別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡東 -40　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡東 -40 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　吉田　稔   TEL.
鑑定評価額 31,500,000 円  １㎡当たりの価格 220,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 155,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市東区馬出１丁目２９０番
｢馬出１－２４－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 143  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種20m


(80,200)

1:1.5		 共同住宅

Ｓ4		 一般住宅、中層共同
住宅等が混在する住
宅地域		 北西6.5m市道 水道、ガス、下水 馬出九大病院前

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   110 ｍ、南     0 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．５ｍ　市道 交通

施設		 馬出九大病院前駅　北
東方
400m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度地区2種20m
⑤地域要因の将
　来予測		 共同住宅が見受けられる住宅地域で特段の変動要因はなく、今後も現状の利用状態が継続されるものと思料する
。低金利及び良好な交通利便性を反映して収益物件を中心に需要は底堅く推移と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    229,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    164,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東区の住宅地域で、特に関連が強いのは東区南部の地下鉄箱崎線、ＪＲ鹿児島本線沿線の住宅地域であ
る。需要者は個人投資家や都心部に通勤するエンドユーザーが中心的である。最寄り駅への接近性に優れており、都心
部への交通アクセスが良好で、アパート等の収益物件のほか一般住宅も底堅い需要がある。需要の中心となる価格帯は
、土地で２千５百万円から３千万円程度とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は不動産投資家等が購入の意思決定において重視する収益性を反映したものであるが、試算に当たって想定要
素が多いため精度にやや難点がある。一方、比準価格は、馬出や箱崎地区の住宅地域から取引事例を収集のうえ、駅接
近性等に留意して試算したもので現実の市場に裏付けられた実証的な価格といえる。よって、比準価格を標準に、収益
価格を比較考量し、更に代表標準地との検討等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡東 -18                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    235,000 円／㎡		 [111.5]
100		 100
[100.0]		 100
[122.0]		 [100.0]
100		 215,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    192,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当区の人口は増加傾向にあり高齢化率は県平
均より低い。空前の低金利を背景に住宅地取
得意欲は旺盛であり需要は底堅い。


駅接近性が優れる住宅地域で、個人投資家向
けの共同住宅が見られ、一般住宅・投資物件
とも需要は底堅い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡東 -40　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡東６Ｋ

-1106		 福岡市東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5.9m市道
、北東1.9m、
角地
１住居

(80,200)
b 福岡東６Ｋ

-1102		 福岡市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西6.3m市道、
北6.3m、角地
１住居
高度地区2種20m
(70,200)
c 福岡東６Ｋ

-1108		 福岡市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東2.9m市道
、中間画地
１住居
高度地区2種20m
(70,160)
d 福岡東６Ｋ

-1107		 福岡市東区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東3.3m市道
、中間画地
１住居
高度地区2種20m
(70,160)
e 福岡東６Ｋ

-1105		 福岡市東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4.3m市道
、中間画地
１住居

(70,172)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
211,709  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
235,087 		 100
[ 108.9]
215,874 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
216,000 
b (　           ) 
221,576  		 100
[ 100.0]		 [ 112.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
241,367 		 100
[ 110.0]
219,425 
219,000 
c (　           ) 
200,216  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.1]
236,520 		 100
[ 104.6]
226,119 
226,000 
d (　           ) 
252,948  		 100
[ 100.0]		 [ 111.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  88.4]
318,474 		 100
[ 127.4]
249,980 
250,000 
e (　           ) 
227,080  		 100
[ 100.0]		 [ 112.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.0]
271,771 		 100
[ 116.4]
233,480 
233,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.25 		 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.25 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -6.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    229,000 円／㎡]  



福岡東 -40　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,207,484 
632,950 
2,574,534 
1,683,680 
890,854 		 （　0.9767）
870,097 		 （  4.1 -  0.4 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     23,516,135 円　　　　（　    164,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡東 -40　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 75.00 ＬＳ2 150.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区2種20m
 80 ％   200 ％   200 ％   143 ㎡      9.7 m x   16.2 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階ともに小規模住戸を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段利用のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 共同住宅
75.00 
100.0 
75.00 
1,810 
135,750 		 1.0  135,750 
1.0  135,750 

 2～  		 共同住宅
75.00 
100.0 
75.00 
1,860 
139,500 		 1.0  139,500 
1.0  139,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
150.00 
100.0 
150.00 

275,250 		 275,250 
275,250 
⑨年額支払賃料        275,250 円　×　12ヶ月　＝　       3,303,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,303,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       165,150 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,137,850 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           275,250 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,615 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          275,250 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          67,019 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,207,484 円　　　　（　        22,430 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡東（賃）６
Ｋ
　　　　-504		 1,835  
(   1,798) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,892 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,901 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,860 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 福岡東（賃）６
Ｋ
　　　　-505		 1,933  
(   1,854) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,933 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡東 -40　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 108,800 円  　　　　     27,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 165,150 円  　　　        3,303,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       73,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      231,200 円  　　　　     27,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        27,200 円  　　　　     27,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,200 円  　　　　     27,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         632,950 円　（　　　　　　         4,426 円／㎡）　　（経費率　　  19.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9767    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 27,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 176,000 円／㎡　×　     150.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0619     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0484 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,683,680 円  
（　　　　　        11,774 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,207,484 円      
②総費用 632,950 円      
③純収益　①－② 2,574,534 円      
④建物等に帰属する純収益 1,683,680 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 890,854 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 870,097 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,085 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     23,516,135 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     164,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡東 -40　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市東区馬出一丁目２９０番
 2914000066777-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月8日　提出
福岡東 -40　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡東 -40 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　小池　孝典   TEL.
鑑定評価額 30,500,000 円  １㎡当たりの価格 213,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 155,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市東区馬出１丁目２９０番
｢馬出１－２４－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 143  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種20m


