別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡東 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡東 5-8 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　古川　一哉   TEL.
鑑定評価額 346,000,000 円  １㎡当たりの価格 699,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 490,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市東区千早５丁目２３１８番
｢千早５－２－２６｣		 ②地積
　(㎡)		 495  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
地区計画等


(90,400)

1:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ11		 高層の店舗兼共同住
宅等が多い新興の商
業地域		 南西25m市道 水道、ガス、下水 千早

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ２５ｍ市道 交通

施設		 千早駅　北西方

500m		 法令

規制		 商業
(80,400)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 土地区画整理事業により整備された千早地区の準幹線道路沿いの地域である。近隣地域及び周辺ではスーパーマ
ーケット及び分譲マンション等の建設が活発に行われており、投資需要は高く地価は引き続き上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    714,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    506,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東区の最寄り駅への接近性が比較的良好な商業地域が中心である。主な需要者は、賃貸用店舗付共同住
宅等の賃貸経営を目的として、用地を取得する大手及び中堅の不動産業者で、マンション用地に対する安定した需要を
背景に、地価は引き続き上昇傾向にある。取引される物件の規模にばらつきがあり、需要の中心となる価格帯は見出せ
ない状況であるが、土地の単価的には６７０，０００円／㎡～７３０，０００円／㎡程度と推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内に存する対象標準地と類似性が高い取引事例を収集して求めたものであり、その中で規範性に
優る事例により決定されたもので、信頼性を有する。収益価格は想定要素を多く含み、それらを保守的に判断した結果
、比準価格と比較して低位に試算されたと判断される。本件では、より市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格
を参酌のうえ、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡東 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    700,000 円／㎡		 [112.9]
100		 100
[103.0]		 100
[110.0]		 [100.0]
100		 698,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    615,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東区の人口は増加傾向にあり、高齢化率は県
平均より低い。住宅需要は堅調で、今後は箱
崎地区の九大キャンパス跡地利用の行方が着
目されている。

千早地区は福岡市の副都心として街の成熟が
進んでおり、共同住宅の立地が進み、また投
資法人からの需要もみられ，地価は上昇傾向
にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡東 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡東６Ｋ

-306		 福岡市東区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(90,360)
b 福岡東５Ｃ

-1257		 福岡市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
西6m、二方路
商業

(100,360)
c 福岡東５Ｃ

-1251		 福岡市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西27m国道、
南6m、角地
商業

(100,400)
d 福岡東５Ｃ

-764		 福岡市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東28m県道、
北東7.8m、
角地
商業

(100,400)
e 福岡東６Ｋ

-201		 福岡市東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西9.5m市道
、中間画地
１住居
高度地区2種20m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
756,250  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
809,188 		 100
[ 103.9]
778,814 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
779,000 
b (　           ) 
544,928  		 100
[ 100.0]		 [ 117.3]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 102.0]
659,650 		 100
[  96.3]
684,995 
685,000 
c (　           ) 
515,120  		 100
[ 100.0]		 [ 118.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
580,859 		 100
[  87.6]
663,081 
663,000 
d (　           ) 
689,547  		 100
[ 100.0]		 [ 119.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
796,661 		 100
[ 105.9]
752,277 
752,000 
e (　           ) 
514,241  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
558,466 		 100
[  80.4]
694,609 
695,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    714,000 円／㎡]  



福岡東 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

48,346,396 
9,251,672 
39,094,724 
28,427,100 
10,667,624 		 （　0.9149）
9,759,809 		 （  4.3 -  0.4 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    250,251,513 円　　　　（　    506,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡東 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 217.50 ＲＣ11 2,130.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
地区計画等
 90 ％   400 ％   400 ％   495 ㎡     23.0 m x   21.5 m  前面道路：市道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階～１１階は戸当たり６２㎡程度の３ＬＤＫ居宅を想定した。延床面積には容積率不算入部分を含む。 ⑦有効率　  91.2 ％
の理由		 標準的なレンタブル比を採用した
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
217.50 
64.7 
140.70 
2,600 
365,820 		 6.0  2,194,920 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
197.40 
94.4 
186.40 
1,950 
363,480 		 1.0  363,480 
2.0  726,960 

