別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡東 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡東 5-5 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　小島　智典   TEL.
鑑定評価額 258,000,000 円  １㎡当たりの価格 188,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市東区和白丘１丁目５４１番５外
｢和白丘１－２－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 1,372  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
台形
2:1		 店舗

Ｓ1		 店舗、営業所等が多
い国道沿いの路線商
業地域		 北西12m国道 水道、ガス、下水 福工大前

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   120 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道沿いに形成される地域。 街

路		 １２ｍ国道 交通

施設		 福工大前駅　南西方

900m		 法令

規制		 工業
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は国道３号線沿いに形成される路線商業地域である。福岡市内を縦断する主要幹線沿いにあり、店舗や
事業所等の需要は堅調に推移している。
(3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    192,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    131,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 路線商業地の同一需給圏は市域を超えた広域的に形成されるが、主な同一需給圏を東区内の幹線沿いに形成される商業
地の存する範囲と判断した。幹線沿いに店舗や事業所等を展開する法人が主な需要者として想定される。市内の人口増
加傾向や低金利等を反映し、地価は上昇傾向にある。商業地の取引件数は少なく、また規模等により異なることから中
心的な価格帯については見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 鑑定評価手法の適用により、比準価格及び収益価格が求めれた。収益価格については、試算にあたり想定項目が多いた
め、やや規範性に欠ける価格となった。一方、比準価格は価格牽連性の高い類似地域において生起した取引事例に基づ
くものであり、現実の市場性を反映した価格として規範性は高い。したがって、鑑定評価額の決定にあたっては、比準
価格を標準として、収益価格を比較考量し、上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡東 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    300,000 円／㎡		 [110.0]
100		 100
[103.0]		 100
[171.7]		 [100.0]
100		 187,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    175,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区人口・世帯数の増加傾向に加え、低金利等
を反映し、地価は堅調に推移している。今後
の円安や物価高からの金利動向等には留意す
る必要がある。

郊外に形成される既存の路線商業地域であり
、背後地人口も多く、今後も現状にて推移し
ていくものと思われる。


特段の変動は見られない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +47.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡東 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡東６Ｋ

-1111		 福岡市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東40m国道、
中間画地
準工

(60,200)
b 福岡東５Ｃ

-567		 福岡市東区

 更地


   
（　          ） 		 台形 西34m国道、
北東4.6m、
角地
工業

(70,200)
c 福岡東５Ｃ

-1363		 福岡市東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東30m国道、
南西3m、角地
近商
高度地区2種20m
(100,200)
d 福岡東６Ｋ

-804		 福岡市東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西26m国道、
中間画地
準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
194,020  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[  90.0]		 100
[  98.0]
229,656 		 100
[ 121.5]
189,017 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
189,000 
b (　           ) 
283,289  		 100
[ 100.0]		 [ 111.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
321,485 		 100
[ 143.6]
223,875 
224,000 
c (　           ) 
277,500  		 100
[ 100.0]		 [ 109.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
293,934 		 100
[ 141.8]
207,288 
207,000 
d (　           ) 
181,818  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
193,273 		 100
[ 100.7]
191,929 
192,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    192,000 円／㎡]  



福岡東 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

54,605,231 
11,637,660 
42,967,571 
35,637,300 
7,330,271 		 （　0.9564）
7,010,671 		 （  4.3 -  0.4 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    179,760,795 円　　　　（　    131,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡東 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 300.00 ＲＣ9 2,725.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   1,372 ㎡     52.0 m x   30.0 m  前面道路：国道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ店舗、２Ｆ以上を共同住宅（４５㎡～５０㎡程度）の２ＬＤＫを想定 ⑦有効率　  84.8 ％
の理由		 標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
300.00 
50.0 
150.00 
3,000 
450,000 		 10.0  4,500,000 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
300.00 
90.0 
270.00 
1,750 
472,500 		 2.0  945,000 
0.0  0 

 3～ 6		 居宅
300.00 
90.0 
270.00 
1,850 
499,500 		 2.0  999,000 
0.0  0 

 7～ 9		 居宅
300.00 
90.0 
270.00 
1,900 
513,000 		 2.0  1,026,000 
0.0  0 

  ～  		 塔屋
25.00 
 
 
 
 		    
   

計
2,725.00 
84.8 
2,310.00 

4,459,500 		 12,519,000 
0 
⑨年額支払賃料      4,459,500 円　×　12ヶ月　＝　      53,514,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,310.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　  40 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,840,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        53,514,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,840,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,867,700 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 54,486,300 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,519,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         118,931 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      54,605,231 円　　　　（　        39,800 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡東（賃）６
Ｋ
　　　　-907		 1,548  
(   1,545) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,811 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,853 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,850 円/㎡）


　基準階   5 F     B
b 福岡東（賃）６
Ｋ
　　　　-901		 1,836  
(   1,834) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,040 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡東 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,412,000 円  　　　　    603,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 2,294,160 円  　　　       57,354,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      600,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,125,500 円  　　　　    603,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       603,000 円  　　　　    603,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       603,000 円  　　　　    603,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,637,660 円　（　　　　　　         8,482 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9564    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 603,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　   2,725.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0591     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0896 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 35,637,300 円  
（　　　　　        25,975 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 54,605,231 円      
②総費用 11,637,660 円      
③純収益　①－② 42,967,571 円      
④建物等に帰属する純収益 35,637,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,330,271 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,010,671 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,110 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    179,760,795 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     131,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡東 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市東区和白丘一丁目５４１番５
 2914000157806-0000
2 　福岡市東区和白丘一丁目５４３番１
 2914000157812-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡東 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡東 5-5 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　桑原　哲治   TEL.
鑑定評価額 263,000,000 円  １㎡当たりの価格 192,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市東区和白丘１丁目５４１番５外
｢和白丘１－２－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 1,372  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
台形
2:1		 店舗

