別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月8日　提出
福岡東 -32　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡東 -32 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　小池　孝典   TEL.
鑑定評価額 61,200,000 円  １㎡当たりの価格 220,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 165,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市東区馬出４丁目１２８番
｢馬出４－４－２６｣		 ②地積
　(㎡)		 278  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種20m


(70,200)

1:2		 共同住宅

ＲＣ3		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 南東5.2m市道 水道、ガス、下水 箱崎宮前

370m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   130 ｍ、南   140 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５．２ｍ市道 交通

施設		 箱崎宮前駅　南西方

370m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度地区2種20m
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は一般住宅、アパート等が混在する住宅地域であり、今後とも同様に推移していくものと予測する。駅
に近接しアパート用地等の不動産投資需要が強く低金利等も相俟って地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    228,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    161,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ鹿児島本線「箱崎」「吉塚」、地下鉄箱崎線「箱崎九大前」～「千代県庁口」、ＪＲ篠栗線「柚須」
の各駅を最寄駅とする住宅地域。需要者の中心は福岡市都心部へ通勤する３０～４０代の１次取得者及びアパート等を
建築し収益獲得を目的とした投資家等。駅に近接しアパート用地等の不動産投資需要が強く低金利等も相俟って地価は
上昇傾向にある。市場の中心となる価格帯は規模により様々であるが、土地値は７３万円／坪前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、現実に生起した取引事例を価格判定の基礎としており、実証的かつ客観的な価格で信頼性が高い。収益価
格は収益性を反映した理論的な価格であるが各種想定要素が介在することから想定的に規範性はやや劣る。よって、本
件では、現実の市場性を反映した比準価格を中心として、収益価格を参酌し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評
価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡東 -18                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    235,000 円／㎡		 [111.5]
100		 100
[100.0]		 100
[119.1]		 [100.0]
100		 220,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    201,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気はこのところ一部に足踏みもみられるが
緩やかに回復している。東区の人口及び世帯
数は共に増加傾向にあり住宅地需要は堅調に
推移している。

一般住宅、アパート等が混在する住宅地域で
ある。駅に近接しアパート用地等の不動産投
資需要が強く低金利等も相俟って地価は上昇
傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡東 -32　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡東６Ｋ

-1105		 福岡市東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4.3m市道
、中間画地
１住居

(70,172)
b 福岡東５Ｃ

-768		 福岡市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東3.8m市道
、中間画地
準工

(70,200)
c 福岡東５Ｃ

-769		 福岡市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西10m県道、
中間画地
２住居
高度地区2種20m
(60,200)
d 福岡東６Ｋ

-1106		 福岡市東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5.9m市道
、北東1.9m、
角地
１住居

(80,200)
e 福岡東６Ｋ

-1205		 福岡市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西7m市道、
北2.5m、角地
準工

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
227,080  		 100
[ 100.0]		 [ 112.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.0]
271,771 		 100
[ 120.0]
226,476 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
226,000 
b (　           ) 
218,047  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
233,310 		 100
[ 103.8]
224,769 
225,000 
c (　           ) 
260,310  		 100
[ 100.0]		 [ 111.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
290,766 		 100
[ 127.2]
228,590 
229,000 
d (　           ) 
211,709  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
235,087 		 100
[ 101.0]
232,759 
233,000 
e (　           ) 
187,850  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
224,479 		 100
[  98.9]
226,976 
227,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    228,000 円／㎡]  



福岡東 -32　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,311,759 
1,717,564 
6,594,195 
4,896,290 
1,697,905 		 （　0.9767）
1,658,344 		 （  4.1 -  0.4 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     44,820,108 円　　　　（　    161,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡東 -32　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 145.00 Ｓ3 415.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区2種20m
 70 ％   200 ％   200 ％   278 ㎡     12.9 m x   22.6 m  前面道路：市道     　   5.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階１ＤＫ×３戸 ⑦有効率　  93.3 ％
の理由		 標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 共同住宅
145.00 
90.0 
130.50 
1,800 
234,900 		 1.0  234,900 
1.0  234,900 

 2～  		 共同住宅
135.00 
95.0 
128.25 
1,850 
237,263 		 1.0  237,263 
1.0  237,263 

 3～  		 共同住宅
135.00 
95.0 
128.25 
1,880 
241,110 		 1.0  241,110 
1.0  241,110 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
415.00 
93.3 
387.00 

713,273 		 713,273 
713,273 
⑨年額支払賃料        713,273 円　×　12ヶ月　＝　       8,559,276 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     387.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,559,276 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       427,964 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,131,312 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           713,273 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,776 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          713,273 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         173,671 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,311,759 円　　　　（　        29,898 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡東（賃）６
Ｋ
　　　　-504		 1,835  
(   1,798) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[110.0]		 100
[102.0]
1,704 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,891 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,850 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 福岡東（賃）６
Ｋ
　　　　-505		 1,933  
(   1,854) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]
1,934 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡東 -32　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 316,400 円  　　　　     79,100,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 427,964 円  　　　        8,559,276　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      142,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      672,300 円  　　　　     79,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        79,100 円  　　　　     79,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        79,100 円  　　　　     79,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,717,564 円　（　　　　　　         6,178 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9767    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 79,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     415.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0619     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0484 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,896,290 円  
（　　　　　        17,613 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,311,759 円      
②総費用 1,717,564 円      
③純収益　①－② 6,594,195 円      
④建物等に帰属する純収益 4,896,290 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,697,905 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,658,344 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,965 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     44,820,108 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     161,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡東 -32　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市東区馬出四丁目１２８番
 2914000069812-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡東 -32　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡東 -32 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　松崎　能久   TEL.
鑑定評価額 61,200,000 円  １㎡当たりの価格 220,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 165,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市東区馬出４丁目１２８番
｢馬出４－４－２６｣		 ②地積
　(㎡)		 278  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種20m


