令和6年1月15日　提出 福岡東 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡東 -14 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　堤　弘   TEL.

鑑定評価額 16,000,000 円  １㎡当たりの価格 121,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 91,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市東区名島１丁目２３８５番２１ ｢名島１－１９－２２｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 高度地区2種15m 風致地区 (40,150) 1.5:1 住宅 Ｗ2 小規模住宅のほかマ ンションも見られる 住宅地域 東6m市道、背面道 水道、ガス、下水 名島 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 名島駅　西方 900m 法令 規制 １中専 (40,150) 高度地区2種15m 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を主とする既成住宅地域であり、地域要因に格別の変動要因は認められず、当該地域は今後当分の間、 現状維持で推移するものと思料される。堅調な宅地需要を背景に地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    121,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東区内のＪＲ鹿児島本線・同香椎線及び西鉄貝塚線沿線の住宅地域一円である。需要者の中心は、福岡 都心部に通勤するエンドユーザーである。近隣地域及び周辺は、成熟した既成住宅地域であり、需給関係は比較的安定 している。規模によっても異なるが中心となる価格帯は土地総額で１，４００万円～１，８００万円程度、新築戸建の 総額は４，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、居住の快適性が重視される戸建住宅地域である。主たる需要者は、自己使用目的での不動産取引が主であ るため、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は現実の市場で成立した取引事例から求めた実証的な価格であ り規範性が高い。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって、上記のとおり鑑定 評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡東 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    111,000 円／㎡ [103.6] 100 100 [101.0] 100 [ 95.0] [101.0] 100 121,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    111,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 土地の取引価格と、住宅着工数では、上昇傾 向で、上昇幅も拡大傾向である。低金利政策 等に支えられ、宅地需要は底堅く推移してい る。 利用制限が強い風致地区内の住宅地域であり 、地域要因に格別の変動は見受けられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.0 ％  ％