令和6年1月12日　提出 福岡東 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡東 -34 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　中村　光子   TEL.

鑑定評価額 26,800,000 円  １㎡当たりの価格 130,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市東区水谷２丁目２０９番１２１ ｢水谷２－２７－１６｣ ②地積 　(㎡) 206   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区2種20m 建築協定 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 東6m市道 水道、ガス、下水 千早 870m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南   240 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 千早駅　北東方 870m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区2種20m 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 区画性整然とした既成住宅団地として概ね熟成している。今後も、既存建物の建替えがある程度で、現在の住環 境を維持し、当分の間、需要は安定基調で推移し、地価は上昇基調を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    130,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東区中部から北部付近に存する既成住宅地域一円である。需要者の中心は福岡市都心部へ通勤する個人で ある。圏内においては、近年の地価上昇傾向を背景に、総額の観点から中規模画地を小規模に分割して販売するケース が多くみられる。市場の中心価格帯は、土地２００㎡程度で約２，７００～３，０００万円程度、土地建物の総額で４ ，０００～４，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 不動産の収益性に着目した収益還元法については、主たる需要者が居住の快適性や類似不動産との比較に着目して行動 することから非適用とした。一方、比準価格は適格要件を満たす規範性の高い事例を収集し適正な補修正を施して求め られ現下の地域市況を反映した価格となった。以上より、代表標準地価格との均衡、単価と総額との関連、同一需給圏 の推移動向等を総合的に勘案のうえ、比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡東 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    111,000 円／㎡ [103.6] 100 100 [101.0] 100 [ 89.3] [102.0] 100 130,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    124,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当区内の人口増加傾向や各所での開発予定や 区画整理事業を背景に、商業地及び住宅地の 需要は引き続き堅調に推移している。 既存建物の建替え等があるほかは特段の変動 はく、区画整然とした閑静な住宅街を維持し ていることから需要は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.8 ％  ％