Ｓ1		 店舗、営業所等が多
い国道沿いの路線商
業地域		 北西12m国道 水道、ガス、下水 福工大前

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   120 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 沿道型店舗が多い国道沿いの
路線商業地域		 街

路		 １２ｍ国道 交通

施設		 福工大前駅　南西方

900m		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 集客力の高い店舗が連たんする路線商業地域で、今後も店舗の入替を伴いながら商業地域として成熟するものと
予測する。接面道路の車両通行量は多く、安定的な需要が見込まれるが、今後の金利動向には留意を要する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    194,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    136,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、福岡市東区を中心とした路線商業地域又は商住混在地域。需要者は、出店を目論む沿道サービス系事業
者や店舗賃貸を目論む不動産業者等である。路線商業地域では、借地による出店も多く、顕在化した取引事例は少ない
ものの、背後人口の増加を背景に、収益性の高い好立地への新規出店需要は旺盛で、競争力の高い商業地を中心に土地
需要も強含みで推移している。なお、規模等により異なるため、取引の中心となる価格帯は見出し難い状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本件では、取引事例比較法及び収益還元法を適用しているが、実際に行われた東区内の商業地等の取引事例に基づき試
算された比準価格は、実証的で説得力を有する。一方、収益価格はやや低位に試算されたが、想定次第で査定値に多寡
が生じることを勘案すると、収益価格の説得力、信頼性は相対的にやや劣る。以上より、本件では、比準価格を重視し
、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡東 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    300,000 円／㎡		 [110.0]
100		 100
[103.0]		 100
[167.5]		 [100.0]
100		 191,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    175,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東区は人口、取引件数ともに増加傾向で推移
。増加する背後人口及び購買力等を背景に、
主要幹線沿い等の路線商業地への出店需要も
堅調に推移。

繁華性の高い路線商業地域で、出店店舗は量
・質ともに良好である。商的効用が高いこと
から、需要・地価ともに強含みで推移してい
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡東 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡東６Ｋ

-804		 福岡市東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西26m国道、
中間画地
準工

(60,200)
b 福岡東６Ｋ

-814		 福岡市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南13m市道、
西4.6m、角地
１住居
高度地区2種20m
(70,200)
c 福岡東６Ｋ

-1209		 福岡市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西12.2m市
道、中間画地
準工

(60,200)
d 福岡東５Ｃ

-1063		 福岡市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東15.5m県
道、中間画地
２住居
高度地区2種20m
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
181,818  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
193,273 		 100
[  99.7]
193,855 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
194,000 
b (　           ) 
237,443  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
242,099 		 100
[ 116.2]
208,347 
208,000 
c (　           ) 
169,771  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
206,555 		 100
[ 108.2]
190,901 
191,000 
d (　           ) 
269,876  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
294,875 		 100
[ 153.8]
191,726 
192,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    194,000 円／㎡]  



福岡東 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

58,317,559 
13,374,780 
44,942,779 
37,173,900 
7,768,879 		 （　0.9354）
7,267,009 		 （  4.3 -  0.4 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    186,333,564 円　　　　（　    136,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡東 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 300.00 ＲＣ9 2,725.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   1,372 ㎡     52.0 m x   30.0 m  前面道路：国道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 住宅部分は２ＬＤＫを想定。 ⑦有効率　  89.2 ％
の理由		 標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
300.00 
50.0 
150.00 
3,200 
480,000 		 6.0  2,880,000 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
300.00 
95.0 
285.00 
1,860 
530,100 		 1.0  530,100 
1.0  530,100 

 3～ 6		 住宅
300.00 
95.0 
285.00 
1,880 
535,800 		 1.0  535,800 
1.0  535,800 

 7～ 9		 住宅
300.00 
95.0 
285.00 
1,900 
541,500 		 1.0  541,500 
1.0  541,500 
塔屋
  ～  
25.00 
 
 
 
 		    
   

計
2,725.00 
89.2 
2,430.00 

4,777,800 		 7,177,800 
4,297,800 
⑨年額支払賃料      4,777,800 円　×　12ヶ月　＝　      57,333,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,430.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費の慣行等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　  40 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,880,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        57,333,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       2,880,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     3,010,680 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 57,202,920 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,177,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          68,189 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,297,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,046,450 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      58,317,559 円　　　　（　        42,506 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡東６Ｋ（賃
）
　　　　-1401		 1,580  
(   1,515) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,908 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,922 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,880 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 福岡東６Ｋ（賃
）
　　　　-806		 1,890  
(   1,811) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[108.0]		 100
[ 95.0]
1,939 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡東 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,145,000 円  　　　　    629,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,010,680 円  　　　       60,213,600　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      614,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,346,500 円  　　　　    629,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       629,000 円  　　　　    629,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       629,000 円  　　　　    629,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,374,780 円　（　　　　　　         9,748 円／㎡）　　（経費率　　  22.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9354    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 629,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 224,000 円／㎡　×　   2,725.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0591     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0896 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 37,173,900 円  
（　　　　　        27,095 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 58,317,559 円      
②総費用 13,374,780 円      
③純収益　①－② 44,942,779 円      
④建物等に帰属する純収益 37,173,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,768,879 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,267,009 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,297 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    186,333,564 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     136,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡東 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市東区和白丘一丁目５４１番５
 2914000157806-0000
2 　福岡市東区和白丘一丁目５４３番１
 2914000157812-0000
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備考