令和6年1月15日　提出 福岡東 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡東 -16 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　桑原　哲治   TEL.

鑑定評価額 25,000,000 円  １㎡当たりの価格 109,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市東区八田３丁目１０１番１０１ ｢八田３－２１－２４｣ ②地積 　(㎡) 229   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の閑静な既成 住宅地域 南4.7m市道 水道、ガス、下水 舞松原 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　４ ．７ｍ市道 交通 施設 舞松原駅　南方 900m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模戸建住宅が多い住宅地域で、今後も画地細分化を伴いながら住宅地として推移するものと予測する。規模 の小さい画地は、総額の観点からの割安感が認められるため、地価は今後も強含みでの推移を予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    109,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、福岡市東区中南部の住宅地域で、ＪＲ鹿児島本線及び香椎線の沿線地域である。主な需要者は福岡市中 心部への通勤者など一次取得者が中心となるものと思料される。低金利政策等を背景に住宅需要は堅調であり、地価は 上昇基調にて推移しているが、今後の金利の動向には注視を要する。なお、規模により異なるため中心となる価格帯は 見出し難いが、対象標準地程度の規模であれば、土地のみで２４～２５百万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が中心となる住宅地域では、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であり、東区中南 部の住宅地域等で実際に行われた取引価格に基づき試算された比準価格は説得力を有する。一方、主たる需要者の観点 や公法上の規制等に鑑みれば、収益性を重視した価格形成はなされないと判断されるため、収益還元法の適用は見送っ た。以上より、本件では、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡東 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    111,000 円／㎡ [103.6] 100 100 [101.0] 100 [108.2] [104.0] 100 109,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     98,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区は人口、取引件数ともに増加傾向で推移 。継続的な低金利環境による需要の下支え等 を背景に、住宅地需要は強含みで推移してい る。 緩やかな丘陵地に中規模戸建住宅が整然と建 ち並ぶ住宅地域である。画地細分化による戸 建分譲も見受けられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.9 ％  ％