 3～ 6		 共同住宅
197.40 
94.4 
186.40 
1,990 
370,936 		 1.0  370,936 
2.0  741,872 

 7～10		 共同住宅
197.40 
94.4 
186.40 
2,000 
372,800 		 1.0  372,800 
2.0  745,600 

11～11		 共同住宅
136.60 
91.9 
125.60 
2,010 
252,456 		 1.0  252,456 
2.0  504,912 

計
2,130.70 
91.2 
1,943.90 

3,956,700 		 5,785,800 
7,181,760 
⑨年額支払賃料      3,956,700 円　×　12ヶ月　＝　      47,480,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,943.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の慣行により計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  14,000 円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,512,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        47,480,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,512,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,449,620 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 46,542,780 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,785,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          54,965 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        7,181,760 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,748,651 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      48,346,396 円　　　　（　        97,669 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡東６Ｋ（賃
）
　　　　-805		 1,939  
(   1,822) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
2,020 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,077 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,990 円/㎡）


　基準階   5 F     B
b 福岡東６Ｋ（賃
）
　　　　-806		 1,890  
(   1,811) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[101.0]
2,126 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡東 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,924,000 円  　　　　    481,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,469,772 円  　　　       48,992,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      807,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,088,500 円  　　　　    481,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       481,000 円  　　　　    481,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       481,000 円  　　　　    481,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,251,672 円　（　　　　　　        18,690 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9149    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 481,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 219,000 円／㎡　×　   2,130.70 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0591     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0896 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 28,427,100 円  
（　　　　　        57,428 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 48,346,396 円      
②総費用 9,251,672 円      
③純収益　①－② 39,094,724 円      
④建物等に帰属する純収益 28,427,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,667,624 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,759,809 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       19,717 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    250,251,513 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     506,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡東 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市東区千早五丁目２３１８番
 2914001163746-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡東 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡東 5-8 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　徳永　大典   TEL.
鑑定評価額 346,000,000 円  １㎡当たりの価格 699,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 490,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市東区千早５丁目２３１８番
｢千早５－２－２６｣		 ②地積
　(㎡)		 495  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
地区計画等


(90,400)

1:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ11		 高層の店舗兼共同住
宅等が多い新興の商
業地域		 南西25m市道 水道、ガス、下水 千早

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 土地区画整理事業により整備
された商業地域である。		 街

路		 ２５ｍ市道 交通

施設		 ＪＲ千早駅北西方

500m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅まで徒歩圏内であり、各種商業施設にも近いなど利便性が高いため、今後も店舗付共同住宅等を中心に商
業集積度は高まると思料され、地価は上昇基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    717,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    491,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲を福岡市東区の商業地及び商住混在地一帯と把握する。主たる需要者は、マンションデベロッパー及
び不動産賃貸を目的とする不動産業者等が中心である。土地区画整理事業により整備された地域であり、高層の店舗付
共同住宅等の建設が進展してきたが、地域の成熟につれ開発適地は限定されてきており、需要の競合が認められる。取
引される用途、規模等にばらつきがあることもあり、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は、不動産の収益性に着目した価格であり理論的ではあるが、試算にあたって想定要素を多く含んでいるため
、精度の面で難点がある。一方で比準価格は、現実の不動産市場における需給動向を反映した実証的な価格である。し
たがって、本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらには、代表標準地との検討、単価と総額との
関連等の検討を行ったうえで、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡東 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    700,000 円／㎡		 [113.1]
100		 100
[103.0]		 100
[110.8]		 [100.0]
100		 694,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    615,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は福岡県全体はほぼ横ばいであるが、東
区は増加傾向を維持している。高齢化率は、
県全体よりも低位で推移している。


対象標準地の向かい側に、スーパーマーケッ
トが今年春に開業した。



取引の意思決定行動にあたって、主たる需要
者が着目すると考えられる画地条件等の個別
的要因については、特段の変化は認められな
い。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡東 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡東５Ｃ

