別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡東 -30　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡東 -30 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　堀　和義   TEL.
鑑定評価額 14,300,000 円  １㎡当たりの価格 79,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.3 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市東区和白東４丁目８８番８
｢和白東４－４－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 181  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）
特別用途地区

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅とアパート
等が混在する住宅地
域		 東3.8m市道 水道、ガス、下水 福工大前

630m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    90 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３．８ｍ　市道 交通

施設		 福工大前駅　南東方

630m		 法令

規制		 １低専
(50,80)
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅と共同住宅が混在する地域であり、今後特に大きな地域要因の変化はないものと思料される。また、そ
の価格水準については依然として上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     41,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東区内の鹿児島本線、香椎線、西鉄貝塚線沿線の圏域と判断される。駅徒歩圏内の戸建住宅に共同住宅
が介在する地域である。需要者は福岡市中心部へ通勤するエンドユーザーが中心と思料される。やや街路条件が劣るも
のの、交通、買い物等の施設にも比較的近いことから、住宅市場は引き続き比較的堅調に推移している。市場の中心価
格帯は土地価格で１４００万円台半ば程度、新築戸建住宅で３３００～３７００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例比較法は、類似性が高い事例を採用し、各補修正や地域要因比較も妥当の範囲内で行われ、比準価格は市場性
を反映した実証的な価格といえる。一方、収益価格は、画地面積が小さく十分な規模の建築が想定できず、比準価格に
比し低位に求められた。需要者は居住用建物を求める個人であり、居住の快適性に着目した価格比較を行うため、比準
価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、さらに代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡東 -1                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     95,000 円／㎡		 [106.3]
100		 100
[102.0]		 100
[124.8]		 [100.0]
100		 79,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     74,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東区の人口、世帯数は増加傾向が続いている
。また、低金利等政策の後押しにより区内の
住宅地の需要は、引き続き堅調さが継続して
いる。

駅徒歩圏内の既成住宅地で特に大きな地域要
因の変動はないが、駅徒歩圏内の住宅地の需
要は引き続き堅調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡東 -30　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡東６Ｋ

-1007		 福岡市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東7.3m市道
、中間画地
１低専

(50,80)
b 福岡東６Ｋ

-513		 福岡市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東7.4m市道
、中間画地
１低専

(50,80)
c 福岡東５Ｃ

-568		 福岡市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 東4m市道、
中間画地
１低専
特別用途地区
(50,80)
d 福岡東６Ｋ

-1308		 福岡市東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5m市道、
中間画地
１低専
特別用途地区
高さ制限１０ｍ
(50,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
73,101  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
78,949 		 100
[ 100.9]
78,245 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
78,200 
b (　           ) 
83,170  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
95,276 		 100
[ 119.8]
79,529 
79,500 
c (　           ) 
75,408  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
91,160 		 100
[ 117.3]
77,715 
77,700 
d (　           ) 
102,420  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
105,834 		 100
[ 132.3]
79,995 
80,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.77 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +38.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     79,000 円／㎡]  



福岡東 -30　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,048,595 
412,688 
1,635,907 
1,349,420 
286,487 		 （　0.9767）
279,812 		 （  4.1 -  0.4 ）
3.7％  
⑧収益価格 　      7,562,486 円　　　　（　     41,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡東 -30　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 60.00 ＬＳ2 120.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
特別用途地区
 50 ％   80 ％   80 ％   181 ㎡     11.0 m x   17.0 m  前面道路：市道     　   3.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３０㎡１Ｋ各階２戸を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段利用のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 居宅
60.00 
100.0 
60.00 
1,450 
87,000 		 1.0  87,000 
1.0  87,000 

 2～  		 居宅
60.00 
100.0 
60.00 
1,480 
88,800 		 1.0  88,800 
1.0  88,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
120.00 
100.0 
120.00 

175,800 		 175,800 
175,800 
⑨年額支払賃料        175,800 円　×　12ヶ月　＝　       2,109,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 別途計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,109,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       105,480 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,004,120 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           175,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,670 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          175,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          42,805 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,048,595 円　　　　（　        11,318 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡東（賃）６
Ｋ
　　　　-1201		 1,725  
(   1,671) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,568 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,513 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,480 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 福岡東（賃）６
Ｋ
　　　　-1202		 1,459  
(   1,429) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,463 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡東 -30　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 87,200 円  　　　　     21,800,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 63,288 円  　　　        2,109,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       33,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      185,300 円  　　　　     21,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        21,800 円  　　　　     21,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,800 円  　　　　     21,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         412,688 円　（　　　　　　         2,280 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9767    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 176,000 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0619     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0484 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,349,420 円  
（　　　　　         7,455 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,048,595 円      
②総費用 412,688 円      
③純収益　①－② 1,635,907 円      
④建物等に帰属する純収益 1,349,420 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 286,487 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 279,812 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,546 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,562,486 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      41,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡東 -30　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市東区和白東四丁目８８番８
 2914000164647-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡東 -30　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡東 -30 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　徳永　隆文   TEL.
鑑定評価額 14,400,000 円  １㎡当たりの価格 79,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.3 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市東区和白東４丁目８８番８
｢和白東４－４－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 181  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）
特別用途地区

