別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
福岡東 -18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡東 -18 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　山下　耕一   TEL.
鑑定評価額 177,000,000 円  １㎡当たりの価格 256,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市東区筥松２丁目２１９１番１外
｢筥松２－２７－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 690  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:1.5		 共同住宅

ＲＣ4		 住宅、マンション、
店舗等が混在する住
宅地域		 西11.8m市道 水道、ガス、下水 箱崎

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南   140 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 再開発が計画されている九州
大学跡地に隣接		 街

路		 １１．８ｍ市道 交通

施設		 箱崎駅　北東方

400m		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、共同住宅等が中心の住宅地域である。近年の土地価格の上昇率に賃料の上昇は追いついていない状
況であるが、地価水準については、比較的堅調な投資不動産市場を背景に上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    257,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    169,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、ＪＲ鹿児島本線「箱崎」及び市営地下鉄「箱崎九大前」駅等から徒歩圏内の戸建・共同住宅等が
混在する住宅地域である。中心となる需要者は、当該地域で共同住宅の一棟売りを計画する不動産業者及び、賃料収入
の獲得を目的とした不動産の購入を希望する法人・個人である。取引の中心となる価格帯は、土地の規模、建物の種類
・品等によりバラツキがあり見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該近隣地域は、ＪＲ箱崎駅及び天神・博多地区からの交通利便性に優れることから共同住宅が建ち並ぶ住宅地域であ
る。同地域は、単身者等を対象にした共同住宅が多く存在するが、土地価格の上昇に対して賃料の上昇は鈍いことから
収益価格は低位に試算された。以上のことから、本件では筥松・箱崎地区等の類似地域に存する複数の取引事例から査
定した比準価格を重視し、収益価格は参考程度に留め、鑑定評価額を上記の通りに決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    235,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東区の人口・世帯数は、僅かではあるが増加
傾向が続いている。住宅需要も堅調である。



地域要因に変動はない。九大跡地の開発は、
現在計画中である。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡東 -18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡東５Ｃ

-367		 福岡市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m道路、
中間画地
１住居
高度地区2種20m
(60,200)
b 福岡東６Ｋ

-1102		 福岡市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西6.3m市道、
北6.3m、角地
１住居
高度地区2種20m
(70,200)
c 福岡東６Ｋ

-1109		 福岡市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北6m市道、
中間画地
１住居
高度地区2種20m
(60,200)
d 福岡東５Ｃ

-769		 福岡市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西10m県道、
中間画地
２住居
高度地区2種20m
(60,200)
e 福岡東５Ｃ

-365		 福岡市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西3.2m道路
、中間画地
商業

(90,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
262,494  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
285,593 		 100
[ 111.6]
255,908 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
256,000 
b (　           ) 
221,576  		 100
[ 100.0]		 [ 112.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
241,367 		 100
[  94.1]
256,501 
257,000 
c (　           ) 
222,098  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.7]
242,370 		 100
[  94.1]
257,566 
258,000 
d (　           ) 
260,310  		 100
[ 100.0]		 [ 111.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
290,766 		 100
[ 113.9]
255,282 
255,000 
e (　           ) 
232,241  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
252,678 		 100
[  98.8]
255,747 
256,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.25 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +1.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    257,000 円／㎡]  



福岡東 -18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価等の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

29,053,595 
6,477,242 
22,576,353 
18,060,100 
4,516,253 		 （　0.9578）
4,325,667 		 （  4.1 -  0.4 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    116,909,919 円　　　　（　    169,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡東 -18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 228.00 ＲＣ6 1,368.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   690 ㎡     22.0 m x   31.0 m  前面道路：市道     　  11.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ＲＣ造６階建ての共同住宅（１ＤＫ×４０戸程度）を想定した。 ⑦有効率　  94.2 ％
の理由		 同様の建物として標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
228.00 
90.0 
205.20 
1,800 
369,360 		 2.0  738,720 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
228.00 
95.0 
216.60 
1,850 
400,710 		 2.0  801,420 
0.0  0 

 3～ 4		 共同住宅
228.00 
95.0 
216.60 
1,850 
400,710 		 2.0  801,420 
0.0  0 

 5～ 6		 共同住宅
228.00 
95.0 
216.60 
1,900 
411,540 		 2.0  823,080 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,368.00 
94.2 
1,288.20 

2,394,570 		 4,789,140 
0 
⑨年額支払賃料      2,394,570 円　×　12ヶ月　＝　      28,734,840 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,288.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費込み
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  15 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,800,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金充当のため不要  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,734,840 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,800,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,526,742 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 29,008,098 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,789,140 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          45,497 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      29,053,595 円　　　　（　        42,107 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡東６Ｋ（賃
）
　　　　-601		 1,993  
(   1,993) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,812 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,853 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,850 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 福岡東（賃）６
Ｋ
　　　　-302		 1,862  
(   1,862) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,920 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡東 -18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,252,000 円  　　　　    313,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,526,742 円  　　　       30,534,840　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      412,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,660,500 円  　　　　    313,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       313,000 円  　　　　    313,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       313,000 円  　　　　    313,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,477,242 円　（　　　　　　         9,387 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 313,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 222,000 円／㎡　×　   1,368.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0577     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0559 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,060,100 円  
（　　　　　        26,174 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 29,053,595 円      
②総費用 6,477,242 円      
③純収益　①－② 22,576,353 円      
④建物等に帰属する純収益 18,060,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,516,253 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,325,667 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,269 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    116,909,919 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     169,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡東 -18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市東区筥松二丁目２１９１番１
 2914000093014-0000
2 　福岡市東区筥松二丁目２１９１番８
 2914000093021-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
福岡東 -18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡東 -18 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　中村　光子   TEL.
鑑定評価額 181,000,000 円  １㎡当たりの価格 263,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市東区筥松２丁目２１９１番１外
｢筥松２－２７－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 690  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:1.5		 共同住宅

