令和6年1月9日　提出 福岡東 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡東 -42 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　岩隈　良弘   TEL.

鑑定評価額 2,000,000,000 円  １㎡当たりの価格 370,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 255,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市東区千早４丁目２８７２番外 ｢千早４－１０－１｣ ②地積 　(㎡) 5,409   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区2種20m 地区計画等 (70,200) 台形 3:1 共同住宅 ＲＣ10 共同住宅、店舗兼住 宅等が多い新興住宅 地域 北西20m市道、四方路 水道、ガス、下水 千早 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南   170 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 120.0 ｍ、奥行　約　　  43.0 ｍ、規模　　     5,400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理事業による高層 住宅地 街 路 ２０ｍ市道 交通 施設 千早駅南西方 600m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区2種20m 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 高層共同住宅地として熟成しており、今後も現状の利用状態が維持されるものと思料する。千早駅周辺は希少性 もあり不動産需要が根強く、地価は上昇傾向が続いている。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 四方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    375,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              354,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東区の住宅地域等であるが、特に関連が強いのはＪＲ鹿児島本線及び西鉄貝塚線等の各最寄り駅への接近 性が良好な住宅地域等である。需要者はマンション開発業者が中心的である。建築費が上昇していることや在庫の増加 が懸念されるが、千早地区のマンションは人気が高く、素地の出物が乏しいことから、マンション開発業者の取得意欲 は堅調である。地域内は各地規模にバラつきがあり、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、分譲・賃貸マンション開発業者が素地の取得に当たって重視する規模や立地等に留意して試算したもので 現実の市場に裏付けられた実証的な価格である。一方、開発法による価格は標準地に分譲マンションを建築、販売する ことを想定したもので、投資採算性を反映し、主たる需要者の観点の試算価格で、規範性は高い。よって、市場性を反 映した比準価格を重視し、開発法による価格も重視して、代表標準地との検討等を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡東 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    220,000 円／㎡ [113.2] 100 100 [101.0] 100 [ 70.6] [105.0] 100 367,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    335,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区の人口・世帯数の増加傾向に加えて、低 金利等を反映し、地価は堅調に推移している 。今後の金利上昇や物価高には留意する必要 がある。 分譲マンションは比較的順調に売却されてい る。区内では、千早・香香椎照葉・香椎浜地 区が人気のエリアで、需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.4 ％  ％