(80,200)

1:1.5		 共同住宅

Ｓ4		 一般住宅、中層共同
住宅等が混在する住
宅地域		 北西6.5m市道 水道、ガス、下水 馬出九大病院前

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   110 ｍ、南     0 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．５ｍ市道 交通

施設		 馬出九大病院前駅　北
東方
400m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は一般住宅、中層共同住宅等が混在する住宅地域であり、今後とも同様に推移していくものと予測する
。九大跡地の再開発への期待やアパート用地の需要増等により地価は上昇傾向が継続している。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    222,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    147,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ鹿児島本線「箱崎」「吉塚」、地下鉄箱崎線「貝塚」～「千代県庁口」、ＪＲ篠栗線「柚須」の各駅
を最寄駅とする住宅地域。需要者の中心は福岡市都心部へ通勤する３０～４０代の１次取得者及びアパート等を建築し
収益獲得を目的とした投資家等。九大跡地の再開発への期待やアパート用地の需要増等により地価は上昇傾向が継続し
ている。市場の中心となる価格帯は規模により様々であるが、土地値は７０万円／坪前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、現実に生起した取引事例を価格判定の基礎としており、実証的かつ客観的な価格で信頼性が高い。収益価
格は戸建住宅等の自己使用を前提とした建物も混在する地域であるので、比準価格と比較してやや低位に試算された。
よって、本件では、現実の市場性を反映した比準価格を中心に、収益価格を参考として、代表標準地からの検討を踏ま
え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡東 -18                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    235,000 円／㎡		 [111.5]
100		 100
[100.0]		 100
[123.1]		 [100.0]
100		 213,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    192,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気はこのところ一部に足踏みもみられるが
緩やかに回復している。東区の人口及び世帯
数は共に増加傾向にあり住宅地需要は堅調に
推移している。

一般住宅、中層共同住宅等が混在する住宅地
域である。九大跡地の再開発への期待やアパ
ート用地の需要増等により地価は上昇傾向が
継続している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡東 -40　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡東６Ｋ

-1106		 福岡市東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5.9m市道
、北東1.9m、
角地
１住居

(80,200)
b 福岡東６Ｋ

-1101		 福岡市東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西11.1m市
道、中間画地
１住居
高度地区2種20m
(70,200)
c 福岡東５Ｃ

-365		 福岡市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西3.2m道路
、中間画地
商業

(90,240)
d 福岡東６Ｋ

-1209		 福岡市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西12.2m市
道、中間画地
準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
211,709  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
235,087 		 100
[ 103.9]
226,263 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
226,000 
b (　           ) 
246,200  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
272,790 		 100
[ 120.7]
226,007 
226,000 
c (　           ) 
232,241  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
252,678 		 100
[ 117.1]
215,780 
216,000 
d (　           ) 
169,771  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
206,555 		 100
[  94.2]
219,273 
219,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -17.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    222,000 円／㎡]  



福岡東 -40　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,102,607 
625,150 
2,477,457 
1,683,680 
793,777 		 （　0.9767）
775,282 		 （  4.1 -  0.4 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     20,953,568 円　　　　（　    147,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡東 -40　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 75.00 ＬＳ2 150.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区2種20m
 80 ％   200 ％   200 ％   143 ㎡      9.7 m x   16.2 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 シングルタイプ、約２５㎡、各階各３戸を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 共同住宅
75.00 
100.0 
75.00 
1,750 
131,250 		 1.0  131,250 
1.0  131,250 

 2～  		 共同住宅
75.00 
100.0 
75.00 
1,800 
135,000 		 1.0  135,000 
1.0  135,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
150.00 
100.0 
150.00 

266,250 		 266,250 
266,250 
⑨年額支払賃料        266,250 円　×　12ヶ月　＝　       3,195,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,195,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       159,750 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,035,250 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           266,250 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,529 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          266,250 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          64,828 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,102,607 円　　　　（　        21,697 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡東（賃）６
Ｋ
　　　　-503		 1,375  
(   1,375) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,580 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,840 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,800 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 福岡東（賃）６
Ｋ
　　　　-506		 1,945  
(   1,906) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]		 100
[ 99.0]
1,880 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡東 -40　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 108,800 円  　　　　     27,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 159,750 円  　　　        3,195,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       71,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      231,200 円  　　　　     27,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        27,200 円  　　　　     27,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,200 円  　　　　     27,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         625,150 円　（　　　　　　         4,372 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9767    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 27,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 176,000 円／㎡　×　     150.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0619     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0484 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,683,680 円  
（　　　　　        11,774 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,102,607 円      
②総費用 625,150 円      
③純収益　①－② 2,477,457 円      
④建物等に帰属する純収益 1,683,680 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 793,777 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 775,282 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,422 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     20,953,568 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     147,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡東 -40　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市東区馬出一丁目２９０番
 2914000066777-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
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備考