ＲＣ4		 住宅、マンション、
店舗等が混在する住
宅地域		 西11.8m市道 水道、ガス、下水 箱崎

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南   140 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 九州大学箱崎キャンパス跡地
の再開発地区に近接		 街

路		 １１．８ｍ市道 交通

施設		 箱崎駅　北東方

400m		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 地域内はマンションや一般住宅が建ち並ぶ住宅地地域として概ね熟成している。交通条件に優れているため、共
同住宅地需要が強く、今後は、低層建物の中高層化が緩やかに進み、当面、地価は上昇すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    268,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    202,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東区及びその周辺区における共同住宅が多くみられる住宅地域一円である。需要者はマンション素地の獲
得を目的とした不動産業者や投資家等が中心である。圏内において、最寄駅や利便施設等への接近性に優れた画地は希
少性が高まっており、需要は強含みで推移している。中心価格帯は見出しづらい状況にあるが、土地の規模約７００㎡
で２億円弱程度で推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は元本と賃料の関係が不完全であるため若干低位に試算された。一方、比準価格は現実の取引より生起した売
買事例に適正な補修正を施して求められ市場性を反映した価格である。本件においては、より実証的な価格である比準
価格が収益価格に比し相対的規範性がやや優ると判断し、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量のうえ、前年度当
該標準地価格との均衡、単価と総額との関連等を総合的に勘案して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    235,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当区内の人口増加傾向や各所での開発予定や
区画整理事業を背景に、商業地及び住宅地の
需要は引き続き堅調に推移している。


最寄駅へのアクセスに優れた地域におけるマ
ンション適地の需要は強含みで推移しており
、地価は上昇基調を維持している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡東 -18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡東６Ｋ

-1108		 福岡市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東2.9m市道
、中間画地
１住居
高度地区2種20m
(70,160)
b 福岡東６Ｋ

-1209		 福岡市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西12.2m市
道、中間画地
準工

(60,200)
c 福岡東６Ｋ

-1101		 福岡市東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西11.1m市
道、中間画地
１住居
高度地区2種20m
(70,200)
d 福岡東６Ｋ

-1205		 福岡市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西7m市道、
北2.5m、角地
準工

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
200,216  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.1]
236,520 		 100
[  89.3]
264,860 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
265,000 
b (　           ) 
169,771  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
206,555 		 100
[  75.2]
274,674 
275,000 
c (　           ) 
246,200  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
272,790 		 100
[ 103.4]
263,820 
264,000 
d (　           ) 
187,850  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
224,479 		 100
[  82.5]
272,096 
272,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.25 		 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    268,000 円／㎡]  



福岡東 -18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

29,222,824 
6,352,534 
22,870,290 
17,483,100 
5,387,190 		 （　0.9578）
5,159,851 		 （  4.1 -  0.4 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    139,455,432 円　　　　（　    202,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡東 -18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 228.00 ＲＣ6 1,368.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   690 ㎡     20.0 m x   31.0 m  前面道路：市道     　  11.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅４２戸（１Ｋ、約３０㎡×７戸）を想定 ⑦有効率　  94.2 ％
の理由		 共同住宅として標準的である
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 共同住宅
228.00 
90.0 
205.20 
1,830 
375,516 		 2.0  751,032 
0.0  0 

 2～  		 共同住宅
228.00 
95.0 
216.60 
1,850 
400,710 		 2.0  801,420 
0.0  0 

 3～ 5		 共同住宅
228.00 
95.0 
216.60 
1,880 
407,208 		 2.0  814,416 
0.0  0 

 6～  		 共同住宅
228.00 
95.0 
216.60 
1,900 
411,540 		 2.0  823,080 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,368.00 
94.2 
1,288.20 

2,409,390 		 4,818,780 
0 
⑨年額支払賃料      2,409,390 円　×　12ヶ月　＝　      28,912,680 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,288.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費込みの賃料と判断
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  15 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,800,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,912,680 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,800,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,535,634 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 29,177,046 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,818,780 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          45,778 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      29,222,824 円　　　　（　        42,352 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡東（賃）６
Ｋ
　　　　-1306		 1,781  
(   1,642) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.1]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]
1,834 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,853 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,850 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 福岡東（賃）６
Ｋ
　　　　-302		 1,862  
(   1,862) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.6]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,908 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡東 -18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,212,000 円  　　　　    303,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,535,634 円  　　　       30,712,680　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      423,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,575,500 円  　　　　    303,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       303,000 円  　　　　    303,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       303,000 円  　　　　    303,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,352,534 円　（　　　　　　         9,207 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 303,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　   1,368.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0577     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0559 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,483,100 円  
（　　　　　        25,338 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 29,222,824 円      
②総費用 6,352,534 円      
③純収益　①－② 22,870,290 円      
④建物等に帰属する純収益 17,483,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,387,190 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,159,851 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,478 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    139,455,432 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     202,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡東 -18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市東区筥松二丁目２１９１番１
 2914000093014-0000
2 　福岡市東区筥松二丁目２１９１番８
 2914000093021-0000
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備考