4 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    884,274,725 円　　　　（　    132,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡東 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所 3,000.00 Ｓ3 9,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
臨港地区
 60 ％   200 ％   200 ％   6,705 ㎡     63.5 m x  105.5 m  前面道路：道路     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 物流関連施設を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しを想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 倉庫・事務所
3,000.00 
100.0 
3,000.00 
1,280 
3,840,000 		 5.0  19,200,000 
0.0  0 

 2～ 3		 倉庫
3,000.00 
100.0 
3,000.00 
1,280 
3,840,000 		 5.0  19,200,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
9,000.00 
100.0 
9,000.00 

11,520,000 		 57,600,000 
0 
⑨年額支払賃料     11,520,000 円　×　12ヶ月　＝　     138,240,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   9,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費等を別途授受する慣行はないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       138,240,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     6,912,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 131,328,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        57,600,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         547,200 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     131,875,200 円　　　　（　        19,668 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡東６Ｋ（賃
）
　　　　-101		 1,585  
(   1,577) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[114.0]		 100
[120.0]
1,287 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,290 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,280 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 福岡東６Ｋ（賃
）
　　　　-707		 1,282  
(   1,250) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 98.0]		 100
[110.0]
1,293 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡東 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,000,000 円  　　　　  1,000,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,147,200 円  　　　      138,240,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    8,473,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,500,000 円  　　　　  1,000,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,000,000 円  　　　　  1,000,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,000,000 円  　　　　  1,000,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      28,120,800 円　（　　　　　　         4,194 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9520    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,000,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 108,000 円／㎡　×　   9,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0666     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0642 ×  30 ％　＋ 0.0902 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 66,600,000 円  
（　　　　　         9,933 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 131,875,200 円      
②総費用 28,120,800 円      
③純収益　①－② 103,754,400 円      
④建物等に帰属する純収益 66,600,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 37,154,400 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 35,370,989 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,275 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    884,274,725 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     132,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡東 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市東区箱崎ふ頭五丁目２番５
 2914000060444-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月9日　提出
福岡東 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡東 9-1 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　岩隈　良弘   TEL.
鑑定評価額 1,210,000,000 円  １㎡当たりの価格 180,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市東区箱崎ふ頭５丁目２番５
｢箱崎ふ頭５－２－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 6,705  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
臨港地区

1:1.5		 倉庫兼事務所

Ｓ2		 配送センター等が集
まる流通業務地域
 北西20m道路 水道、下水 箱崎九大前

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 倉庫兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  65.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     6,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 臨港地区に形成される流通業
務地		 街

路		 ２０ｍ道路 交通

施設		 箱崎九大前駅　北西方

1.6km		 法令

規制		 準工
(60,200)
臨港地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は箱崎ふ頭に形成される臨海部の工業地域である。インターネット通販の拡大により物流拠点の需要は
高まっており、都市部に位置する流通業務地の用地需要は高く、地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    187,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    138,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 主な同一需給圏を福岡市及び福岡都市圏において流通業務を中心とする工業地の存する範囲と判断した。流通業務地の
需要はネット通販や企業の物流強化等から需要は高く、都市部へのアクセスの良好な工業地については需要が高い。ま
た物流施設を収益物件とした需要も高く、物流事業者や自用の法人に加え、投資家等も参加しており地価は上昇傾向に
ある。中心的な価格帯の把握は困難であるが、数年前に、入札等により高値での取引もみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 鑑定評価手法の適用により、比準価格及び収益価格が求められた。収益価格については建物の建築を想定し試算したも
ので不確定要素が多く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから、収益価格はやや低位に試算された。
そのため、鑑定評価額の決定にあたっては、現実の市場性を反映した取引事例に基づく比準価格を標準として、収益価
格を関連付け、上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    155,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物流施設用地への需要は旺盛さを継続してお
り、需要は周辺地域に拡大している。今後の
金利上昇や物価高には留意する必要がある


臨海部の流通業務地であり、地域要因に特段
の変動見られない。都市部へのアクセスが良
好な流通団地であり、地価は上昇傾向にある
。

特段の変動は見られない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+16.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡東 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡東６Ｋ

-1202		 福岡市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北20m道路、
北30m、角地
工業
臨港地区
(70,200)
b 福岡東６Ｋ

-1203		 福岡市東区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南15m道路、
中間画地
工業

(60,200)
c 福岡東６Ｋ

-102		 福岡市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8m市道、
中間画地
工業

(60,200)
d 福岡東６Ｋ

-409		 福岡市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東20m市道、
北西7m、角地
準工

(70,200)
e 福岡東５Ｃ

-666		 福岡市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西7m市道、
北東7m、
二方路
準工

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
130,616  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
140,476 		 100
[  97.0]
144,821 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
145,000 
b (　           ) 
166,798  		 100
[ 100.0]		 [ 113.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  70.0]
269,260 		 100
[  99.0]
271,980 
272,000 
c (　           ) 
151,194  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
160,870 		 100
[  85.5]
188,152 
188,000 
d (　           ) 
101,842  		 100
[ 100.0]		 [ 112.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
112,226 		 100
[  79.2]
141,699 
142,000 
e (　           ) 
147,382  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
155,804 		 100
[  82.9]
187,942 
188,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    187,000 円／㎡]  



福岡東 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

132,672,060 
27,286,000 
105,386,060 
66,600,000 
38,786,060 		 （　0.9520）
36,924,329 		 （  4.4 -  0.4 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    923,108,225 円　　　　（　    138,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡東 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所 3,000.00 Ｓ3 9,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
臨港地区
 60 ％   200 ％   200 ％   6,705 ㎡     63.5 m x  105.6 m  前面道路：道路     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 物流関連施設を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸による
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 倉庫・事務所
3,000.00 
100.0 
3,000.00 
1,300 
3,900,000 		 6.0  23,400,000 
0.0  0 

 2～ 2		 倉庫
3,000.00 
100.0 
3,000.00 
1,280 
3,840,000 		 6.0  23,040,000 
0.0  0 

 3～ 3		 倉庫
3,000.00 
100.0 
3,000.00 
1,280 
3,840,000 		 6.0  23,040,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
9,000.00 
100.0 
9,000.00 

11,580,000 		 69,480,000 
0 
⑨年額支払賃料     11,580,000 円　×　12ヶ月　＝　     138,960,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   9,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されており計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       138,960,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     6,948,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 132,012,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        69,480,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         660,060 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     132,672,060 円　　　　（　        19,787 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡東６Ｋ（賃
）
　　　　-101		 1,585  
(   1,577) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,253 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,307 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,300 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 福岡東６Ｋ（賃
）
　　　　-707		 1,282  
(   1,250) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,424 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡東 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,000,000 円  　　　　  1,000,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 4,168,800 円  　　　      138,960,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    8,617,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,500,000 円  　　　　  1,000,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,000,000 円  　　　　  1,000,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,000,000 円  　　　　  1,000,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      27,286,000 円　（　　　　　　         4,070 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9520    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,000,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 108,000 円／㎡　×　   9,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0666     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0642 ×  30 ％　＋ 0.0902 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 66,600,000 円  
（　　　　　         9,933 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 132,672,060 円      
②総費用 27,286,000 円      
③純収益　①－② 105,386,060 円      
④建物等に帰属する純収益 66,600,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 38,786,060 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 36,924,329 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,507 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    923,108,225 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     138,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡東 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市東区箱崎ふ頭五丁目２番５
 2914000060444-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
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備考