(70,200)

1:2		 共同住宅

ＲＣ3		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 南東5.2m市道 水道、ガス、下水 箱崎宮前

370m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   130 ｍ、南   140 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５．２ｍ市道 交通

施設		 箱崎宮前駅南西方

370m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度地区2種20m
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、中低層共同住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、九大跡地の再開発計画進行に伴い、期待感は高ま
っており、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    225,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    177,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東区南部の中低層住宅を主とした住宅地の圏域である。需要者の中心は、資産保有を目的とする個人投
資家等及び地場不動産業者等を主とする。近年、九大跡地開発の期待感等により投資用マンションの建設が活発である
。土地価格は規模により、共同住宅価格は規模、グレードにより、まちまちであり、中心となる価格帯の把握は困難で
ある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 単身者向けのマンションを中心に周辺には共同住宅が多いが、土地価格と賃料水準の関係が不安定であることから、収
益価格は低位に試算された。市場性を反映し、実証的である比準価格を重視して、収益価格を関連づけて、代表標準地
価格等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡東 -18                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    235,000 円／㎡		 [111.5]
100		 100
[100.0]		 100
[119.7]		 [100.0]
100		 219,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    201,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東区の人口は依然として増加傾向、土地取引
件数、建築着工も増加傾向、九大跡地開発へ
の期待感もあり、不動産需要は依然として旺
盛である。

九大跡地の再開発計画が進行中であり、地域
全体の発展期待感が強く、不動産需要は依然
として旺盛である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡東 -32　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡東５Ｃ

-768		 福岡市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東3.8m市道
、中間画地
準工

(70,200)
b 福岡東６Ｋ

-1108		 福岡市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東2.9m市道
、中間画地
１住居
高度地区2種20m
(70,160)
c 福岡東６Ｋ

-1109		 福岡市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北6m市道、
中間画地
１住居
高度地区2種20m
(60,200)
d 福岡東６Ｋ

-1101		 福岡市東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西11.1m市
道、中間画地
１住居
高度地区2種20m
(70,200)
e 福岡東６Ｋ

-1106		 福岡市東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5.9m市道
、北東1.9m、
角地
１住居

(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
218,047  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
233,310 		 100
[ 102.4]
227,842 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
228,000 
b (　           ) 
200,216  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.1]
236,520 		 100
[ 103.8]
227,861 
228,000 
c (　           ) 
222,098  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.7]
242,370 		 100
[ 108.1]
224,209 
224,000 
d (　           ) 
246,200  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
272,790 		 100
[ 120.8]
225,820 
226,000 
e (　           ) 
211,709  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
235,087 		 100
[ 104.5]
224,964 
225,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.25 		 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.25 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -16.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +1.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    225,000 円／㎡]  



福岡東 -32　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,477,721 
1,713,709 
6,764,012 
4,896,290 
1,867,722 		 （　0.9767）
1,824,204 		 （  4.1 -  0.4 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     49,302,811 円　　　　（　    177,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡東 -32　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 145.00 Ｓ3 415.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区2種20m
 70 ％   200 ％   200 ％   278 ㎡     12.9 m x   22.6 m  前面道路：市道     　   5.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均４３㎡の１ＬＤＫを想定 ⑦有効率　  93.3 ％
の理由		 標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
145.00 
90.0 
130.50 
1,860 
242,730 		 1.0  242,730 
1.0  242,730 

 2～ 2		 共同住宅
135.00 
95.0 
128.25 
1,880 
241,110 		 1.0  241,110 
1.0  241,110 

 3～ 3		 共同住宅
135.00 
95.0 
128.25 
1,900 
243,675 		 1.0  243,675 
1.0  243,675 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
415.00 
93.3 
387.00 

727,515 		 727,515 
727,515 
⑨年額支払賃料        727,515 円　×　12ヶ月　＝　       8,730,180 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     387.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費を別途授受する慣行はないため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,730,180 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       436,509 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,293,671 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           727,515 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,911 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          727,515 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         177,139 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,477,721 円　　　　（　        30,495 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡東（賃）６
Ｋ
　　　　-1304		 1,883  
(   1,737) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]
1,888 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,922 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,880 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 福岡東（賃）６
Ｋ
　　　　-1305		 2,046  
(   1,887) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 95.0]
2,051 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡東 -32　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 316,400 円  　　　　     79,100,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 436,509 円  　　　        8,730,180　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      130,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      672,300 円  　　　　     79,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        79,100 円  　　　　     79,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        79,100 円  　　　　     79,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,713,709 円　（　　　　　　         6,164 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9767    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 79,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     415.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0619     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0484 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,896,290 円  
（　　　　　        17,613 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,477,721 円      
②総費用 1,713,709 円      
③純収益　①－② 6,764,012 円      
④建物等に帰属する純収益 4,896,290 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,867,722 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,824,204 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,562 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     49,302,811 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     177,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡東 -32　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市東区馬出四丁目１２８番
 2914000069812-0000
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備考