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅とアパート
等が混在する住宅地
域		 東3.8m市道 水道、ガス、下水 福工大前

630m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    90 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ３．８ｍ　市道 交通

施設		 福工大前駅南東方

630m		 法令

規制		 １低専
(50,80)
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は戸建住宅とアパート等の低層の共同住宅等が混在する既成住宅地域であり、今後も現状で推移するも
のと予測する。住宅地需要は堅調であり、地価は引き続き上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     42,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は福岡市東区に存するＪＲ鹿児島本線、香椎線及び西鉄貝塚線沿線の住宅地域であり、主な需要者は福岡市
内に通勤するサラリーマン等の一次取得者である。地域内にはアパート等もみられ、賃貸物件の建設を目的とした需要
も考え得るが、収益性の観点からの需要は限定的である。なお、住宅地需要は底堅く地価は上昇傾向で推移している。
土地は１８０㎡程度であれば、１，５００万円前後が中心となる価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域から価格牽連性の高い事例を採用して試算しており、市場性を反映した実証的な価
格である。一方、収益還元法については最有効使用の建物等適切な想定がなされているものの、収益項目、費用項目の
各段階に想定要素を多く含むため説得力が劣る。よって、比準価格を標準に収益価格を参考に留め、さらに代表標準地
との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡東 -1                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     95,000 円／㎡		 [106.3]
100		 100
[102.0]		 100
[126.2]		 [100.0]
100		 78,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     74,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東区は人口が増加傾向で推移し、住宅地需要
も堅調であることから地価の上昇率は拡大傾
向で推移している。


街路条件はやや劣るが、交通利便性が比較的
良好な既成住宅地域であり、需要は底堅く、
地価は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡東 -30　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡東６Ｋ

-806		 福岡市東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西6.1m市道
、中間画地
１住居
高度地区2種20m
(60,200)
b 福岡東５Ｃ

-967		 福岡市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東3.5m市道
、南西3.5m、
角地
１低専
特別用途地区
(60,80)
c 福岡東６Ｋ

-813		 福岡市東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5m市道、
東5m、準角地
１住居
高度地区2種20m
(70,200)
d 福岡東６Ｋ

-109		 福岡市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東8.5m市道
、西5.2m、
角地
１住居
高度地区2種20m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
80,478  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
88,526 		 100
[ 110.3]
80,259 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
80,300 
b (　           ) 
85,059  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
85,059 		 100
[ 107.1]
79,420 
79,400 
c (　           ) 
113,552  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
113,552 		 100
[ 134.9]
84,175 
84,200 
d (　           ) 
93,351  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
92,535 		 100
[ 123.4]
74,988 
75,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +26.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     79,800 円／㎡]  



福岡東 -30　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,062,579 
431,660 
1,630,919 
1,337,040 
293,879 		 （　0.9767）
287,032 		 （  4.1 -  0.4 ）
3.7％  
⑧収益価格 　      7,757,622 円　　　　（　     42,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡東 -30　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 60.00 ＬＳ2 120.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
特別用途地区
 50 ％   80 ％   80 ％   181 ㎡     11.0 m x   18.0 m  前面道路：市道     　   3.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階２戸（単身者用、３０㎡程度） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
60.00 
100.0 
60.00 
1,450 
87,000 		 1.0  87,000 
1.0  87,000 

 2～ 2		 住宅
60.00 
100.0 
60.00 
1,500 
90,000 		 1.0  90,000 
1.0  90,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
120.00 
100.0 
120.00 

177,000 		 177,000 
177,000 
⑨年額支払賃料        177,000 円　×　12ヶ月　＝　       2,124,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費を別途授受する慣行がないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,124,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       106,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,017,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           177,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,682 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          177,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          43,097 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,062,579 円　　　　（　        11,395 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡東６Ｋ（賃
）
　　　　-1		 1,501  
(   1,469) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 98.0]		 100
[103.0]
1,517 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,533 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 福岡東６Ｋ（賃
）
　　　　-2		 1,626  
(   1,592) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]
1,611 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡東 -30　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 86,400 円  　　　　     21,600,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 84,960 円  　　　        2,124,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       33,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      183,600 円  　　　　     21,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        21,600 円  　　　　     21,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,600 円  　　　　     21,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         431,660 円　（　　　　　　         2,385 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9767    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0619     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0484 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,337,040 円  
（　　　　　         7,387 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,062,579 円      
②総費用 431,660 円      
③純収益　①－② 1,630,919 円      
④建物等に帰属する純収益 1,337,040 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 293,879 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 287,032 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,586 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,757,622 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      42,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡東 -30　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市東区和白東四丁目８８番８
 2914000164647-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考