令和6年1月12日　提出 福岡東 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡東 -13 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　中村　光子   TEL.

鑑定評価額 294,000,000 円  １㎡当たりの価格 247,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 190,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市東区香椎４丁目２０８３番１９ ｢香椎４－１－３６｣ ②地積 　(㎡) 1,191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 高度地区2種20m (70,200) 1:1.5 共同住宅 ＲＣ6 住宅、アパート、マ ンションが混在する 住宅地域 南西15.5m県道、背面道 水道、ガス、下水 香椎 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   130 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 １５．５ｍ県道 交通 施設 香椎駅　南東方 900m 法令 規制 ２住居 (60,200) 高度地区2種20m ⑤地域要因の将 　来予測 県道沿いにマンションや一般住宅が建ち並ぶ住宅地として概ね熟成した状況にある。当該地域及びその周辺の分 譲単価は上昇傾向にあるため、当分の間、素地価格の上昇傾向は持続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    250,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              224,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東区及びその周辺区における共同住宅が多くみられる住宅地域一円である。需要者は分譲マンション素地 の獲得を目的とした不動産業者等が中心である。圏内において、最寄駅や利便施設等への接近性に優れた画地は希少性 が高まっており、需要は強含みで推移している。中心価格帯は見出しづらい状況にあるが、土地の規模約１，２００㎡ で３億円程度で推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は現実の売買事例に適正な補修正を施して求められた実証的な価格である。一方、開発法による価格は投資採 算性に着目した価格であり、その過程においては多くの想定項目が介在するため、比準価格に比して相対的な規範性が やや劣ると判断した。よって、本件においては比準価格を標準とし、開発法による価格を比較考量のうえ、前年度当該 標準地価格との均衡、単価と総額との関連等を総合的に勘案して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    220,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当区内の人口増加傾向や各所での開発予定や 区画整理事業を背景に、商業地及び住宅地の 需要は引き続き堅調に推移している。 地域内に特段の変動はないが、纏まった規模 の画地は希少性が高く需要は強含みで推移し ているため、地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +12.3 ％  ％