令和6年1月14日　提出 福岡東 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡東 -20 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　山下　耕一   TEL.

鑑定評価額 32,000,000 円  １㎡当たりの価格 113,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 84,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市東区香住ヶ丘３丁目４番１４ ｢香住ヶ丘３－１－２４｣ ②地積 　(㎡) 283   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模の戸建住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 香椎花園前 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   130 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 香椎花園前駅　東方 350m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、最寄駅からの交通利便性も良好であり、居住環境も良好な低層の戸建住宅地域である。地域要因に 特段の変化はない。堅調な戸建て住宅需要を背景に地価は上昇傾向で推移する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    113,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、香椎・香住ケ丘地区等の旧来からの住宅地域である。中心となる需要者は、天神・博多地区及び 東区郊外の事業所等へ勤務するサラリーマン等である。同地域は、交通利便性は良好であり、周辺には生活利便施設も 多く東区内では選好性が高い住宅地域である。取引の中心となる価格帯は、標準的な規模の新築戸建てで４，０００万 円以上である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、比較的品等が高い中規模の戸建て住宅が建ち並ぶ既存住宅地域である。同地域では転勤を理由とする一時 的な賃貸住宅はあるが、自用の戸建住宅が中心の地域であり、賃貸市場の熟成度は低いことから収益還元法の適用は断 念した。以上のことから、本件においては、香椎・松香台地区等の類似地域に存する複数の取引事例から査定した比準 価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意しながら、鑑定評価額を上記の通りに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡東 -19                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     89,300 円／㎡ [106.9] 100 100 [100.0] 100 [ 85.0] [100.0] 100 112,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    104,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区の人口・世帯数は、僅かではあるが増加 傾向が続いている。住宅需要も堅調である。 地域要因に変動はない。香住ケ丘地区及び周 辺で小規模な宅地開発が行われており、売行 きは堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.7 ％  ％