-1253		 福岡市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
b 福岡東５Ｃ

-1251		 福岡市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西27m国道、
南6m、角地
商業

(100,400)
c 福岡東５Ｃ

-1257		 福岡市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
西6m、二方路
商業

(100,360)
d 福岡東５Ｃ

-1268		 福岡市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東25m国道、
中間画地
商業

(90,400)
e 福岡東６Ｋ

-306		 福岡市東区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(90,360)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
477,369  		 100
[ 100.0]		 [ 116.2]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
583,898 		 100
[  80.6]
724,439 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
724,000 
b (　           ) 
515,120  		 100
[ 100.0]		 [ 118.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
580,859 		 100
[  86.9]
668,422 
668,000 
c (　           ) 
544,928  		 100
[ 100.0]		 [ 117.3]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 102.0]
659,650 		 100
[  80.6]
818,424 
818,000 
d (　           ) 
443,683  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
486,720 		 100
[  74.0]
657,730 
658,000 
e (　           ) 
756,250  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
809,188 		 100
[  88.6]
913,305 
913,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -16.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -16.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -16.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    717,000 円／㎡]  



福岡東 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、土地の再調達原価等の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

48,019,570 
9,241,611 
38,777,959 
28,427,100 
10,350,859 		 （　0.9149）
9,470,001 		 （  4.3 -  0.4 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    242,820,538 円　　　　（　    491,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡東 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 217.50 ＲＣ11 2,130.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
地区計画等
 90 ％   400 ％   400 ％   495 ㎡     23.0 m x   21.5 m  前面道路：市道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２階以上：３ＬＤＫ共同住宅。延床面積は容積率不算入部分を含む ⑦有効率　  91.2 ％
の理由		 店舗兼共同住宅としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
217.50 
64.7 
140.70 
2,650 
372,855 		 6.0  2,237,130 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
197.40 
94.4 
186.40 
1,930 
359,752 		 1.0  359,752 
2.0  719,504 

 3～ 5		 住宅
197.40 
94.4 
186.40 
1,950 
363,480 		 1.0  363,480 
2.0  726,960 

 6～10		 住宅
197.40 
94.4 
186.40 
1,980 
369,072 		 1.0  369,072 
2.0  738,144 

11～11		 住宅
136.60 
91.9 
125.60 
2,010 
252,456 		 1.0  252,456 
2.0  504,912 

計
2,130.70 
91.2 
1,943.90 

3,920,863 		 5,785,138 
7,096,016 
⑨年額支払賃料      3,920,863 円　×　12ヶ月　＝　      47,050,356 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,943.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費等を別途授受する慣行はないため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,620,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        47,050,356 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,620,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,433,518 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 46,236,838 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,785,138 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          54,959 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        7,096,016 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,727,773 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      48,019,570 円　　　　（　        97,009 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡東６Ｋ（賃
）
　　　　-803		 2,054  
(   2,011) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 98.0]		 100
[102.0]
2,076 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,035 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,950 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 福岡東６Ｋ（賃
）
　　　　-805		 1,939  
(   1,822) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]
1,960 
c 福岡東６Ｋ（賃
）
　　　　-806		 1,890  
(   1,811) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 90.0]		 100
[107.0]
2,023 
福岡東 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,924,000 円  　　　　    481,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,460,111 円  　　　       48,670,356　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      807,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,088,500 円  　　　　    481,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       481,000 円  　　　　    481,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       481,000 円  　　　　    481,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,241,611 円　（　　　　　　        18,670 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9149    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 481,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 219,000 円／㎡　×　   2,130.70 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0591     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0896 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 28,427,100 円  
（　　　　　        57,428 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 48,019,570 円      
②総費用 9,241,611 円      
③純収益　①－② 38,777,959 円      
④建物等に帰属する純収益 28,427,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,350,859 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,470,001 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       19,131 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    242,820,538 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     491,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡東 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市東区千早五丁目２３１８番
 2914001163746-0000
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備考