令和6年1月15日　提出 福岡東 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡東 -37 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　小島　智典   TEL.

鑑定評価額 34,600,000 円  １㎡当たりの価格 131,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.6 倍  (2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市東区香椎照葉２丁目２４番１８２ ｢香椎照葉２－３－９０｣ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度地区2種20m 地区計画等 (50,80) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 香椎沖の人工島に作 られた新興の中規模 住宅団地 北西5.5m市道 水道、ガス、下水 香椎 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 地区計画等あり。 街 路 基準方位　北　５． ５ｍ市道 交通 施設 香椎駅　北西方 3.0km 法令 規制 （都） ２中専 (50,80) 高度地区2種20m 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 アイランドシティに新規に造成開発された大規模分譲団地である。タワーマンションや大規模分譲地が開発され 、周辺人口は増加傾向にある。各種施設の整備から利便性は高まっており、地価は堅調に推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    131,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東区内の環境条件等が類似する住宅地域となる。近隣地域はアイランドシティに開発された品等が良好な 大規模分譲地である。想定される需要者は、自用の住宅を求める個人が主となる。住宅需要は、市区内の人口及び世帯 数の増加に加え、低金利や住宅ローン減税等を背景に堅調に推移している。中心となる価格帯は土地で３５，０００千 円程度、建物込みで７０，０００千円～８０，０００千円程度が目安となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産の存する近隣地域は、居住の快適性や利便性等が重視される戸建住宅を主とする地域であり、賃貸市場が未 成熟なため収益価格は断念した。そのため、本件評価は、比準価格のみであるが、当該価格は市場性を反映した説得力 の高い価格である。したがって、鑑定評価額の決定にあたっては、比準価格に基づき、鑑定評価額を上記のとおり決定 した。なお、当該鑑定評価額は、代表標準地からの規準価格とも均衡しており、妥当性を有すると判断される。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡東 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    111,000 円／㎡ [103.6] 100 100 [101.0] 100 [ 88.3] [100.0] 100 129,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    126,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区人口・世帯数の増加傾向に加え、低金利等 を反映し、地価は堅調に推移している。今後 の円安や物価高からの金利動向等には留意す る必要がある。 住環境が良好な高級住宅地である。一般住宅 を中心とする利用に変動は見られない。 特段の変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 -19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.0 ％  ％