令和6年1月15日　提出 福岡東 -201　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡東 -201 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　徳永　隆文   TEL.

鑑定評価額 255,000,000 円  １㎡当たりの価格 306,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 205,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市東区箱崎６丁目４０９６番３ ｢箱崎６－１１－１｣ ②地積 　(㎡) 834   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区2種20m (70,200) 不整形 1:1.5 共同住宅 ＲＣ8 マンション、医院等 が見られる駅に近い 住宅地域 南西14m市道、三方路 水道、ガス、下水 箱崎九大前 50m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    70 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       840 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 再開発が予定されている九州 大学跡地の至近に位置する。 街 路 １４ｍ市道 交通 施設 箱崎九大前駅北方 50m 法令 規制 １住居 (70,200) 高度地区2種20m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は最寄駅や中心部への接近性に優れる住商混在地域である。マンションを主とした旺盛な宅地需要に加 えて、至近で予定されている再開発の期待性もあり、地価は引き続き高い上昇率で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +4.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    312,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              300,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福岡市東区に存するＪＲ鹿児島本線、香椎線及び西鉄貝塚線沿線の最寄駅への接近性や利便性に優れた共 同住宅が多くみられる地域で、主な需要者はマンション建設を目的とする分譲マンション業者等である。分譲マンショ ンの販売は好調であり、利便性の高い分譲マンション適地への需要は旺盛で地価の上昇率は拡大傾向で推移している。 中心となる価格帯は８００㎡程度の土地であれば、２億５千万円前後が中心となる価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 代替競争等の関係が認められ、規範性の高い取引事例を収集し得たため、説得力の高い比準価格が求められたと思料す る。また、開発法による価格についても想定建物、各種収入項目、費用項目の査定が適切に行われており、分譲マンシ ョン業者の投資採算性を反映した価格が求められた。以上より、市場性を反映した比準価格と開発法による価格を関連 づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡東 -18                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    235,000 円／㎡ [111.5] 100 100 [100.0] 100 [ 88.4] [101.9] 100 302,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    266,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区は人口が増加傾向で推移し、住宅地需要 も堅調であることから地価の上昇率は拡大傾 向で推移している。 再開発が予定されている九州大学跡地の至近 に位置し、その期待性もあり、地価は高い上 昇率で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -2.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +15.0 ％  ％